Упрощен порядок регистрации частных домов
В России многие имеют свои земельные участки, пресловутые “6 соток”. И мечтой многих является свой частный дом или небольшой садовый домик на своей земле. Загоревшись такой идеей, лицо начинает строительство дома и затем испытывает трудности на завершающем этапе строительства при подведении в доме электричества, воды, иных инженерных сетей.
Исходя из пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса, можно вывести определение самовольной постройки. Здание является самовольной постройкой в 2 случаях:
- У лица не имеется прав на земельный участок, на котором построено здание. К этой группе относятся случаи, когда лица строят гаражи на придомовых территориях либо либо строят дачные домики на самозахваченной земле.
Также в эту группе попадает случай, когда право на земельный участок под зданием есть, но права на строительство отсутствует. Это может быть в силу различных причин, например, если условия договора аренды земельного участка предусматривают запрет на строительство
- Здание построено без необходимых разрешений и согласований, либо с нарушением градостроительных норм или СНиПов (строительных норм и правил). При этом данные правила должны применяться и на начало строительства, и на дату выявления самовольной постройки.
Законодатель специально подчеркнул последнее: здание является самовольной постройкой, только законы о строительстве были нарушены, и при начале строительства, и при выявлении факта наличия самовольной постройки. То есть, здание не является самовольно построенным, если:
- на момент начала строительства лицо действовало в соответствии с законом;
- на момент выявления самовольной постройки характеристики здания и иные обстоятельства соответствуют закону, хоть на момент начала строительства не соответствовали.
Эти условия о применении положений о самовольной постройке во времени позволяют максимально сузить круг спорных случаев, при которых здание является самовольной постройкой.
С точки зрения экономической функции закона, это вполне оправданно. Строение нового здания само по себе является положительным для гражданского оборота, и нет смысла вводить репрессивные меры по отношению к такому действию, если оно осуществляется на своей собственной территории. Такое некоторое послабление имеет целью лишь соблюдение строительных норм. А строительные нормы затрагивают общественные интересы, так как при их нарушении возможно разрушение здания с причинением ущерба проживающим в данном здании и иным лицам.
Положения о применении закона к самовольной постройке имеет не столько теоретическую, сколько практическую пользу. Так, если здание изначально строилось с нарушением норм, но в процессе его строительства эти нормы поменялись таким образом, что теперь здание строится законно, то его можно регистрировать. Обратная ситуация также возможна: если здание изначально строилось законно, то есть с соблюдением норм о строительстве, но затем они поменялись и строительство ведется с нарушением норм, то регистрация все равно возможна.
В настоящий момент, чтобы здание, построенное на участке, находящемся в собственности, приобрело законный статус, его необходимо поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на него. Сейчас это возможно сделать одновременно, через подачу одного заявления.
В соответствии с частью 10 статьи 40 Федерального закона “О государственной регистрации недвижимости, для постановки на кадастровый учет и регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое имущество необходимо, помимо заявления, предоставить документы, подтверждающие право на земельный участок, и также разрешение на строительство. Если разрешение на строительство для данного объекта недвижимости не требуется, то вместо него нужно предоставить технический план.
Со 2 августа 2018 года вступили в силе изменения пункта 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса. Ранее этот пункт выглядел так: выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства
Сейчас формулировка изменилась: выдача разрешения на строительство не требуется в случае:строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек; строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства
Что изменилось:
- теперь разрешение на строительство не требуется, если здание построено на любом земельном участке, находящемся в собственности, а не только на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
- теперь разрешение на строительство не требуется и для частных домов, а не только для дачных домиков;
- теперь разрешение на строительство не нужно для реконструкции указанных зданий.
Изменение данного пункта имеет большое значение. Фактически, это аналог норм о “дачной амнистии”. То есть теперь, исходя из описанных выше норм о применении закона, даже те строения, которые изначально строились с нарушением закона. без выдачи разрешения на строительство, могут быть зарегистрированы без излишних трудностей. Необходимо лишь предоставление свидетельства о праве собственности либо выписки из ЕГРН и технического плана.
Разрешение на строительство коренным образом отличается от технического плана. Разрешение на строительство — административный акт, выдаваемый органом местного самоуправления (Департаментом градостроительства г.о. Самара в случае, если земельный участок находится на ее территории). Он выдается на основании заявления.
Технический план — документ, изготавливаемый кадастровым инженером, входящим в частную организацию. Это описание технических характеристик и границ дома и земельного участка, где он находится. Технический план делает по заказу лица на основании договора.
На практике для регистрации уже строящегося и построенного дома гораздо легче заказать и получить технический план, чем писать заявление о выдаче разрешения на строительство “задним числом”.
Таким образом, изменение, внесеннное в Градостроительный кодекса, значительно облегчает процедуру регистрации зданий. которые были построены без разрешения на строительство. Сейчас достаточно лишь предоставить документ, подтверждающий право собственности на земельный участок, и технический план.
Если к Вас возникли вопросы, связанные с регистрацией недвижимости — Вы всегда можете обратиться за юридической помощью в наше адвокатское бюро «Антонов и партнеры». Работаем круглосуточно.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Остались вопросы к адвокату?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!
Дата актуальности материала: 16.09.2018
