Договоры и иные сделки являются наиболее распространенным основанием возникновения права частной собственности на недвижимое имущество. Его можно купить (в том числе выкупить арендованное), приобрести у собственника по договору мены или иной сделке об отчуждении (пп. 1 п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Примером иной сделки может быть договор долевого участия в строительстве (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Разновидностью сделки является внесение имущества в качестве вклада в уставный капитал. Поэтому, если учредитель внес в уставный капитал организации недвижимое имущество, к ней перейдет и право собственности на это имущество (п. 3 ст. 213 ГК РФ, Постановление Президиума ВАС РФ от 19.06.2012 N 2665/12).

Акты госорганов и органов местного самоуправления могут быть предусмотрены законом в качестве основания права собственности (пп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Это основание, как правило, связано с бесплатной передачей государственного или муниципального имущества в частную собственность.

В большей степени это относится к передаче публичных земельных участков в частную собственность бесплатно. Бесплатная передача в собственность иного имущества в настоящее время маловероятна.

Это возможно в исключительных случаях, например передача культовых зданий и сооружений религиозным организациям (п. 3 ст. 21 Закона о свободе совести).

На основании решения суда можно приобрести право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, который принадлежит владельцу на праве собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования).

При этом необходимо, чтобы одновременно были соблюдены следующие условия (п. 3 ст. 222 ГК РФ):

• застройщик имел право на строительство;

• на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

• ее сохранение не нарушает прав и законных интересов других лиц (например, соседей) и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Если не соблюдено хотя бы одно из указанных условий, в иске о признании права собственности на самовольную постройку откажут (п. 18 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).

Суд может признать право собственности на такую постройку, только если владелец был лишен возможности получить правоустанавливающие документы по причинам, которые от него не зависели (Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Суд или орган местного самоуправления (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ) может принять решение о приведении самовольной постройки в соответствие установленным требованиям. Исполнив это решение, гражданин может приобрести право собственности на нее, если (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ):

• участок принадлежит ему на праве собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования);

• он арендатор публичного земельного участка, предоставленного для строительства, и закон или договор аренды не содержат соответствующего запрета.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, могут признать за арендатором, если одновременно соблюдены требования п. 3 ст. 222 ГК РФ и условия договора, который предусматривает возможность строительства соответствующего объекта.

Если часть постройки размещена на участке, который не предоставлен в установленном порядке, в признании права собственности на постройку может быть отказано.

Самовольной постройкой могут быть в том числе объект незавершенного строительства и новый объект, возникший в результате самовольно произведенной реконструкции.

Право собственности на самовольную постройку, если нет документов на право строительства/реконструкции, получить можно если такие документы отсутствуют из-за того, что уполномоченный орган неправомерно отказал в их выдаче.

В суде важно доказать, что гражданин принял все возможные меры к получению документов.

Отказать в признании права собственности суд может, например, если:

• застройщик вообще не пытался получить разрешение на строительство;

• по окончании реконструкции объекта собственник не получил разрешение на ввод в эксплуатацию.

В силу приобретательной давности можно получить в собственность имущество, принадлежащее другому лицу, или бесхозяйное имущество. Это возможно, если гражданин добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет.

Однако, приобрести по этому основанию право собственности на публичный земельный участок не получится, поскольку это не предусмотрено земельным законодательством.

Чтобы приобрести право собственности по этому основанию, нужно обратиться в суд. Решение суда необходимо для регистрации права собственности.

Если гражданином построен объект недвижимости, то он может приобрести на него право собственности.

Для этого важно, чтобы (п. 1 ст. 218 ГК РФ):

• недвижимость была создана для себя;

• при ее создании не было нарушено законодательство.

При этом объект может быть построен и с привлечением третьих лиц (подрядчиков). По договору подряда вещь изготавливается для заказчика и за его счет, поэтому и право собственности возникает у заказчика (ст. ст. 218, 702, 703 ГК РФ).

Новый объект недвижимости может возникнуть и в результате произведенной реконструкции объекта, если при этом изменяются его индивидуализирующие характеристики, например высота, площадь, этажность.

Действия граждан и юридических лиц также могут быть основанием возникновения права (пп. 8 п. 1 ст. 8 ГК РФ). К таковым относится, например, реорганизация юридического лица. Если гражданин является его правопреемником, то право собственности на принадлежавшее юридическому лицу недвижимое имущество перейдет к нему (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

При этом право собственности возникнет с момента завершения реорганизации, а не с момента регистрации права в ЕГРН.

Тем не менее, по окончании реорганизации рекомендуется обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности в ЕГРН, поскольку она в любом случае потребуется, если впоследствии будет принято решение о продаже или сдаче в аренду недвижимости.

В наличии должны быть:

• документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства;

• документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (В)

Материал статьи взят из открытых источников

Дата актуальности материала: 03.05.2023