Долевое строительство — это форма строительства, при которой компания получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.
С 01.01.2017 привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства возможно при соблюдении следующих условий:
- застройщик является хозяйственным обществом, которое имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 5 тыс. кв. м в совокупности при наличии полученных в установленном порядке разрешений на ввод в эксплуатацию таких домов и наименование которого содержит слова «специализированный застройщик» (за исключением Московского фонда реновации жилой застройки, Фонда развития территорий, Фонда субъекта РФ, созданного для урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, а также юридического лица, созданного РФ или субъектом РФ и обеспечивающего реализацию решения о комплексном развитии территории);
- получено разрешение на строительство;
- проектная декларация (в том числе с внесенными в нее изменениями) соответствующим образом опубликована, размещена и (или) представлена в сети Интернет;
- зарегистрированы право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, договор аренды (субаренды) или безвозмездного пользования землей;
- застройщик имеет проектную документацию и положительное заключение экспертизы такой документации, а также заключение о соответствии застройщика и проектной декларации установленным законом требованиям;
- застройщик соответствует установленным законом требованиям относительно размера собственных средств (не менее 10% от проектной стоимости строительства), а также требованиям относительно ценных бумаг и обязательств, не связанных с осуществлением долевого строительства;
- застройщик не осуществляет иной деятельности, кроме деятельности, связанной с долевым строительством, деятельности, связанной с продажей и арендой нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и деятельности, связанной с содержанием указанных объектов;
- застройщик имеет только один расчетный счет, денежные средства с которого могут использоваться им только в установленных законом целях и порядке;
- в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации или банкротства; отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика в качестве административного наказания;
- сведения о застройщике отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельных участков;
- у застройщика отсутствует недоимка по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджетную систему РФ за прошедший календарный год;
- застройщик производит отчисления в компенсационный фонд (за исключением установленных законом случаев).
Следует учитывать, что не все вышеуказанные положения применяются, если разрешение на строительство получено до 01.07.2018. Кроме того, существуют также особенности применения требований к застройщику при заключении ДДУ с использованием счетов эскроу, которые зависят в том числе от того, до или после 01.07.2018 получено разрешение на строительство.
Также определенные требования к застройщику (например, о размере собственных средств, относительно ценных бумаг и обязательств, не связанных с осуществлением долевого строительства) не применяются, если он привлекает денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу в уполномоченном банке.
Эти средства перечисляются застройщику только после представления застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Кроме того, руководитель застройщика, главный бухгалтер, а также физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно владеет юридическим лицом — застройщиком, должны соответствовать установленным законом требованиям.
В определенных случаях привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости вправе Фонд развития территорий. В этом случае на него не распространяются требования об уплате взносов в компенсационный фонд либо о заключении ДДУ с использованием счетов эскроу (ч. 1.2, 2.2-2 ст. 3 Закона N 214-ФЗ).
Перед заключением договора участия в долевом строительстве целесообразно ознакомиться с информацией, размещенной на сайте единой информационной системы жилищного строительства. В этой системе должны размещаться, в частности, разрешение на строительство, проектная документация, заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, сведения об отчислении застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект участнику долевого строительства (ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
По договору участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство индивидуального жилого дома с системами инженерно-технического обеспечения и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всех индивидуальных жилых домов, построенных в рамках проекта строительства или его этапа, предусмотренного проектной декларацией, передать участнику строительства такой дом и имеющиеся у застройщика права на земельный участок, на котором он расположен, а также построить (создать) объекты, входящие в состав общего имущества (п. 2 ст. 2, ч. 1.1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Для определения объекта долевого строительства, который застройщик передаст участнику долевого строительства, в договор включают следующие основные характеристики помещения и многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которые должны соответствовать проектной декларации на момент заключения договора (ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ):
- наименование объекта долевого строительства (например, квартира);
- адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект долевого строительства, вид, назначение, количество этажей, общая площадь;
- материал наружных стен и поэтажных перекрытий дома, класс энергоэффективности, сейсмостойкости;
- назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение), этаж, на котором он расположен, общая площадь жилого помещения;
- количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;
- наличие и площадь нежилых помещений;
- графический план объекта долевого строительства с расположением частей жилого помещения — комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас, а также частей нежилого помещения; местоположение объекта на этаже;
- условный номер объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.
ДДУ в отношении объекта индивидуального жилищного строительства в границах малоэтажного жилого комплекса должен содержать:
- площадь земельного участка, а также его кадастровый номер или условный номер земельного участка, подлежащего образованию;
- вид права, на котором земельный участок подлежит передаче участнику долевого строительства;
- реквизиты утвержденных проекта планировки территории и проекта межевания территории, схему расположения сетей;
- план индивидуального жилого дома с указанием сведений о количестве этажей, в том числе подземных этажей (при их наличии), площади, материале наружных стен и межэтажных перекрытий, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования;
- обязательство осуществить строительство (создание) объектов, которые будут входить в состав общего имущества, в соответствии с утвержденными проектом планировки территории, проектом межевания территории и проектной декларацией;
- перечень объектов, которые будут входить в состав общего имущества. При этом между застройщиком и участником долевого строительства также заключается соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе, которое является неотъемлемой частью ДДУ;
- порядок определения размера арендной платы каждого из соарендаторов земельного участка, права на который входят в общее имущество, если такой участок будет передан участникам долевого строительства в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, а также порядок получения доступа к информации о содержании (об условиях) такого договора аренды и последствия истечения срока указанного договора.
Договор может предусматривать допустимое изменение общей площади квартиры, нежилых помещений, индивидуального жилого дома или земельного участка, на котором этот дом строится, но не более 5%, кроме того, необходимо уточнить, в каком виде передается объект.
Также в договоре должен быть указан срок передачи объекта в собственность участнику долевого строительства.
Если ДДУ заключен в отношении объекта индивидуального жилищного строительства в границах малоэтажного комплекса, в нем должен быть указан единый срок передачи застройщиком индивидуального жилого дома и завершения строительства (создания) объектов, которые будут входить в состав общего имущества. Также в договоре должно быть указано, что передача производится после завершения строительства всех индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса и осуществления государственного кадастрового учета индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором он расположен (п. 2 ч. 4, п. 2 ч. 4.2, ч. 4.5 ст. 4, ст. 6 Закона N 214-ФЗ).
Срок передачи объекта долевого строительства не может быть определен только лишь указанием на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как законодательство допускает указание на событие, которое должно неизбежно наступить. Однако это не препятствует определению срока передачи объекта в собственность участнику долевого строительства путем комбинации взаимосвязанных периодов и календарных дат, в частности путем установления периода завершения строительства и периода, в течение которого с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объект должен быть передан дольщику.
При этом срок исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта участнику долевого строительства следует исчислять от даты, указанной в договоре и ограничивающей наступление указанного срока.
По 30.06.2023 включительно установлены особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 1 Постановления Правительства РФ от 23.03.2022 N 442).
Если цена договора участия в долевом строительстве оплачивается участником долевого строительства полностью или частично с привлечением кредитных или заемных средств, то права требования участника долевого строительства находятся в залоге у лица, предоставившего кредит (заем).
В указанном случае договор участия в долевом строительстве помимо других обязательных условий должен также содержать условие о возникновении залога прав требования участника долевого строительства (п. 1 ст. 77.2 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (В)
Материал статьи взят из открытых источников
Дата актуальности материала: 08.02.2023
