Здравствуйте! У нас вопросы по поводу выкупа арендуемого помещения в преимущественном порядке:
1) Договора менее чем на год (не зарегистрированы) считаются действительными в преимущественном праве?
2) Нам утверждают, что помещение не делится, хотя приходил ответ что идет раздел помещения , путем выделения арендуемой части! Фактически помещение арендуется с 2004 года! В помещении 5 комнат (общий коридор и сан.узел) из которых 4 арендуем мы, 5-ая комната на данный момент никем не арендуется! Каждая комната имеет свой вход!
Имеем ли мы преимущественное право в отношении своей арендуемой площади? Ведь если помещения можно обособить, то преимущественное право не теряется?
Адвокат Анатолий АНТОНОВ
Здравствуйте!
- В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” одним из условий приобретения преимущественного права приобретения арендуемого имущества является нахождение имущества во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
В соответствии с ГК РФ, договор аренды нежилого помещения подлежит обязательной госрегистрации, если он заключен на срок не менее 1 года. Если Ваш договор заключен на срок менее 1 года, отсутствие госрегистрации этого договора является правомерным и не влечет за собой недействительность такого договора, а значит он может быть использован при исчислении срока нахождения имущества во временном пользовании.
Однако необходимо учитывать, что имущество должно непрерывно находиться во временном пользовании в общей сложности более 2-х лет.
2. В соответствии с Информационным письмом ВАС РФ от 05.11.2009 г. № 134 по смыслу Закона (Федеральный закон от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ) объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлён государственный кадастровый учёт по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Таким образом, если Ваши 4 комнаты и 1 оставшуюся комнату можно разделить на обособленные объекты, в таком случае преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов.
Остались вопросы к адвокату?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните по телефону +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!
Дата актуальности материала: 13.08.2017
