г. Самара, пр-т. Карла-Маркса, д. 192, оф.619
+7 (846) 212-99-71
г. Самара, пр-т. Карла-Маркса, д. 192, оф.619
+7 (846) 212-99-71

Общежития

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (ст.94 ЖК РФ).

В то же время в некоторых нормативных актах в качестве категорий лиц, имеющих право на предоставление жилого помещения в общежитии, фигурируют граждане, не соответствующие названным в ст. 94 ЖК РФ критериям.  Например, в соответствии с Положением о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в РФ[1]  и Положением о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании[2]предусмотрена возможность обеспечения названных лиц жилыми помещениями в общежитии. Аналогичные нормы закреплены и в отношении граждан, страдающих психическими расстройствами и утративших социальные связи[3]. Многие авторы указывают на то, что термин «общежитие» используется здесь условно, не в юридическом смысле[4]. Скорее всего, имеется в виду структура жилья, а не его правовой режим. Договор найма жилым помещением в общежитии в таких случаях, по нашему мнению, не заключается, для этого отсутствуют предусмотренные в ЖК РФ основания. Но во избежание смешения терминологии, следует привести указанные нормы в соответствие с положениями жилищного законодательства. В литературе по этому поводу высказана и иная позиция. Так, Э.Д. Горина предлагает дополнить  п.1 ст. 94 ЖК РФ, закрепляющий перечень лиц, обеспечиваемых жилыми помещениями в общежитии, перечисленными категориями граждан[5]. Но в последнем случае неизбежно встанет вопрос об объеме прав, обязанностей нанимателей и особенностях расторжения таких договоров, ведь подвиды специализированных жилых помещений хоть и подчинены в целом единому правовому режиму, но имеют ряд отличий, не позволяющих их совместить, что подтверждается наличием отдельных неоднородных по содержанию типовых договоров найма для каждой из обозначенных групп пользователей.

В ЖК РФ, иных нормативных актах, теории и судебной практике были названы следующие разноплановые характеристики общежития:

  1. Общежитие – это специально построенный или оборудованный для целей временного проживания рабочих, служащих и учащихся дом.
  2. Имеется разрешение санэпидемстанции на заселение дома как общежития.
  3. Принят административный акт о вселении в общежитии.
  4. Дом укомплектован мебелью, инвентарем и другими культурно-бытовыми предметами, предназначенным для проживания и отдыха.
  5. Установлен штат для обслуживания дома (комендант, вахтер, уборщица и т.п.).
  6. Действуют специальные правила оплаты за пользование жилыми помещениями в общежитии[6]. В этой связи возникает вопрос: насколько важно в настоящий момент выделять признаки общежития и можно ли ссылаясь на их отсутствие признать жилой дом и помещения в нем имеющими общий правовой режим?

В ныне действующем законодательстве (ст. 94 ЖК РФ) общежитиями признаются специально построенные или переоборудованные дома либо части домов, предназначенные для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.  Таким образом, в настоящее время в качестве общежитий могут быть использованы и части домов, что ранее  законом не допускалось (ст. 109 ЖК РСФСР). Оправданность такого подхода вызывает сомнения: обособленность дома, в котором предоставляются комнаты в общежитии, один из важнейших признаков общежитий, позволяющих обеспечить его специальный правовой режим, поддерживать в нем соответствующий распорядок и обеспечивать жилищные и иные права проживающих.

В настоящее время согласно ст. 7 ФЗ от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ  «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение ОМСУ, применяются положения ЖК РФ о договоре социального найма.

Приведенные положения ст. 7 Вводного закона также вызывают целый ряд вопросов. В частности, имеет ли правовое значение факт заключения (переоформления) договора найма. Отсутствие решения собственника фонда об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда и договора социального найма не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов, что подтверждается выводом Верховного Суда РФ[7].

Кроме того, договор социального найма рассчитан на проживание и пользование жилым помещением нанимателем и членами его семьи. Следовательно нормы, регулирующие пользования жилыми помещениями, предоставленными по этим договорам, рассчитаны лишь на семейные общежития, на что обращалось внимание в научной литературе[8]. А если в комнате проживают лица, не состоящие в семейных отношениях (такая ситуация вполне вероятна, поскольку допускалось «покоечное» вселение)? Распространение на данных пользователей правил о договоре социального найма становится практически невозможным. Немало проблем возникнет и при приватизации такими лицами занимаемых жилых помещений. Частичным решением поднятых вопросов могло бы стать введение режима сонанимательства, при этом речь идет именно о частичном решении, ибо без реального улучшения жилищных условий оптимального и эффективного выхода из данной ситуации объективно не существует.

Сходная ситуация возможна и в отношении служебных жилых помещений, но в отличие от общежитий данный вопрос законодательно не разрешен. Указанный пробел устранен судебно практикой, согласно выводам Верховного Суда РФ служебные жилые помещения, переданные в муниципальную собственность также утрачивают статус специализированных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений по договору социального найма[9].

Ряд общежитий были переданы после 1 марта 2005г либо жилые помещения в них в качестве общежитий предоставлялись после указанного срока – в этой связи возник вопрос об их правовом режиме.

В ЖК РФ не предусмотрено классификаций общежитий. В теории предложено проводить их деление по следующим критериям.

В зависимости от субъектного состава на стороне нанимателей  выделяют общежития, предоставляемые только нанимателям или нанимателю и членам его семьи (возможен также смешанный вариант).

В зависимости от условий заключения договора следует обозначить общежития, предоставляемые в связи с работой, предоставляемые в связи с прохождением службы и в связи с обучением. Правовое значение представленных  классификаций состоит в различии содержания правоотношений по найму, сроках проживания и ответственности нанимателей.

[1] Постановление Правительства от 8.11.2000 № 845 «Об утверждении положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в РФ» // СЗ РФ. – 13.11.2000. — №  46. – Ст. 4562.

[2] Постановление Правительства РФ от 9.04.2001 № 275 «Об утверждении положения о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании» // СЗ РФ. – 16.01.2001 . — № 16. – Ст. 1604.

[3] Постановление Правительства РФ от 25.05.1994 № 522″О мерах по обеспечению психиатрической помощью и социальной защите лиц, страдающих психическими расстройствами» /СЗ РФ. — 6.06.1994. — № 6. — Ст. 606.

[4] См., например: Лукьяненко М.Ф. Жилищное право Российской Федерации: учебное пособие. – Тюмень: Издательство Тюменского государственного университета, 2005. – С. 10 и др.

[5] См.: Горина Э.Д. Особенности правового режима общежитий по российскому законодательству // Юридический мир. – 2010. — № 10.

[6] См.: Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. – М.: Пост-Фактум, 1996. – С. 41; Богданов Е.В. Право на жилище. – Мн. Университетское, 1990. — С. 89; Ким Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского назначения и оценка их стоимости: Практическое руководство. – М.: Экспертное бюро-М, 1997. – С. 11.

[7] См.: Определение СК по гражданским делам  Верховного Суда РФ от 3.04.2007 № 57-ВО7-2.

[8]См., например: Филимонов С.Л., Шешко Г.Ф. Комментарий к новому Жилищному кодексу РФ. – М.: Ф53 МЦФЭР, 2005. – С. 308.

[9] См. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г.) // Бюллетень Верховного Суда РФ. – сентябрь. — 2006. — № 9.

Чтобы записаться на бесплатную консультацию позвоните по круглосуточному номеру +7 (846) 212-99-71 или оставьте заявку ниже

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован.

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — юридическая помощь в Москве, Самаре
Если Вам необходима консультация адвоката - не оттягивайте решение данного вопроса, просто перезвоните нам по номеру в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71
К каждому клиенту гарантируем индивидуальный подход и гибкую ценовую политику, конфиденциальность и поддержку в течении 24 часов в сутки!
Добавляйтесь в друзья
Подписывайтесь на мой канал
Наша практика
КонсультантПлюс: "Горячие" документы
ПРАВО.RU
ГАРАНТ: Новости
Свежие комментарии