Каковы права и обязанности собственника жилого помещения?

Коротко: Собственник жилого помещения владеет, пользуется и распоряжается им по своему усмотрению в пределах назначения жилья (ст. 209 ГК РФ, ч. 1 ст. 30 ЖК РФ). Взамен он несёт бремя содержания квартиры и общего имущества дома, платит за жильё, коммунальные услуги, взносы на капитальный ремонт и налог, а также обязан соблюдать права соседей (ст. 210 ГК РФ, ч. 3, 4 ст. 30 ЖК РФ).

Ниже приведён подробный разбор: что закон считает жилым помещением, какие именно правомочия закон даёт собственнику, можно ли работать в квартире и сдавать её посуточно, из чего складываются обязательные платежи, как согласовывается перепланировка, какие права имеют члены семьи собственника и что грозит за бесхозяйственное обращение с жильём и нарушение прав соседей. Отдельно разобраны нормы, которые за последние годы изменились: правила пользования жилыми помещениями и статья Гражданского кодекса РФ об изъятии бесхозяйственно содержимого жилья.

Что закон относит к жилым помещениям?

Права и обязанности, о которых идёт речь, возникают не у любого объекта недвижимости, а только у жилого помещения. Жилым признаётся изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Перечень видов жилых помещений закрытый, и он приведён в ч. 1 ст. 16 ЖК РФ. Апартаменты, гаражи, машино-места, садовые дома и нежилые помещения в этот перечень не входят, поэтому жилищные правила о назначении помещения и о плате за жильё к ним применяются не полностью — у их собственников свой набор прав и обязанностей.

• Жилой дом и часть жилого дома — индивидуально-определённое здание из комнат и помещений вспомогательного использования (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ). Для объекта индивидуального жилищного строительства градостроительное законодательство добавляет ограничения: не более трёх надземных этажей, высота не более 20 метров, здание не предназначено для раздела на самостоятельные объекты (п. 39 ст. 1 ГрК РФ).
• Квартира и часть квартиры — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме с прямым доступом к помещениям общего пользования, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).
• Комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для непосредственного проживания граждан (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Собственник квартиры или комнаты в многоквартирном доме одновременно является сособственником общего имущества дома: межквартирных лестничных площадок, лифтов, крыш, ограждающих конструкций, инженерного оборудования, земельного участка под домом (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). Доля в праве на общее имущество пропорциональна площади помещения, следует его судьбе и не может быть выделена или отчуждена отдельно от квартиры (ст. 37 ЖК РФ). Именно из этой конструкции вырастает большинство обязанностей собственника, которые он не выбирал: платить за содержание дома, подчиняться решениям общего собрания, согласовывать работы, затрагивающие общее имущество.

Какие права даёт собственнику жилого помещения закон?

Содержание права собственности одинаково для любого имущества: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения (п. 1 ст. 209 ГК РФ, п. 1 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 30 ЖК РФ). Он вправе совершать со своим жильём любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц: продать, подарить, завещать, обменять, внести в уставный капитал, заложить, передать в доверительное управление (п. 2, 4 ст. 209 ГК РФ, ст. 1012 ГК РФ). Распорядиться жильём можно и через представителя — по нотариально удостоверенной доверенности (п. 1 ст. 185, п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Основное назначение жилья при этом остаётся неизменным: оно предназначено для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ).

• Проживать самому и вселять членов семьи — собственник использует помещение для личного проживания и проживания членов своей семьи (п. 2 ст. 288 ГК РФ, ч. 1, 2 ст. 30 ЖК РФ).
• Передавать жильё другим лицам — по договору найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании, а юридическому лицу — по договору аренды с условием использования помещения только для проживания граждан (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ).
• Работать в своей квартире — использовать её для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права соседей и требования к жилому помещению (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ).
• Пользоваться общим имуществом дома и владеть долей в праве на него (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).
• Участвовать в управлении домом — голосовать на общем собрании собственников лично или через представителя, инициировать собрание (ст. 44, ч. 1 ст. 48 ЖК РФ).
• Вступить в товарищество собственников жилья, созданное для управления домом (ч. 1 ст. 135, ст. 143 ЖК РФ).

С 2022 года у права распоряжения появилось важное ограничение, о котором часто узнают уже у нотариуса. Сделки, которые ведут к образованию микродолей — когда на каждого сособственника приходится менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения, — по общему правилу ничтожны (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ, введена Федеральным законом от 14.07.2022 № 310-ФЗ). Ограничение не распространяется на случаи, когда доли возникают не по воле сторон: при наследовании, приватизации, возникновении права собственности в силу закона. Норма появилась как ответ на схемы дробления квартир на десятки долей ради регистрации и давления на сособственников.

