Как вести себя арендатору при продаже?

Добрый день. Арендодатель продал здание. В договоре аренды имеется пункт о праве преимущественного выкупа здания арендатором. Как вести себя арендатору?

Здравствуйте!

Коротко: продажа арендуемого здания сама по себе не прекращает и не меняет договор аренды — по ст. 617 ГК РФ новый собственник автоматически становится арендодателем на тех же условиях до конца срока. Отдельный вопрос — договорное условие о преимущественном выкупе: его нарушение продавцом даёт арендатору право на возмещение убытков.

Ниже приведён подробный разбор норм о сохранении аренды при смене собственника, порядка действий арендатора и того, что происходит с условием о преимущественном праве выкупа.

Сохраняется ли договор аренды, если арендодатель продал имущество?

Да, сохраняется полностью и автоматически. Статья 617 ГК РФ прямо называется «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон» и устанавливает: переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Это правило часто описывают формулой «аренда следует за вещью» — обязательства арендодателя переходят вместе с самим имуществом к тому, кто стал его новым собственником, а согласия арендатора на такой переход спрашивать не нужно: он в сделке купли-продажи не участвует и повлиять на неё не может.

Для недвижимости момент, с которого новый владелец официально становится арендодателем, определяется датой государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) — именно с этой даты к нему переходят права и обязанности арендодателя: получать арендную плату, обеспечивать арендатору спокойное пользование имуществом (ст. 608 ГК РФ), а до этой даты арендодателем по-прежнему остаётся продавец. Правило ст. 617 ГК РФ не связано с тем, зарегистрирован ли сам договор аренды: оно действует и для долгосрочной аренды здания или сооружения, которая по ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации (срок от года), и для краткосрочной аренды, которую регистрировать не нужно (ст. 609 ГК РФ). У арендатора сохраняются без изменений:

• срок аренды — до истечения того же периода, что был согласован с прежним собственником;
• размер и порядок арендной платы (ст. 614 ГК РФ) — новый владелец не вправе в одностороннем порядке пересмотреть цену;
• условия пользования имуществом, ремонта, целевого назначения — всё, что было прописано в исходном договоре;
• обеспечительный (гарантийный) платёж и иные обеспечительные условия, если они предусмотрены договором;
• право арендатора на преимущественное заключение договора на новый срок по окончании аренды (ст. 621 ГК РФ) — оно тоже переходит вместе с обязательствами к новому арендодателю.

Нужно ли арендатору подписывать новый договор с новым собственником?

Нет, закон этого не требует: перемена арендодателя происходит в силу закона, а не по новому соглашению, поэтому прежний договор продолжает действовать в первоначальной редакции. На практике всё же стоит оформить переход отношений документально — это не создаёт новых обязательств, а фиксирует уже существующие для удобства обеих сторон:

1. запросить у нового собственника копию правоустанавливающего документа (выписку из ЕГРН) — это подтвердит, что именно он теперь вправе получать арендную плату;
2. получить письменное уведомление о новых банковских реквизитах для перечисления арендной платы;
3. по возможности подписать трёхстороннее или двустороннее дополнительное соглашение о смене арендодателя — оно не изменяет условия аренды, а лишь фиксирует нового получателя платежей и актуальные контакты;
4. сохранить оригинал первоначального договора аренды и все приложения к нему — именно они, а не новое соглашение, остаются правовым основанием пользования имуществом.

Смена арендодателя фактически представляет собой переход права требовать арендную плату к новому собственнику. Пока арендатор не получил уведомление о новом получателе платежа, исполнение прежнему владельцу по общему правилу об исполнении надлежащему лицу (ст. 312 ГК РФ) и о необходимости уведомления должника о переходе права (ст. 385 ГК РФ) считается надлежащим. Поэтому получить письменное подтверждение новых реквизитов — это в интересах самого арендатора, чтобы не оказаться в споре о том, кому и когда была перечислена оплата.

Что делать, если новый собственник пытается досрочно расторгнуть договор без оснований?

Отказать. Смена собственника сама по себе не входит в перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды — таким основанием не может быть само по себе желание нового владельца пользоваться имуществом самостоятельно или сдать его другому арендатору дороже. Расторгнуть действующий договор аренды досрочно новый арендодатель вправе только на общих основаниях: по соглашению сторон, по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной (ст. 450 ГК РФ) либо по основаниям, прямо указанным в самом договоре или в ст. 619 ГК РФ (использование имущества не по назначению, существенное ухудшение имущества, невнесение платы более двух раз подряд и т. п.). Подробнее о том, какое нарушение договора аренды закон и суды считают существенным, — в отдельном разборе «Когда нарушение договора аренды считается существенным и какие последствия оно влечёт».

Если новый собственник направил уведомление о расторжении или освобождении помещения без указанных выше оснований, арендатору стоит письменно (например, заказным письмом с описью вложения) сообщить о своём несогласии со ссылкой на ст. 617 ГК РФ и продолжать пользоваться имуществом и вносить арендную плату в прежнем порядке. Общие основания и порядок изменения или расторжения договора описаны в ст. 452 ГК РФ — в одностороннем порядке, без суда или прямого условия договора, ни продавец, ни новый собственник прекратить действующую аренду не вправе. Если дело дойдёт до суда, дополнительно ознакомьтесь с материалом «Основания для расторжения договора: когда и как можно прекратить обязательства».

Что означает условие договора о преимущественном праве арендатора на выкуп?

