С 1992 года общество владело на праве бессрочного пользования муниципальным земельным участком площадью 34 тыс. м2. В 2013 году оно выкупило участок у муниципалитета по льготной цене (в размере 2,5% от кадастровой стоимости). Такая цена была обусловлена тем, что общество выступало собственником объектов недвижимости, расположенных на выкупаемом участке.
Однако в дальнейшем муниципалитет оспорил условие о цене в договоре — на дату подписания договора купли-продажи большая часть участка не была застроена: площадь участка в 44 раза превышала общую площадь построенных на нем объектов недвижимости. Для эксплуатации этих объектов не требуется участок такой площади. Следовательно, этот участок нельзя было выкупить по льготной цене в порядке ст. 36 ЗК РФ.
Муниципалитет потребовал взыскать с общества неосновательное обогащение в размере разницы между рыночной стоимостью участка и уплаченной суммой. Суды трех инстанций удовлетворили заявленные требования.
По мнению судов, несмотря на то, что в договоре купли-продажи имеется ссылка на ст. 36 ЗК РФ, данный договор заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования спорным участком. Общество не представило доказательств того, что на дату заключения договора у него имелось исключительное право на приватизацию участка как собственника объектов недвижимости. Выкупная цена участка в размере 2,5% от кадастровой стоимости определена с нарушением действующего законодательства. Соответственно общество было вправе выкупить земельный участок только по рыночной цене.
Верховный суд согласился, что общество не могло выкупить участок по льготной цене. Между тем признание судом части сделки недействительной не должно привести к навязыванию сторонам договора, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (п. 100 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).
Нижестоящие суды не вынесли на обсуждение сторон вопрос о том, был бы заключен спорный договор по иной цене. При этом общество имело право в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования выбрать: выкупить земельный участок или заключить с истцом договор аренды.
Кроме того, суды не учли, что на момент заключения спорного договора за обществом было зарегистрировано право собственности на четыре объекта недвижимости, расположенных на части спорного участка. Общество в любом случае было вправе приобрести часть спорного участка, занятую его объектами недвижимости и необходимую для их использования, в порядке и по цене, установленными земельным законодательством на дату его обращения с заявлением о выкупе.
При этом Верховный суд подчеркнул, что рыночная и кадастровая стоимость — это разные понятия. В связи с этим неверны выводы судов о том, что выкупная стоимость всего спорного участка подлежала определению в размере кадастровой и что эта стоимость равна рыночной стоимости. С учетом этого Верховный суд направил дело на новое рассмотрение.
Источник: определение ВС РФ от 22.06.2017 по делу № А41-80674/2014
Дата актуальности материала: 31.07.2017
