К недвижимости традиционно относят те вещи, которые в силу их характеристик невозможно либо затруднительно переместить в пространстве без существенного ущерба для их целостности и качества. Поэтому к недвижимости, в том числе, относят земельные участки, здания, сооружения, дома, квартиры. В силу того, что данные объекты являются ценными имеют большую социальную значимость, в отношении них действует специальное правовое регулирование. В настоящий момент права на недвижимость подлежат государственной регистрации. До 2013 года также была предусмотрена регистрация самой сделки с недвижимостью, и для полноценного перехода прав на недвижимость было провести два регистрационных действия. Сейчас порядок значительно упростился, однако он все равно имеет ряд нюансов, поэтому стороны зачастую прибегают к помощи юриста по сделкам с недвижимостью.
Непосредственно подбором объекта недвижимости или поиском покупателя занимаются риэлторы, данная деятельность не входит в юридические услуги. Все действия сторон по проведению сделок с недвижимостью можно разделить на несколько этапов.
Этап 1. Проверка собственника объекта недвижимости. Перед заключением договора целесообразно проверить, действительно ли продавец является собственником данной квартиры. В последние годы участились случаи заключения нескольких договоров купли-продажи в отношении одной и той же квартиры, причем сам продавец не всегда являлся собственником данной квартиры либо не имел права ее отчуждать. Поэтому целесообразно перед заключением договора получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Получить данную выписку может юрист по сделкам с недвижимостью. В данной справке будет указан собственник недвижимости и дата регистрации. Продавца также можно попросить предоставить Свидетельство о праве собственности, или, если право собственности зарегистрировано после июля 2016 года, то Выписку из ЕГРН. Также можно заранее попросить показать технический и кадастровый паспорта. Они понадобятся позднее, при регистрации перехода права собственности, однако по ним можно будет сделать выводы о технических характеристиках объекта недвижимости. Разобраться в данных документах может помочь юрист по сделкам с недвижимостью.
В свою очередь, для продавца целесообразно проверить финансовое состояние покупателя. Можно узнать, возбуждено ли отношении должника исполнительное производство и признавался ли он несостоятельным (банкротом). Такие сведения вправе получить юрист по сделкам с недвижимостью.
Этап 2. Заключение договора. После того, как найден подходящий объект недвижимости, можно заключить договор. По общему правилу, он заключается в трех экземплярах, подписанных обеими сторонами: по одному экземпляру для продавца и покупателя, и один для предоставления в регистрирующий орган (регистрационную палату). Необходимо помнить, что в некоторых случаях необходимо нотариальное удостоверение договора. Например, подлежат нотариальному удостоверению сделки с долями в праве собственности на недвижимость, в том числе, если все сособственники отчуждают ее по одному и тому же договору, а также если собственником недвижимости является несовершеннолетний, ограниченно дееспособное или недееспособное лицо. В случае, если нотариальная форма сделки не соблюдена, договор будет считаться незаключенным, и регистрирующий орган не осуществит регистрацию перехода прав.
Необходимо также обратить внимание и на сам договор. Он должен содержать сведения о продавце и покупателе, о самом объекте недвижимости с указанием его характеристик (кадастровый номер, адрес и др.), сведения о цене и порядке оплаты. Помочь грамотно составить и проверить договор может юрист по сделкам с недвижимостью. Необходимо помнить, что в договоре нужно указывать реальную стоимость объекта недвижимости, не занижая цену с целью ухода от налогов. В таком случае есть риск получить не всю оплату, и доказать действительную цену договора будет затруднительно.
Само по себе заключение договора и его подписание не влечет перехода прав. Право собственности возникает с момента государственной регистрации перехода прав на недвижимость. А так как эти события происходят не одновременно, то существует возможность злоупотребления со стороны продавца. Так, заключив один договор и получив часть суммы в качестве аванса, он заключает еще несколько аналогичных договоров с несколькими покупателями. Впоследствии Верховный Суд РФ пояснил, что в случае, если договор заключен, но право собственности еще не зарегистрировано, права и обязанности по договору возникают для его сторон, но не для третьих лиц. Таким образом, если было заключено несколько договоров, то подлежит регистрации право собственности первого из покупателей, остальные же могут требовать возмещения убытков. Вышеперечисленное осуществляется в судебном порядке, где вправе участвовать юрист по сделкам с недвижимостью.
Подобные действия образуют состав мошенничества, и в отношении продавца может быть возбуждено уголовное дело. Если юрист по сделкам с недвижимостью имеет статус адвоката, он вправе представлять интересы потерпевших по данному уголовному делу.
Этап 3. Регистрация перехода права собственности. Как уже было сказано. в настоящий момент государственная регистрация договора не производится. Однако если договор был заключен до 2013 года и до сих пор не был зарегистрирован, он подлежит государственной регистрации. Заявление о государственной регистрации может быть подано в регистрирующий орган, а также в МФЦ. К заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие право собственности продавца, сам договор, а также квитанцию об уплате государственной пошлины. В настоящий момент для физических лиц она составляет 2 000 рублей. Подавать заявление по доверенности вправе любое иное лицо, в том числе юрист по сделкам с недвижимостью.
Судебные споры неизбежны, если какая-либо из сторон ненадлежащим образом исполняет договор либо если право продавца на объект недвижимости не было надлежащим образом оформлено. Такое, к сожалению, случается по отношению к земельным участкам. В случае судебного спора интересы стороны вправе представлять юрист по сделкам с недвижимостью. Он вправе участвовать в собирании и представлении доказательств, выступать в судебных прениях, убеждая суд в правомерности и обоснованности своей позиции. Кроме того, юрист по сделкам с недвижимостью вправе осуществлять консультирование клиента, подготовку юридических документов.
Продажа или покупка недвижимости — значимое событие для гражданина, и во избежание различных негативных последствий эти действия должны быть оформлены грамотно. Поэтому очень важно привлечь квалифицированного юриста по сделкам с недвижимостью.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Остались вопросы к адвокату?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!
Дата актуальности материала: 21.12.2018
