г. Самара, пр-т. Карла-Маркса, д. 192, оф.619
+7 (846) 212-99-71

Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов

По договору участия в долевом строительстве одна сторона застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона – участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Договор заключается в письменной форме, подлежит гос. регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно ст.25.1 Закона «О государственной регистрации …» для регистрации договора наряду с другими необходимыми документами предоставляется заявления обеих сторон, документы с описанием объекта и планируемой площади, разрешение на строительство, проектная декларация, план объекта с указанием его места положения и количества жилых и нежилых помещений.

Субъекты:

Застройщик – юридическое лицо, независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды (субаренды, и в случаях, уст. в законе безвозмездного пользования) земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания на этом участке многоквартирных домов на основании полученного разрешения на строительство.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения или представления проектной декларации и государственной регистрации права собственности или договора аренды, субаренды (безвозмезд. пользования) застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.. В противном случае гражданин – участник долевого строительства (а юридическое лицо) может потребовать немедленного возврата денежных средств с уплатой в двойном размере % по ст.395 ГК РФ сверх суммы причиненных ему убытков. (возможен договор безвозмездного пользования «О содействии развитию жилищного строительства»)

Проектная декларация опубликовывается застройщиком в СМИ не позднее 14 дней до дня заключения договоров, она включает сведения о застройщике (фирменное наименование, режим работы, регистрация, учредители, проекты строительства, за последние 3 года, лицензии, финансовом результате текущего года (размер кредиторской задолженности)) и информацию о проекте строительства (цель, этапы, гос. экспертиза, права на земельный участок, разрешение на строительство, место положения, состав дома, о функциональном назначении нежилых помещений, о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию, перечень строительных организаций, возможные финансовые риски, о планируемой стоимости строительства, о способе обеспечения исполнения обязательства). Это обусловлено необходимостью повысить информационную открытость, гарантии для участников, с другой стороны возможна недобросовестная конкуренция. Застройщик вправе не публиковать декларацию, если он не использует рекламу для привлечения денежных средств, но обязан представить ее любому заинтересованному лицу.

В случае нарушения требований  к декларации участник вправе признать сделку недействительной, как совершенную под влиянием заблуждения.

Участник долевого строительства – любые субъекты

Содержание договора (ст.4 ЗАКОНА):

Существенные условия:

  • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией (т.е. жилое помещение) Вопрос о предмете договора является спорным: некоторые авторы разбивают его на две составляющие- объект строительства и деятельность застройщика (организация строительства, привлечение денежных средств, контроль) и цена договора складывается соответственно
  • срок передачи застройщиком объекта строительства его участнику. Срок передачи объекта должен быть единым для всех участников долевого строительства дома или блок-секции, имеющей отдельный подъезд, за исключением случаев установленных законом. В случае нарушения срока передачи застройщик уплачивает участнику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора на каждый день просрочки, а если участником является гражданин (потребитель ли он???), неустойка уплачивается в двойном размере.

В случае, если строительство не может быть завершено в срок, застройщик не позднее, чем за 2 месяца до истечения указанного в договоре срока обязан направить участнику строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

  • цена договора, срок и порядок ее уплаты. – это размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта. Она определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена может быть изменена после заключения договора по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности, случаи и условия изменения цены. Уплата производится единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами, неделями.

В случае просрочки оплаты единовременного платежа в течение более, чем два месяца, либо при периодическом внесении платежей систематическое нарушение сроков то есть более чем три раза в течение 12 месяцев или в течение более чем два месяца застройщик имеет право на односторонний отказ от исполнения договора.

В случае нарушения установленного срока внесения платежа участник уплачивает застройщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующий на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

  • гарантийный срок на объект долевого строительства. Качество объекта должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.  В случае нарушения условий о качестве, которые привели к непригодности использования объекта, участник вправе по своему выбору:
  • требовать безвозмездного устранения недостатков
  • соразмерного уменьшения цены
  • возмещение своих расходов на устранение недостатков

В случае существенного нарушения требований к качеству или неустранения выявленных недостатков в разумный срок участник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, потребовать возврата денежных средств, уплаты процентов 1/300 ставки рефинансирования со дня внесения денежных средств до дня возврата

Гарантийный срок для объекта устанавливается договором и не может быть менее 5 лет. Он исчисляется со дня передачи объекта. Все требования по качеству могут быть предъявлены в течение гарантийного срока. Застройщик не несет ответственности за недостатки объекта, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа, нарушения требований технических и градостроительных регламентов к его эксплуатации, либо вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта до его передачи несет застройщик.

Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться залогом, поручительством  либо страхованием гражданской ответственности застройщика. С момента государственной регистрации договора у участников строительства считаются находящимися в залоге земельный участок и строящиеся объекты. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. Если до заключения первого договора объект уже находится в залоге, то способом обеспечения исполнения обязательства выступает договор поручительства порядке и на условиях, установленных в законе (См.ст. 13-15)

Права и обязанности Застройщика

Организационные, связанные с привлечением денежных средств:

получение в установленном порядке разрешения на строительство, размещение проектной декларации, государственная регистрация права собственности или договора аренды на земельный участок

обязанность предоставлять необходимую документацию в регистрирующий и контролирующий орган, предоставлять информацию о себе и о проекте, передать распоряжение о вводе в эксплуатацию в регистрирующий орган (10 дней), обязанность по обеспечению оформления права собственности участника на объект

 право на привлечение денежных средств и право на рекламу

Непосредственно связанные со строительством

Использование денежных средств по назначению, обеспечивать выполнение строительных работ и осуществлять полный контроль за ними, соблюдать сроки строительства, сдачи дома Приемочной комиссии и ввода дома в эксплуатацию, сообщить о завершении строительства и готовности объекта к передаче, передать объект в установленные сроки, соответствующего качества.

Права и обязанности участника

Полное и своевременное осуществление всех платежей, принять объект

Право залога на земельный участок, право на информацию, право уступать права, право предъявлять требования по качеству в рамках гарантийного срока, право на отказ от подписания передаточного акта при недостатках по качеству, право на односторонний отказ от исполнения договора, право зарегистрировать право собственности.

Передача объекта и его принятие осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, она осуществляется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома в пределах установленного в договоре срока, досрочное исполнение не допускается. Возможно предшествующее подписание акта о недостатках. В случае отказа или уклонения участника  от принятия объекта (при наличии доказательств уведомления) застройщик по истечение 2 месяцев со дня, предусмотренного для передачи, вправе составить односторонний акт о передаче (соответственно риск случайной гибели признается перешедшим к участнику со дня подписания одностороннего акта. (ст. 8 Закона)

Возможна уступка прав участника другому лицу после полной оплаты цены или с одновременным переводом долга на нового участника (но с согласия Кредитора). Уступка допускается с момента государственной регистрации договора до подписания передаточного акта. Договор об уступке прав подлежит государственной регистрации.

Право участника на односторонний отказ от исполнения договора:

  • неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта в срок
  • неисполнения обязанностей по устранению недостатков по качеству объекта в установленный участником разумный срок, уменьшению цены или возмещению расходов на устранение недостатков
  • незаключение договора поручительства в установленные в законе сроки (течение 15 дней со дня прекращения предыдущего договора)
  • существенное нарушение требований к качеству
  • иные случаи, установленные ФЗ или договором

Путем уведомления об отказе по почте заказным письмом с описью вложения)

По требованию участника договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

  • прекращение или приостановление строительства при наличии обстоятельств очевидно свидетельствующих, что объект не будет передан в установленный срок
  • существенного изменения проектной документации дома, в том числе размера жилого помещения
  • изменения назначения общего имущества дома

—    иных, установленных ФЗ или договором случаях

Законодатель предусмотрел в этом случае следующие правовые последствия: возврат (для случаев внесудебного расторжения — в течение 20 (10) рабочих дней со дня расторжения договора) денежных средств и процентов в размере 1/1300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки с момента внесения до возврата. Если участником является гражданин, то проценты уплачиваются в двойном размере. ( не обратился – в депозит нотариуса )При нарушении сроков возврата начисляются %на эту сумму в размере 1/300 ставки рефинансирования, для граждан % уплачиваются застройщиком в двойном размере

Право на односторонний отказ застройщика: невнесение участником платежей в установленные законом сроки. Застройщик вправе расторгнуть договор не ранее, чем через 30 дней после направления участнику в письменной форме предупреждения о необходимости погашения задолженности. Денежные средства участника возвращаются в течение 10 дней со дня расторжения договора.

Гос. регистрация права собственности участника на жилое помещение осуществляется  на основании  разрешения на ввод в эксплуатацию дома и передаточного акта

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ: в случае неисполнения, ненадлежащего исполнения договора сторона, не исполнившая обязательств, обязана уплатить другой стороне неустойку и возместить в полном объеме убытки сверх неустойки.

В случае смерти гражданина-участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор.

Чтобы записаться на бесплатную консультацию позвоните по круглосуточному номеру +7 (846) 212-99-71 или оставьте заявку ниже

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован.

Оставьте здесь свой отзыв о нашей работе!
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — качественная юридическая помощь по всей России. Ваш регион не имеет значения!
Подготовим для Вас любой процессуальный документ по Вашим материалам (проект иска, жалобы, ходатайства и т.д.)! Недорого! Для заказа просто напишите нам сообщение в диалоговом окне в правом нижнем углу страницы либо позвоните нам по номеру в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71
К каждому клиенту гарантируем индивидуальный подход и гибкую ценовую политику, конфиденциальность и поддержку в течении 24 часов в сутки!
Добавляйтесь в друзья
Подписывайтесь на мой канал
Наша практика
КонсультантПлюс: "Горячие" документы
ПРАВО.RU
ГАРАНТ: Новости
Свежие комментарии