Не секрет, что нормы градостроительного права и различные строительные нормы весьма сложны. В связи с этим встречаются ситуации так называемого самовольного строительства, при котором лица осуществляют постройку зданий и сооружений вопреки установленным правилам не в силу умысла нарушить данные нормы, а из-за их незнания. Как следствие, такие постройки необходимо надлежащим образом оформить, что вызывает определенные трудности. Для решения этой проблемы есть возможность привлечь юриста по признанию права собственности на самовольную постройку.
Сначала необходимо определить, какая постройка, с точки зрения законодательства, считается самовольной. Согласно Гражданскому кодексу, самовольная постройка — здание, строение или сооружение, которое:
- построено на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, то есть на самозахваченном земельном участке;
- построено на земельном участке, причем право строительства на данном участке не допускает строительства по объективным причинам (непригодный для строительства грунт под зданием и подобные обстоятельства) либо этого не предполагает право, на котором лицо получило данный земельный участок, например, если он предоставлен по договору аренды с запретом арендодателю осуществлять строительство;
- построено с нарушением разрешенного использования земельного участка;
- построено с нарушением строительных норм и правил.
Последний пункт нуждается в уточнении: данные правила должны действовать на момент начала строительства и оставаться действующими на момент выявления самовольной постройкой. То есть, если на момент начала строительства здание соответствовало строительным нормам, то оно не считается самовольно построенным. Существует множество СНиПов (строительных норм и правил), касающихся разных типов зданий и сооружений, а также различных требований к ним (санитарные, противопожарные и другие), и разобраться в этих актах может помочь юрист по признанию права собственности.
До августа 2018 года действовал разрешительный порядок создания нового здания и сооружения. Для легализации постройки необходимо было получать разрешение на строительство, что порождало массу судебных споров вследствие невыдачи административными органами разрешения на строительство. Сейчас этот порядок изменился. Кроме того, если раньше разрешение на строительство не требовалось, если земельный участок был предоставлен для садоводства и дачного хозяйства и здание не было пригодно для постоянного проживания, то есть это был дачный домик, то теперь допускается строительство без предварительного разрешения на любом земельном участке при наличии у лица, построившего объект недвижимости, такого полномочия. Также не требуется разрешение на строительство на возведение жилого дома.
Для регистрации лицо обязано предоставить в регистрирующий орган (“регистрационную палату”) следующие документы:
- заявление;
- правоустанавливающий документ на землю, на которой находится постройка. Не обязательно это будет свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, это может быть и договор аренды, допускающий возведение зданий и сооружений. К сожалению, в связи с изменением земельного законодательства в конце 80-х и 90-х годах некоторые земельные участки так и не оформлены надлежащим образом. Решить такую проблему может также помочь юрист по признанию права собственности.
- технический план здания, который коренным образом отличается от разрешения на строительство. Технический план выдается специализированной организацией и содержит сведения о характеристиках созданного объекта недвижимости. Технический план выдается уже после завершения строительства. Помощь в оформлении технического плана также может оказывать юрист по признанию права собственности.
При наличии у него доверенности юрист по признанию права собственности также вправе подавать заявление о государственной регистрации вновь созданного объекта недвижимости.
Однако, несмотря на упрощение порядка регистрации вновь созданного объекта недвижимости, на практике все равно возникает ряд споров. Так, в некоторых случаях регистрирующий орган отказывает в государственной регистрации при несоответствии здания и сооружения, отраженного в техническом плане, СНиПам. Также нередки споры насчет земельного участка, на котором находится возведенная постройка.
Данные споры подлежат разрешению в суде в порядке административного судопроизводства. Участвовать в судебных заседаниях вправе и юрист по признанию права собственности. Юрист по признанию права собственности вправе собирать доказательства и представлять их суду, участвовать в судебных прениях, заявлять ходатайства и отводы. Юрист по признанию права собственности убеждает суд в обоснованности позиции своего клиента и неправомерности отказа в государственной регистрации объекта недвижимости.
В случае, если юрист по признанию права собственности имеет статус адвоката, он может направить в различные органы власти адвокатский запрос о предоставлении необходимых ему документов и информации. Очень часто адвокатский запрос используется, когда у лица нет правоустанавливающих документов на земельный участок, например, если они были выданы еще в советский период. На основании данных документов производится регистрация права собственности на земельный участок, и затем уже регистрация права на постройку.
Таким образом, процедура признания права собственности на самовольную постройку находится на стыке гражданского, административного и земельного права и требует от юриста по признанию права собственности обширного опыта по всем указанным отраслям права. Вследствие этого очень важно привлечь квалифицированного и грамотного юриста по признанию права собственности.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Остались вопросы к адвокату?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!
Дата актуальности материала: 21.12.2018
