Является ли бытовка жилым помещением по закону?

Добрый день. Бытовка является жилым помещением?

Здравствуйте!

Коротко: нет, обычная бытовка жилым помещением не признаётся: по ст. 15 ЖК РФ жилым может быть только объект недвижимости, отвечающий санитарным и техническим требованиям, а бытовка — временное некапитальное сооружение без фундамента и подключения к инженерным сетям.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, признаков жилого помещения и того, что можно сделать, если Вы уже используете бытовку для проживания.

Какие признаки жилого помещения устанавливает закон?

Согласно статье 15 Жилищного кодекса РФ, объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признаётся изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Статья 16 ЖК РФ относит к жилым помещениям только жилой дом (часть дома), квартиру (часть квартиры) и комнату. Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, устанавливает Правительство РФ — сейчас это постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».

Из этих норм и Положения складывается набор обязательных признаков жилого помещения:

• объект является недвижимым имуществом — то есть капитальным строением, прочно связанным с землёй, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ст. 15 ЖК РФ);
• помещение изолировано и имеет самостоятельный выход или доступ к местам общего пользования;
• соблюдены строительные нормы: несущие конструкции, фундамент, кровля рассчитаны на постоянную эксплуатацию;
• есть инженерные сети, необходимые для проживания (отопление, электроснабжение, при наличии централизованных сетей в населённом пункте — водоснабжение и водоотведение);
• соблюдены санитарно-эпидемиологические требования — освещённость, инсоляция, уровень шума, микроклимат;
• соблюдены требования пожарной безопасности к капитальным жилым строениям.

Почему бытовка обычно не признаётся жилым помещением?

Бытовка — это сборно-разборная или каркасная конструкция на полозьях, блоках или свайных опорах без заглублённого фундамента, рассчитанная на временное использование (бытовое обслуживание строительных работ, хранение инвентаря, временное размещение персонала). По совокупности признаков она, как правило, не считается объектом капитального строительства: её можно демонтировать и переместить без разрушения конструкции, что прямо расходится с требованием ст. 15 ЖК РФ о недвижимом имуществе. Из этого вытекает сразу несколько практических следствий:

• бытовка не подлежит государственному кадастровому учёту и государственной регистрации прав как объект недвижимости — Росреестр не выдаёт на неё правоустанавливающих документов на жильё;
• без фундамента и подключения к стационарным инженерным сетям она не проходит техническую часть требований Положения (постановление Правительства РФ № 47);
• межведомственная комиссия, которая по Положению решает вопрос о пригодности помещения для проживания, в принципе не рассматривает некапитальные строения — предмет её оценки — уже существующая недвижимость, а не времянка;
• формально бытовка учитывается как движимое имущество или временное сооружение, а не как жилой дом.

Практика судов по спорам о статусе некапитальных строений на садовых и приусадебных участках устойчиво исходит из того же критерия — прочной связи с землёй и невозможности переноса без несоразмерного ущерба назначению постройки; отсутствие фундамента и капитальных конструкций суды указывают как основание отказать в признании строения жилым домом или в регистрации права на него как на недвижимость.

Можно ли узаконить бытовку как жилой дом?

Теоретически — да, но для этого бытовку фактически нужно превратить в капитальный объект: установить на заглублённый фундамент, подвести стационарные инженерные сети, привести конструкцию в соответствие со строительными и санитарными нормами к жилому дому. После этого потребуется техническая экспертиза (заключение кадастрового инженера или специализированной организации о том, что объект отвечает признакам недвижимости и требованиям к жилью), постановка на кадастровый учёт и — если земельный участок и вид разрешённого использования это позволяют — признание постройки жилым домом в порядке, установленном постановлением Правительства РФ № 47, либо в судебном порядке. Отдельный вопрос — соответствует ли вид разрешённого использования земельного участка размещению жилого дома: подробнее об этом можно прочитать в материале «Узаконивание самостроя: когда это возможно, как провести и что делать, если в этом было отказано».