Можно ли работать в квартире, сдавать её внаём и открыть в ней гостиницу?

Пределы использования жилья заданы ст. 17 ЖК РФ, и они устроены по принципу «можно всё, что совместимо с проживанием». Работать дома закон разрешает: адвокат, репетитор, бухгалтер, программист, мастер по ремонту техники вправе вести профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в своей квартире, если при этом не нарушаются права и законные интересы других граждан и сохраняются требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ). Ограничитель здесь фактический: поток посетителей, шум, запахи, оборудование, вывеска на фасаде и постоянная загрузка лифта переводят «работу дома» в разряд нарушений, на которые соседи вправе пожаловаться.

Прямые запреты сформулированы жёстко. В жилом помещении не допускается размещение промышленных производств, а также миссионерской деятельности (за исключениями, установленными законом о свободе совести). Отдельным правилом установлено, что жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Именно эта норма закрыла хостелы в квартирах: гостиничные услуги в многоквартирном доме возможны только в нежилом помещении, соответствующем требованиям к средствам размещения. Размещение в жилом доме предприятий, учреждений и организаций допускается только после перевода помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Сам перевод возможен лишь при соблюдении условий ст. 22 ЖК РФ, включая отдельный вход и согласие собственников помещений дома — подробности мы разбирали в материале Перевод жилого помещения в нежилое: позиция Верховного Суда о согласии собственников дома.

Сдача квартиры внаём, в том числе краткосрочно, гостиничной услугой сама по себе не является: собственник реализует право предоставить жильё во владение и пользование по договору (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ). Граница проходит там, где к проживанию добавляется гостиничный сервис — уборка, смена белья, приём и размещение по правилам средств размещения, стойка регистрации. При этом наниматель и его гости обязаны соблюдать те же пределы пользования: тишину, санитарные требования, права соседей (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ). Ответственность перед соседями и управляющей организацией за состояние квартиры при этом с собственника не снимается.

Обратите внимание на важное изменение в подзаконном регулировании. Многие тексты в интернете до сих пор ссылаются на Правила пользования жилыми помещениями, утверждённые постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25. Этот акт утратил силу. С 1 марта 2022 года действуют Правила пользования жилыми помещениями, утверждённые приказом Минстроя России от 14.05.2021 № 292/пр; срок их действия ограничен 1 марта 2028 года. Именно этими Правилами сейчас определяется порядок пользования жильём, в том числе собственниками помещений в многоквартирном доме. Ссылка на постановление № 25 в договоре, претензии или исковом заявлении — признак того, что документ готовили по устаревшему шаблону.

Какие обязанности несёт собственник жилого помещения?

Базовое правило — собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). В жилищных отношениях оно раскрывается через ч. 3 и ч. 4 ст. 30 ЖК РФ: собственник помещения в многоквартирном доме несёт бремя содержания и своей квартиры, и общего имущества дома, обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями и правила содержания общего имущества. Собственник жилого дома дополнительно обязан заключить договор на обращение с твёрдыми коммунальными отходами с региональным оператором (ч. 5 ст. 30 ЖК РФ).

Денежная часть обязанностей самая объёмная. У собственника помещения обязанность вносить плату за жильё и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Структура платы для собственника в многоквартирном доме включает плату за содержание жилого помещения (управление домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества), взнос на капитальный ремонт и плату за коммунальные услуги (ст. 154 ЖК РФ). Расходы на содержание общего имущества собственник несёт соразмерно своей доле (ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ), причём неиспользование помещения не освобождает от платы.

• Срок оплаты — ежемесячно до 15-го числа месяца, следующего за истекшим, если иной срок не установлен договором управления или решением общего собрания (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ).
• Пени за просрочку — с 31-го дня просрочки по 90-й день начисляется 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день, с 91-го дня — 1/130 ставки; увеличивать эти размеры нельзя (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ).
• Взносы на капитальный ремонт — ежемесячная обязанность собственников помещений; она возникает по истечении срока, установленного регионом (от трёх до восьми месяцев после официального опубликования региональной программы), а собственники в аварийных домах, подлежащих сносу, от взносов освобождаются (ст. 169 ЖК РФ).
• Долг по капремонту переходит вместе с квартирой — к новому собственнику переходит неисполненная обязанность прежнего собственника по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Это единственный «наследуемый» покупателем долг, и его следует проверять до сделки.
• Налог на имущество физических лиц — жилой дом, квартира, комната и доля в них являются объектами налогообложения, налог платит собственник (ст. 400, ст. 401 НК РФ).
• Решения общего собрания обязательны для всех собственников помещений дома, включая тех, кто голосовал против или не участвовал в собрании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Как согласовать перепланировку и чем грозит самовольная?

Переустройство (перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования) и перепланировка (изменение конфигурации помещения) проводятся с соблюдением требований законодательства и по согласованию с органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ, ч. 4 ст. 30 ЖК РФ). Порядок описан в самой статье: собственник подаёт заявление по утверждённой форме, правоустанавливающие документы на помещение, подготовленный и оформленный проект, технический паспорт, а при работах в доме — объекте культурного наследия — заключение органа охраны памятников. Решение о согласовании или об отказе принимается не позднее чем через 45 дней со дня представления документов, а документ о согласовании выдаётся в течение трёх рабочих дней и служит основанием для проведения работ (ч. 4, 5, 6 ст. 26 ЖК РФ). Отказ возможен только по основаниям ст. 27 ЖК РФ и может быть обжалован в суд. Завершение работ подтверждается в порядке ст. 28 ЖК РФ.

Самовольными считаются переустройство и перепланировка, проведённые без согласования либо с нарушением проекта. Последствия установлены ст. 29 ЖК РФ. Собственник обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). При этом помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и не создаётся угроза их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Как проходит такой процесс на практике и какие доказательства нужны, мы разбирали в материале Самостоятельная перепланировка без разрешения: узаконивание через суд и споры с БТИ.

Если собственник отказывается и вернуть помещение в прежний вид, и узаконить изменения, применяется крайняя мера: по иску органа, осуществляющего согласование, суд может принять решение о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения; на нового собственника возлагается обязанность привести помещение в прежнее состояние (п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Независимо от этого самовольные переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме образуют состав административного правонарушения: штраф на граждан составляет от 2 000 до 2 500 рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). Отдельно нарушением считается нарушение управляющей организацией правил содержания и ремонта жилых домов (ст. 7.22 КоАП РФ) — эта норма адресована не собственнику квартиры, а лицам, ответственным за содержание дома, и на неё опираются жалобы в жилищную инспекцию.

Какие права у членов семьи собственника и что меняется после развода?

К членам семьи собственника закон относит проживающих совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении супруга, детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные граждане могут быть признаны членами семьи, если собственник вселил их в этом качестве (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ). Члены семьи имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между ними, обязаны использовать жильё по назначению и обеспечивать его сохранность (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ). Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если соглашением не установлено иное (ч. 3 ст. 31 ЖК РФ). На практике это означает, что долг за коммунальные услуги может быть взыскан и с них.

При прекращении семейных отношений с собственником право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи по общему правилу не сохраняется, если иное не установлено соглашением (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Из этого правила есть смягчение: если у бывшего члена семьи нет оснований приобрести или пользоваться другим жильём, а имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют обеспечить себя жильём, суд вправе сохранить за ним право пользования на определённый срок. Суд также может обязать собственника обеспечить жильём бывшего супруга и других членов семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства. Разъяснения о том, кого считать членом семьи и как применять эти правила, даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14. Переход права собственности к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жильём членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Что грозит за нарушение прав соседей и бесхозяйственное обращение с жильём?

Здесь произошло изменение, которое до сих пор не отражено в большинстве справочных материалов. Статья 293 ГК РФ, на которую традиционно ссылались при изъятии бесхозяйственно содержимого жилья, утратила силу с 1 сентября 2022 года (Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ). Её место заняла ст. 287.7 ГК РФ «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение». Механизм сохранился прежний и стал общим для всех помещений: если собственник использует помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с помещением, допуская его разрушение, уполномоченный орган предупреждает собственника о необходимости устранить нарушения и назначает соразмерный срок для ремонта. Если после предупреждения собственник продолжает нарушать или без уважительных причин не проводит ремонт, суд по иску такого органа может принять решение о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение решения. К жилым помещениям эти правила применяются с особенностями, установленными жилищным законодательством (п. 2 ст. 287.7 ГК РФ).

Продажа жилья с торгов — исключительная мера, и суды применяют её редко: требуется доказать и предупреждение собственника уполномоченным органом, и предоставление разумного срока, и продолжение нарушений после этого. Гораздо чаще споры соседей разрешаются иначе — через требование устранить нарушение, демонтировать самовольную конструкцию, возместить ущерб от залива, прекратить нарушение тишины по региональному закону об административных правонарушениях. Отдельно стоит помнить об исполнительском иммунитете: жилое помещение, которое является для гражданина-должника и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, по общему правилу защищено от обращения взыскания по исполнительным документам, кроме случаев ипотеки (ст. 446 ГПК РФ). Иммунитет не распространяется на изъятие по ст. 287.7 ГК РФ и по ч. 5 ст. 29 ЖК РФ — это самостоятельные основания прекращения права собственности, не связанные с долгом.

