Изменения в ФЗ “Об участии в долевом строительстве”

В настоящий момент долевое строительство многоквартирных домов является достаточно популярным, так как дает возможность гражданам приобрести жилье по сравнительно небольшой цене. В то же время, велико количество так называемых “обманутых дольщиков” — людей, которые заплатили деньги застройщику, который впоследствии обанкротился. В городах можно увидеть здания, в которых вместо 10 или 15 этажей было построено 2-3, и затем строительство прекратилось. Значительная часть подобных зданий как раз было профинансировано по договору об участии в долевом строительстве. Возможен и тот вариант, когда деньги, полученные от граждан, застройщик тратит на завершение своих предыдущих проектов, и получается своеобразная финансовая пирамида. Даже того, что недостроенное здание находится в залоге у дольщиков, не всегда в полной мере обеспечивает соблюдение их интересов.

Такая ситуация на рынке не может не вызывать обеспокоенность властей, поэтому в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве” был внесен ряд изменений, которые дают ряд гарантий гражданам. Как показала практика, обращение на застройщика в суд  не всегда дает результаты, так как застройщик — юридическое лицо ликвидируется, и возместить гражданам ущерб невозможно. Однако и в этом случае есть некоторые варианты действий даже в случае, если застройщик обанкротился.

Застройщик должен удовлетворять следующим требованиям:

1. Наличие проектной документации;
2. Не менее чем 10 % от стоимости строительства должен быть профинансировано непосредственно застройщиков. Это требование было введено с целью избежания появления описанных выше “пирамид”;
3. У застройщика нет обязательств выплатить деньги по договорам кредита, займа и подобным договорам;
4. Застройщик не выпускал ценные бумаги, за исключением акций (вексели, облигации), то есть ему не нужно выплачивать деньги по этим ценным бумагам;
5. Имущество застройщика не находится в залоге, за исключением обязательств перед дольщиками до ввода в эксплуатацию;
6. Застройщик не является поручителем перед третьими лицами;
7. Застройщик не находится в процедуре ликвидации, в отношении него не было принято решение о признании его банкротом либо приостановлении его деятельности;
8. У застройщика нет задолженности по налогам, штрафам и иным подобным платежам;
9. Застройщик не содержится в реестре недобросовестных поставщиков или  недобросовестных участников аукциона.

Доказывание соответствия требованиям возлагается на застройщика, то есть именно он должен предоставить пакет документов, подтверждающих то, что он может заключить договор участия в долевом строительстве.

Договоры участия в долевом строительстве многоквартирных домов подлежат государственной регистрации. Чтобы данный договор был зарегистрирован, застройщик должен совершить следующие действия:

1. Открыть счет эскроу в банке.

Счет эскроу — специальный вид банковского счета. При его открытии лицо (в данном случае застройщик) вносит туда денежные средства, полученные от граждан. Данные средства хранятся в банке, распорядиться ими (снять или перевести) можно лишь при определенных обстоятельства. Застройщик может забрать деньги лишь тогда, когда он представит банку подтверждение того, что он выполнил свои обязательства, то есть разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Помимо указанного основания, деньги могут быть получены гражданином при расторжении договора по соглашению между ним и застройщиком, либо при одностороннем отказе от договора.

Важным в этой процедуре является то, что застройщик получит причитающиеся ему деньги лишь тогда, когда здание будет введено в эксплуатацию. Гарантом этого выступает банк.

2. Регулярно делать отчисления в компенсационный фонд.

Данные положения были введены недавно. Для защиты прав дольщиков создается специальный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Каждый застройщик, осуществляющий массовое строительство многоквартирных домов, обязан делать туда отчисления в размере 1,2% от сумм, полученных им по каждому договору. Данные денежные средства хранятся в фонде и выплачиваются гражданам в случаях, если в отношении застройщика возбуждено дело о несостоятельности.

Кроме дополнительных обязанностей застройщика, законом предусмотрены и дополнительные права дольщика. Например, в случае, если ввод в эксплуатацию дома задерживается, то застройщик обязан уплатить неустойку в размере 0,052 % суммы договора за каждый день просрочки. Кроме того,  законом предусмотрена возможность отказа дольщика от договора с возвращением ему денежных средств в следующих случаях:

1. Застройщик не сдает в эксплуатацию здание более 2 месяцев со дня, когда он должен был его сдать;
2. Застройщик не исполняет обязанностей, связанных с тем, что переданный им объект недвижимости не соответствует договору (меньше площадь, хуже качество, иные недостатки);
3. Требования к качеству объекта недвижимости были существенным образом нарушены.

Кроме того, дольщик вправе требовать расторжения договора в суде, если:

1. Строительство здания прекращено или приостановлено, и очевидно, что оно не будет завершено вовремя;
2. Существенное изменение проектной документации, при которой, в частности, площадь жилого помещения изменяется более чем на 5 % в большую или меньшую сторону;
3. Изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений в доме.

Таким образом, можно заметить, что законом предоставлены дополнительные гарантии прав дольщиков. В настоящий момент законодатель предпринимает попытки урегулировать рынок долевого строительства, сделать его больше похожим на куплю-продажу. Насколько эффективен такой подход — покажет практика.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71  (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Дата актуальности материала: 05.01.2019