Если у Вас уже стоит капитальное строение, которое по документам числится нежилым (например, хозблоком или гостевым домиком), а фактически используется как жильё, порядок перевода нежилого помещения в жилое разобран в материале «Адвокат по жилищным спорам: перевод нежилого помещения в жилое». Для самой бытовки этот путь неприменим, пока она остаётся некапитальным сооружением, — сначала нужна реконструкция до состояния объекта недвижимости.

Какие риски несёт использование бытовки как жилья?

Пока бытовка не признана недвижимостью и жилым помещением, постоянное проживание в ней связано с рядом практических рисков:

• невозможна регистрация по месту жительства (постоянная прописка) — регистрационный учёт ведётся только по адресам жилых помещений, которыми бытовка не является;
• если бытовка установлена на участке для строительства без разрешительных документов на возведение капитального объекта или с нарушением вида разрешённого использования земли, орган местного самоуправления вправе поставить вопрос о демонтаже как самовольного размещения; риск сноса выше, если строение мешает соседям или коммуникациям;
• отсутствие статуса жилья не даёт права на налоговые льготы и вычеты, предусмотренные для жилых помещений;
• в случае пожара, аварии инженерных сетей или иного происшествия отсутствие подтверждённого статуса капитального жилого строения усложняет взыскание ущерба и получение выплат по страхованию имущества.

Если Вам отказали в регистрации по месту жительства именно из-за статуса помещения, общий порядок действий в подобных спорах описан в материале «Каковы права и обязанности собственника жилого помещения?» — он поможет понять, какими правами обладает собственник именно жилого объекта и чем они отличаются от прав владельца времянки.

Частые вопросы

Можно ли прописаться в бытовке на даче?

Нет, пока бытовка не признана жилым домом в установленном порядке. Регистрация по месту жительства возможна только по адресу жилого помещения, а некапитальное сооружение таковым не считается независимо от того, насколько комфортно оно оборудовано.

Что будет, если налоговая или администрация узнает, что в бытовке живут постоянно?

Само по себе временное проживание в некапитальном строении не образует правонарушения, но если бытовка размещена с нарушением вида разрешённого использования участка или мешает третьим лицам, орган местного самоуправления вправе потребовать её демонтажа, а при возведении на её месте капитального самостроя без разрешения — обратиться в суд с иском о сносе.

Чем бытовка отличается от садового дома?

Садовый дом — капитальное строение, которое при соответствии требованиям Положения (постановление Правительства РФ № 47) может быть признано жилым домом. Бытовка капитальным строением не является, поэтому процедура признания садового дома жилым к ней не применяется, пока она не реконструирована до объекта недвижимости.

Сколько стоит перевод бытовки в жилой статус?

Точная сумма зависит от объёма работ по приведению строения к требованиям капитального жилого дома и стоимости технической экспертизы в конкретном регионе — универсального тарифа нет, поэтому расчёт стоит делать индивидуально с кадастровым инженером и экспертной организацией.

Куда обращаться, если администрация отказала в признании строения жилым?

Решение межведомственной комиссии, принятое по Положению (постановление Правительства РФ № 47), можно обжаловать вышестоящему органу или в суде — в порядке административного судопроизводства с указанием, какие именно требования, по мнению заявителя, объект уже выполняет.

Краткая сводка: бытовка и статус жилого помещения

• жилым помещением по ст. 15 и 16 ЖК РФ признаётся только изолированный объект недвижимости, отвечающий санитарным и техническим требованиям;
• бытовка как некапитальное, перемещаемое сооружение по общему правилу этим требованиям не отвечает и жилым помещением не является;
• порядок и требования к признанию помещения жилым устанавливает постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47;
• узаконить бытовку как жильё можно только после реконструкции до объекта капитального строительства — с фундаментом, инженерными сетями и последующей экспертизой;
• постоянное проживание в непризнанной жилой бытовке лишает права на регистрацию по месту жительства и повышает риск требования о демонтаже.

Таким образом, бытовка сама по себе жилым помещением не является: она не отвечает требованию ст. 15 ЖК РФ о недвижимом имуществе и требованиям постановления Правительства РФ № 47. Чтобы использовать её для постоянного проживания на законных основаниях, строение нужно довести до статуса капитального жилого дома и пройти официальную процедуру признания.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Самострой — узаконивание построек
• Земельные дела