Это два разных по своей правовой природе условия, и их важно не путать. Если в договоре аренды прямо предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при внесении всей выкупной цены, — это условие о выкупе арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ): оно связывает стороны договора аренды между собой и не зависит от того, кто выступает арендодателем в конкретный момент. Подробнее о таком механизме — в материале «Договор аренды с последующим выкупом».

Если же в договоре записано именно преимущественное право арендатора выкупить объект в случае, если арендодатель решит продать его третьему лицу, — это самостоятельное договорное условие, основанное на свободе договора (ст. 421 ГК РФ). Оно обязывает именно арендодателя-продавца: прежде чем продать имущество постороннему лицу, он должен был предложить его арендатору на тех же условиях. Если это условие нарушено и здание продано в обход арендатора, у арендатора есть право требовать от арендодателя, нарушившего договор, возмещения причинённых убытков (ст. 393 ГК РФ) — например, разницы между ценой, по которой имущество было продано, и той, которую арендатор реально мог и готов был заплатить. Само по себе это условие не отменяет и не оспаривает уже состоявшуюся сделку купли-продажи с новым собственником — а действующий договор аренды при этом, как указано выше, сохраняется в силе независимо от исхода спора о нарушении преимущественного права.

Отдельная льгота действует для субъектов малого и среднего предпринимательства, длительное время арендующих государственное или муниципальное имущество: они пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при возмездном отчуждении из публичной собственности на условиях Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». Это отдельная процедура для аренды именно у публичного собственника — к продаже частным лицом своей недвижимости она отношения не имеет.

Частые вопросы

Обязан ли арендодатель заранее уведомлять арендатора о том, что он продаёт имущество?

Общей обязанности предупреждать арендатора о готовящейся продаже закон не устанавливает — арендатор не участвует в сделке купли-продажи. Исключение — если такая обязанность прямо прописана в самом договоре аренды (например, вместе с условием о преимущественном праве выкупа): тогда её нарушение даёт арендатору право на возмещение убытков по ст. 393 ГК РФ.

Можно ли платить прежнему собственнику, пока новый не прислал свои реквизиты?

До получения письменного уведомления о смене получателя платежа исполнение прежнему арендодателю по общему правилу считается исполнением надлежащему лицу (ст. 312, ст. 385 ГК РФ). Тем не менее лучше сразу запросить подтверждение у обеих сторон и хранить платёжные документы — это снимет спор о том, кому и когда перечислена оплата.

Может ли новый собственник повысить арендную плату сразу после покупки?

Нет. Размер арендной платы — согласованное сторонами условие договора (ст. 614 ГК РФ), и в одностороннем порядке изменить его новый собственник не вправе. Изменение возможно только по соглашению сторон либо в порядке, который сам договор для этого предусматривает (например, ежегодная индексация), с соблюдением общего порядка изменения договора (ст. 452 ГК РФ).

Что если новый собственник вообще не знал о заключённом договоре аренды?

Для правила ст. 617 ГК РФ это не имеет значения — оно не ставит сохранение аренды в зависимость от осведомлённости покупателя. Долгосрочная аренда здания или сооружения (от года) подлежит государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ) и видна в выписке из ЕГРН, которую покупатель обязан проверить перед сделкой; но и при краткосрочной аренде, не подлежащей регистрации, сама смена собственника не прекращает договор — арендатору достаточно подтвердить действующий договор и факт пользования имуществом.

Что делать, если новый собственник требует освободить помещение немедленно?

Односторонне и без судебного решения выселить арендатора, добросовестно исполняющего договор, новый собственник не вправе. Стоит письменно, со ссылкой на ст. 617 ГК РФ, зафиксировать несогласие с требованием, продолжать вносить арендную плату в прежнем порядке и при поступлении иска в суд представить действующий договор аренды и подтверждение оплаты. При системном давлении разумно привлечь адвоката для оценки конкретной ситуации и подготовки позиции.

Краткая сводка: права арендатора при продаже арендуемого имущества

• продажа арендуемого имущества не прекращает и не меняет договор аренды — новый собственник становится арендодателем на тех же условиях (ст. 617 ГК РФ);
• переоформлять договор аренды не требуется, но стоит получить письменное подтверждение новых платёжных реквизитов (ст. 312, ст. 385 ГК РФ);
• размер арендной платы и остальные условия договора новый собственник в одностороннем порядке менять не вправе (ст. 614, ст. 452 ГК РФ);
• досрочно расторгнуть договор новый собственник может только по общим основаниям — по соглашению сторон, через суд или по основаниям самого договора (ст. 450, ст. 619 ГК РФ);
• договорное условие о преимущественном праве выкупа при продаже — самостоятельное обязательство продавца перед арендатором; его нарушение даёт право на возмещение убытков (ст. 393, ст. 421 ГК РФ), но не отменяет сохранение самой аренды;
• условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды (ст. 624 ГК РФ) регулируется отдельно и не зависит от смены собственника в период действия договора.

Таким образом, арендатору при продаже арендуемого здания не нужно ничего переоформлять и не за что переживать в части самого пользования имуществом: договор аренды в силу ст. 617 ГК РФ сохраняется на прежних условиях, а новый собственник обязан его соблюдать. Отдельно стоит зафиксировать письменно новые реквизиты для оплаты и, если в договоре было условие о преимущественном праве выкупа, а покупка состоялась в обход арендатора, — оценить с адвокатом перспективу требования о возмещении убытков к прежнему арендодателю.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Юрист по договорам аренды
• Адвокат по договорам