Порядок смены управляющей компании

Коротко: отказаться от управляющей компании собственники вправе по решению общего собрания: если УК не исполняет договор или собственники меняют способ управления домом — в любой момент, в остальных случаях — не ранее чем через год после заключения договора управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). О собрании нужно уведомить всех собственников не позднее чем за 10 дней, а прежняя УК обязана передать документы дома новой организации в течение 3 рабочих дней после прекращения договора.

Ниже приведён подробный разбор оснований расторжения договора управления, порядка созыва и проведения общего собрания, выбора новой организации и передачи дел — от объявления собрания до внесения изменений в реестр лицензий.

Когда можно расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке?

Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом по общему правилу подчиняются гражданскому законодательству (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ), но собственникам жилищное законодательство даёт особое, более простое основание — одностороннее решение общего собрания. С 15 августа 2023 года это право ограничено сроком: по части 8.2 статьи 162 ЖК РФ (в редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 434-ФЗ) собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления не ранее чем через год с даты его заключения. Раньше этого срока договор с добросовестной управляющей организацией расторгнуть нельзя — закон защищает УК от смены просто потому, что жильцам «разонравилась» компания без каких-либо претензий к её работе.

Ограничение снимается только в двух случаях — тогда отказаться от договора и выбрать новую организацию можно в любой момент, не дожидаясь годовой отметки:

• управляющая организация не выполняет или ненадлежаще выполняет условия договора управления (например, не устраняет аварии, не проводит текущий ремонт, срывает подготовку дома к отопительному сезону);
• собственники решили изменить сам способ управления домом — например, перейти на непосредственное управление или создать товарищество собственников жилья.

Отдельное правило действует для договоров, заключённых по результатам открытого конкурса органа местного самоуправления (ч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, например, для новостроек до выбора способа управления самими жильцами): такой договор можно расторгнуть по истечении каждого следующего года с момента заключения, если решение о выборе или смене способа управления домом собственники приняли до истечения срока действия договора (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Кто и как созывает общее собрание для смены управляющей компании?

Инициировать внеочередное общее собрание вправе любой собственник помещения в доме — один или несколько, независимо от размера принадлежащей ему доли (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ); также собрание вправе созвать совет многоквартирного дома или действующая управляющая организация. Провести собрание можно в одной из трёх форм (ст. 44.1 ЖК РФ): очной (совместное присутствие для обсуждения и голосования), заочной (опросным путём, в письменной форме) и очно-заочной, сочетающей очное обсуждение с последующим заочным доголосованием. Классическое заочное голосование опросным путём допускается, только если предшествующее очное собрание с той же повесткой дня не набрало кворума (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ); очно-заочная форма такого ограничения не содержит, поэтому на практике используется чаще. Подробнее о том, чем эти формы отличаются друг от друга и как оформить каждую, — в материале «Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».

О проведении собрания инициатор обязан сообщить всем собственникам не позднее чем за 10 дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ) — это правило не изменилось, а вот способ уведомления с 1 марта 2025 года стал строже: Федеральный закон от 13.12.2024 № 463-ФЗ обязывает дополнительно размещать сообщение о собрании в государственной информационной системе ЖКХ (ГИС ЖКХ) или в региональной информационной системе не позднее того же десятидневного срока, а сведения об этом автоматически направляются собственникам через портал госуслуг (ч. 4.1 ст. 45 ЖК РФ). Прежний порядок, когда достаточно было личного уведомления под роспись, почтового отправления заказным письмом или объявления на информационном стенде в подъезде, сам по себе не отменён, но теперь дополняется размещением в ГИС ЖКХ. Электронное (дистанционное) голосование по такому собранию с той же даты допускается только через ГИС ЖКХ или портал госуслуг — использовать для этого сторонние коммерческие сервисы больше нельзя, за исключением собраний, уведомление о которых было направлено собственникам ещё до 1 марта 2025 года.

Какой кворум и какое большинство голосов нужны для смены УК?

Собрание правомочно принимать решения, если в нём приняли участие собственники (лично или через представителей), обладающие в совокупности более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ) — это и есть кворум. Само решение о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления домом принимается простым большинством голосов тех, кто фактически участвует в состоявшемся правомочном собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Отдельный, более строгий порядок — не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников дома, а не только присутствующих, — действует для узкого перечня наиболее значимых вопросов (капитальный ремонт, распоряжение земельным участком и общим имуществом, реконструкция дома и т. п.); выбора или смены УК он, как правило, не касается. Голоса при этом считаются не по числу человек, а пропорционально доле каждого собственника в праве общей собственности на дом, то есть фактически — по площади принадлежащих ему помещений (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Что включить в повестку дня собрания и как её оформить?

Собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ), поэтому повестку нужно продумать заранее и полностью. При одностороннем отказе от прежней УК в повестку обычно включают:

1. расторжение договора управления с прежней управляющей организацией с указанием конкретной даты и основания (неисполнение условий договора либо смена способа управления);
2. выбор новой управляющей организации (если инициаторы уже определились с конкретной кандидатурой — её точное наименование указывается в формулировке вопроса) либо решение об изменении способа управления домом;
3. утверждение условий нового договора управления;
4. дату, с которой новая управляющая организация приступает к исполнению обязанностей по управлению домом.

Закон не обязывает проводить два отдельных собрания — сначала для расторжения старого договора, затем отдельно для выбора новой УК: оба вопроса можно и обычно целесообразно включить в повестку одного собрания. Раздельное проведение означает повторное уведомление всех собственников и дополнительные расходы, тогда как совместное решение с сразу зафиксированной датой окончания работы старой УК и датой начала работы новой снижает риск разрыва в управлении домом на стыке двух договоров и упрощает последующую передачу документации.