Частые вопросы

Обязан ли собственник платить за квартиру, в которой не живёт?

Да. Обязанность вносить плату за содержание жилого помещения и взносы на капитальный ремонт возникает с момента возникновения права собственности и от факта проживания не зависит (п. 5 ч. 2 ст. 153, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ). Перерасчёт при временном отсутствии возможен только по отдельным коммунальным услугам, рассчитываемым по нормативу при отсутствии приборов учёта, и в установленном порядке (ст. 157 ЖК РФ).

Переходят ли долги прежнего собственника к покупателю квартиры?

Долг по коммунальным услугам и содержанию жилья остаётся за прежним собственником. Исключение одно, но существенное: неисполненная обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт переходит к новому собственнику вместе с помещением (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Поэтому перед сделкой запрашивают справку регионального оператора или владельца специального счёта об отсутствии задолженности по капремонту.

Нужно ли согласие соседей на перепланировку в квартире?

Само по себе согласование проводится с органом местного самоуправления, и перечень документов в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ согласия соседей не требует. Но если работы затрагивают общее имущество дома — присоединяют часть коридора, изменяют фасад, переносят общедомовые инженерные сети, — необходимо решение общего собрания собственников помещений, поскольку речь идёт о распоряжении общим имуществом (ст. 36, ст. 44 ЖК РФ).

Можно ли зарегистрировать в квартире человека без согласия других сособственников?

Если квартира находится в общей долевой собственности, вселение и регистрация нового жильца, кроме несовершеннолетних детей самих сособственников, требуют согласия всех участников долевой собственности: владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех сособственников (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Единоличный собственник вселяет граждан самостоятельно в пределах ч. 2 ст. 30 ЖК РФ.

Кто отвечает, если квартиру затопили соседи сверху?

Ответственность зависит от того, где произошла авария. За исправность оборудования внутри квартиры отвечает её собственник как лицо, несущее бремя содержания имущества (ст. 210 ГК РФ, ч. 4 ст. 30 ЖК РФ), и он возмещает вред по правилам ст. 1064 ГК РФ. Если протечка произошла на общедомовых сетях — стояках, отсекающей арматуре до первого отключающего устройства, — отвечает управляющая организация как ответственная за содержание общего имущества (ст. 36 ЖК РФ).

Краткая сводка: права и обязанности собственника жилого помещения

• Собственник владеет, пользуется и распоряжается жильём в пределах его назначения: продаёт, дарит, завещает, закладывает, сдаёт внаём, вселяет членов семьи (ст. 209, п. 2 ст. 288 ГК РФ, ч. 1, 2 ст. 30 ЖК РФ).
• Работать в квартире можно, если это не нарушает права соседей; промышленное производство, миссионерская деятельность и гостиничные услуги в жилом помещении запрещены (ч. 2, 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ).
• Собственник несёт бремя содержания квартиры и общего имущества дома, платит за содержание, коммунальные услуги, взносы на капремонт и налог на имущество (ст. 210 ГК РФ, ч. 3 ст. 30, ст. 153, 154, 158, 169 ЖК РФ, ст. 400 НК РФ).
• Переустройство и перепланировка согласуются с органом местного самоуправления; решение принимается в срок не более 45 дней, самовольные работы влекут штраф и обязанность вернуть помещение в прежнее состояние (ст. 26, ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).
• Члены семьи пользуются жильём наравне с собственником и солидарно отвечают по обязательствам из пользования; после прекращения семейных отношений право пользования по общему правилу прекращается (ст. 31 ЖК РФ, п. 2 ст. 292 ГК РФ).
• За систематическое нарушение прав соседей и разрушение жилья после предупреждения помещение может быть продано с публичных торгов — теперь по ст. 287.7 ГК РФ, поскольку ст. 293 ГК РФ утратила силу с 1 сентября 2022 года.
• Порядок пользования жильём определяют Правила, утверждённые приказом Минстроя России от 14.05.2021 № 292/пр; прежние Правила, утверждённые постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25, не применяются.

Таким образом, права собственника жилого помещения широки, но не безграничны: закон связывает их назначением жилья, правами соседей и общей судьбой дома. Практический вывод простой — до сделки проверяйте задолженность по взносам на капитальный ремонт и наличие узаконенной перепланировки, до начала ремонта получайте согласование в порядке ст. 26 ЖК РФ, до сдачи квартиры внаём оценивайте, не превращается ли она в гостиничную услугу, а получив предупреждение уполномоченного органа о нарушении прав соседей, устраняйте нарушение в назначенный срок и фиксируйте это документально. Если спор уже начался, сохраняйте переписку, акты осмотра и платёжные документы: именно они определяют исход дела.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Переустройство и перепланировка