Как выбрать новую управляющую компанию или изменить способ управления домом?

Собственники вправе выбрать один из трёх способов управления домом: непосредственное управление самими собственниками, управление товариществом собственников жилья или жилищным (жилищно-строительным) кооперативом, либо управление профессиональной управляющей организацией (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Если выбор снова падает на управляющую организацию, у неё в обязательном порядке должна быть действующая лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствующем регионе (ст. 192 ЖК РФ) — без лицензии заключать договор управления с такой организацией нельзя. Полезно заранее свериться с тем, какой объём обязанностей закон в принципе возлагает на управляющую организацию, чтобы новый договор управления не оказался беднее законодательного минимума, — этому посвящён материал «Какие обязанности несёт управляющая компания многоквартирного дома?».

В какие сроки нужно оформить протокол, передать документы и уведомить жилищную инспекцию?

После голосования процедура не заканчивается: закон устанавливает отдельные сроки для оформления итогов, передачи дел и уведомления надзорного органа — жилищной инспекции (органа государственного жилищного надзора, ГЖИ). Пропуск любого из них не отменяет само решение собственников, но создаёт почву для споров.

Получив от лицензиата сведения о смене управляющей организации, орган государственного жилищного надзора вносит соответствующие изменения в реестр лицензий субъекта РФ в порядке и сроки, утверждённые уполномоченным федеральным органом в сфере ЖКХ; только после этого дом официально числится в реестре за новой организацией. Если прежняя УК уклоняется от передачи документации, это образует состав административного правонарушения по статье 7.23.2 КоАП РФ: штраф для граждан — от 2 000 до 5 000 руб., для должностных лиц — от 30 000 до 40 000 руб., для юридических лиц — от 150 000 до 200 000 руб., а повторное нарушение должностным лицом влечёт дисквалификацию на срок от одного года до трёх лет. Помимо штрафа, новая УК или собственники вправе требовать передачи документов через суд и подать жалобу в жилищную инспекцию.

Таким образом, смена управляющей компании — это не одномоментное решение, а процедура с чётко привязанными к каждому шагу сроками: от уведомления собственников о собрании за 10 дней и размещения протокола в ГИС ЖКХ до передачи документации новой организации за 3 рабочих дня и уведомления жилищной инспекции для внесения изменений в реестр лицензий. Собственникам, которых не устраивает работа УК, стоит заранее собрать доказательства нарушений условий договора управления — это снимает годовое ограничение на односторонний отказ и ускоряет переход к новой организации.

Частые вопросы

Можно ли расторгнуть договор с УК раньше, чем через год после его заключения?

Да, но только в двух случаях: если управляющая организация не исполняет условия договора управления либо собственники решили изменить сам способ управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Если же УК добросовестно исполняет договор, а собственники просто хотят выбрать другую организацию без претензий к нынешней по качеству работы, расторгнуть договор раньше года с даты его заключения нельзя.

Обязательно ли проводить два отдельных собрания — сначала расторгнуть договор, потом выбрать новую УК?

Нет, закон этого не требует. Оба вопроса можно включить в повестку одного собрания — это дешевле и снижает риск разрыва в управлении домом, если сразу зафиксировать дату прекращения старого договора и дату начала работы новой организации.

Кто вправе инициировать собрание о смене управляющей компании?

Любой собственник помещения в доме — один или несколько, независимо от размера принадлежащей ему доли (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ). Также внеочередное собрание вправе созвать совет многоквартирного дома или сама действующая управляющая организация, но на практике инициатором смены УК обычно выступают жильцы.

Что грозит прежней УК, если она не передаёт документы на дом новой организации?

Отказ или уклонение от передачи технической документации и иных связанных с управлением домом документов образует административное правонарушение по статье 7.23.2 КоАП РФ со штрафом до 200 000 руб. для юридических лиц. Кроме того, новая УК или собственники вправе требовать передачи документов в судебном порядке и обратиться с жалобой в орган государственного жилищного надзора.

В какой срок и кем может быть обжаловано решение общего собрания о смене УК?

Оспорить решение в суде вправе собственник помещения, который не участвовал в собрании или голосовал против, если этим решением нарушены его права — заявление подаётся в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Подробнее о сроках и практике по таким спорам — в материале «Верховный Суд РФ уточнил сроки обжалования решений общего собрания собственников жилья».

Краткая сводка: как сменить управляющую компанию

• Расторгнуть договор с УК без её вины можно не ранее чем через год после его заключения; при неисполнении УК условий договора или смене способа управления — в любой момент (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
• Кворум для правомочности собрания — более 50% голосов от общего числа голосов дома (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ); решение о выборе УК или способа управления принимается простым большинством голосов присутствующих (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
• О собрании нужно уведомить собственников не позднее чем за 10 дней, включая размещение сообщения в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе (ч. 4, 4.1 ст. 45 ЖК РФ).
• Протокол и итоги голосования размещаются в ГИС ЖКХ и доводятся до собственников не позднее 10 дней после собрания и принятия решений (ч. 1, 3 ст. 46 ЖК РФ).
• Прежняя УК обязана передать техническую документацию, ключи и коды доступа новой организации в течение 3 рабочих дней со дня прекращения договора (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ); отказ — основание для штрафа по ст. 7.23.2 КоАП РФ.
• Сведения об изменении управляющей организации направляются в жилищную инспекцию в течение 3 рабочих дней для внесения изменений в реестр лицензий (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры