Спор о признании права собственности на квартиру в построенном доме на основании предварительного договора (купли-продажи, инвестирования) (на основании судебной практики Московского городского суда)

Федеральные нормативные правовые акты

Гражданский кодекс РФ

Основные ссылки:

— ст. 209 «Содержание права собственности»

— ст. 309 «Общие положения (исполнение обязательств)»

— ст. 310 «Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства»

— ст. 429 «Предварительный договор»

— п. 4 ст. 445 «Заключение договора в обязательном порядке»

Дополнительные ссылки:

— п. 1 ст. 218 «Основания приобретения права собственности»

— ст. 219 «Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество»

— ст. 454 «Договор купли-продажи»

— ст. 455 «Условие договора о товаре»

— ст. 554 «Определение предмета в договоре продажи недвижимости»

— ст. 556 «Передача недвижимости»

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

— п. 1 ст. 17 «Основания для государственной регистрации прав»

Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»

— ст. 4 «Субъекты инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений»

— ст. 6 «Права инвесторов»

Федеральная судебная практика

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

(П. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»)

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

(П. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»)

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе с положениями п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 2, 3 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.

(П. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»)

Если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение.

(Определение Верховного Суда РФ от 02.09.2014 N 18-КГ14-84)

Если суд признал за истцом право собственности на квартиру на основании предварительного договора, заключенного с ответчиком, но не присудил в пользу истца никаких денежных сумм, то нет оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

(Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2014 N 5-КГ14-114)

Практика Московского городского суда

Право собственности на квартиру в построенном и введенном в эксплуатацию жилом доме может быть признано за истцом, если он надлежащим образом и в полном объеме исполнил принятые на себя обязательства по оплате квартиры, право собственности на нее ни за кем не зарегистрировано, третьи лица не заявляют требования на квартиру.

Согласно экспликации БТИ и поэтажному плану спорной квартире присвоен номер, определена ее площадь; согласно кадастровому паспорту квартире присвоен кадастровый номер; ответчик фактически передал квартиру истцу по акту приема-передачи; в ЕГРП отсутствуют записи о регистрации прав и обременении в отношении квартиры. Наличие разногласий между юридическими лицами — участниками инвестиционной деятельности не может влиять на изменение или прекращение возникшего у истца права собственности, поскольку такие разногласия разрешаются в ином предусмотренном законом порядке через арбитражный суд. Истец, который выполнил свои обязательства по инвестированию строительства, не является стороной инвестиционного контракта и лишен возможности оказать влияние на подписание акта о результатах реализации инвестиционного проекта. Истец-соинвестор имеет равные права с другими участниками инвестиционных отношений и вправе требовать выделения своей доли из общего имущества, а при недостижении участниками инвестиционной деятельности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества (выдела из него доли) вправе в судебном порядке потребовать выдела своей доли из общего имущества в натуре.

(Определение Московского городского суда от 21.01.2016 N 4г-13028/2016)

Основания для признания за истцом в судебном порядке права собственности на квартиру отсутствуют: ответчик не нарушил права истца и не уклоняется от исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, поскольку срок исполнения договора не истек.

Суд установил, что истец в полном объеме исполнил обязательства по предварительному договору, жилой комплекс введен в эксплуатацию, органы БТИ провели обмеры всех площадей, спорной квартире присвоен кадастровый номер. Предварительный договор, заключенный между истцом и ответчиком, по своей форме и содержанию полностью соответствует требованиям ст. 429 ГК РФ, содержит все существенные условия и исполняется сторонами; из ответа на претензию истца следует, что ответчик не возражает относительно подписания акта допуска в квартиру и передачи ключей истцу. Отказывая в удовлетворении иска, суд пояснил, что заключенный между сторонами предварительный договор позволяет определить момент его исполнения и указанный период на настоящий момент не истек. Условия предварительного договора определяют порядок перехода права собственности на спорную квартиру, с которым истец, подписывая договор, согласился, однако обратился в суд за защитой своих прав раньше, чем это было необходимо. Доказательства того, что ответчик в силу ст. 310 ГК РФ в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательства по договору, отсутствуют.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 16.10.2015 по делу N 33-35981/2015)

Суд признал за истцом право собственности на квартиру в завершенном строительством жилом доме, поскольку истец — участник инвестиционной деятельности в полном объеме произвел оплату приобретаемой в будущем квартиры и признание за истцом права собственности на квартиру не затрагивает и не нарушает права и законные интересы ответчика и третьих лиц.

Суд пояснил, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества содержит все существенные условия, характерные для договора купли-продажи недвижимости: из него можно определить покупателя, продавцов, объект недвижимого имущества и его характеристику, цену договора и дату заключения основного договора. Все требования закона, связанные с заключением сделки, соблюдены; предварительный договор никем из заинтересованных лиц не оспорен, требований о его расторжении не заявлено; ответчик не оспаривает право истца на квартиру; истец выбрал способ защиты своих гражданских прав, предусмотренный ст. 12 ГК РФ. Суд отклонил ссылку на то, что по сообщению Управления Росреестра по г. Москве право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ответчиком, поскольку право собственности ответчика носит формальный характер и подлежало дальнейшему переоформлению на истца в силу договорных отношений.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 24.09.2015 по делу N 33-34519/15)

Если истец полностью внес денежные средства за квартиру по предварительному договору купли-продажи, квартира фактически передана истцу, жилой дом, в котором она находится, введен в эксплуатацию, то имеются основания для признания за истцом права собственности на квартиру.

Суд квалифицировал заключенный сторонами предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Истец уплатил ответчику денежные средства по договору, после чего ответчик передал квартиру в пользование истца по акту приема-передачи. Суд отклонил довод ответчика о том, что срок передачи квартиры истцу еще не наступил, и пояснил, что этот факт не свидетельствует об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на квартиру; препятствий для признания права собственности на квартиру за истцом не имеется.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2015 по делу N 33-17363/2015)

Поскольку истцы как субъекты инвестиционной деятельности осуществили вложение денежных средств в строительство жилого дома, оплатив полную стоимость квартиры, они имеют право требовать признания права собственности на объект инвестиций.

Суд установил, что истцы выполнили все условия предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного с ответчиком, в том числе в полном объеме внесли на счет ответчика денежные средства — покупную цену квартиры; квартира фактически передана во владение и пользование истцов, имеется акт осмотра квартиры, подписанный сторонами договора. Стороны подписали несколько дополнительных соглашений к предварительному договору, в том числе соглашение, которым определены присвоение жилому дому почтового адреса и технические характеристики квартиры по результатам обмеров БТИ. Кроме того, истцы заключили договор управления (обслуживания) многоквартирным домом с эксплуатирующей организацией, выбранной ответчиком, а также оплатили авансом квартплату за несколько месяцев и обязались нести расходы по содержанию квартиры с момента подписания дополнительного соглашения к предварительному договору.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 18.05.2015 по делу N 33-14759)

Истец, который выполнил свои обязательства по предварительному договору, имеет право на признание за ним права собственности на квартиру в построенном доме.

По мнению суда, между сторонами фактически заключен основной договор купли-продажи квартиры, поскольку стороны согласовали существенные условия договора и исполнили их. Суд установил, что истец произвел оплату жилого помещения, жилой дом введен в эксплуатацию, жилое помещение фактически передано истцу во владение и пользование, истец несет расходы по его содержанию. Ответчик не оспаривает правомерность заключенного с истцом предварительного договора и отрицает факт притязаний третьих лиц на спорное жилое помещение; кроме того, требования о притязаниях на спорную квартиру не заявлялись, а предварительный договор, заключенный между сторонами, и акт приема-передачи квартиры в установленном законом порядке не оспаривались.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 16.04.2015 по делу N 33-12791)

Коротко о важном

Исковые требования

Основное:

— о признании права собственности на квартиру на основании предварительного договора купли-продажи (инвестирования).

Дополнительные:

— о прекращении права собственности ответчика на квартиру;

— о прекращении (погашении) записи о регистрации права собственности ответчика на квартиру;

— об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к истцу, а также обременения в виде залога (ипотеки) на квартиру.

— Рассматриваемая категория споров подразумевает ситуацию, когда с истцом заключался не основной, а предварительный договор купли-продажи квартиры, инвестирования строительства жилого дома или предварительный договор на приобретение жилого помещения (например, Определение Московского городского суда от 21.01.2016 N 4г-13028/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.09.2015 по делу N 33-34519/15).

Возможна ситуация, когда предварительный договор заключался не с самим истцом, а с наследодателем истца (например, Определение Московского городского суда от 15.09.2015 N 4г/5-7570/2015). Обычно в предварительном договоре предусматривается, что стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры по цене, указанной в предварительном договоре. Поскольку на момент заключения предварительного договора квартира как самостоятельный объект недвижимого имущества не существует, то в договоре она индивидуализируется путем указания определенных данных (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»). Обычно приводится точный или ориентировочный (строительный) адрес жилого дома, в котором будет располагаться квартира, ее местоположение в этом доме (корпус, секция, этаж, номер на площадке), тип квартиры, количество комнат, ориентировочная (проектная) общая площадь квартиры (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 24.09.2015 по делу N 33-34519/15, от 18.05.2015 по делу N 33-14759, от 20.01.2015 по делу N 33-1390). Как правило, в предварительном договоре прописывается обязанность покупателя уплатить цену квартиры до заключения основного договора (например, Определение Московского городского суда от 14.01.2015 N 4г/7-13594/14, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2015 по делу N 33-17363/2015). Оплата может именоваться гарантийным (обеспечительным) взносом (платежом) покупателя в обеспечение его обязательств по заключению в будущем основного договора (например, Определения Московского городского суда от 21.01.2016 N 4г-13028/2016, от 02.04.2014 N 4г/1-2848).

Иногда с покупателем заключается отдельное соглашение об обеспечении исполнения обязательства, на основании которого он уплачивает стоимость квартиры (например, Постановление Президиума Московского городского суда от 02.11.2012 по делу N 44г-161/12, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2014 по делу N 33-27461). В предварительном договоре может указываться, что оплата квартиры производится путем покупки векселя в другой организации и предъявления его покупателем квартиры в организацию, которая является продавцом квартиры (например, Определение Московского городского суда от 23.12.2013 N 4г/5-12849/13). Также покупатель квартиры может исполнить свои обязательства перед продавцом по оплате ее стоимости путем покупки простого векселя продавца (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.07.2013 по делу N 11-20889).

— Надлежащим ответчиком по иску о признании права собственности на квартиру на основании предварительного договора купли-продажи (инвестирования) является застройщик (например, Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2014 N 5-КГ14-114, Апелляционное определение Московского городского суда от 16.04.2015 по делу N 33-12791).

Кроме того, к участию в деле в качестве третьих лиц привлекаются все участники инвестиционного контракта (например, Кассационное определение Московского городского суда от 26.06.2014 N 4г/2-6531/14, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.09.2015 по делу N 33-34519/15), а также территориальный орган Росреестра (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 16.10.2015 по делу N 33-35981/2015, от 18.05.2015 по делу N 33-16296/15).

— Иск о признании права собственности на квартиру на основании предварительного договора купли-продажи (инвестирования) следует предъявлять по месту нахождения жилого дома, в котором располагается квартира, по правилам исключительной подсудности (п. 1 ст. 30 ГПК РФ).

— Если в предварительном договоре купли-продажи квартиры или инвестирования строительства жилого дома предусмотрена оплата стоимости квартиры векселями, то истцу предстоит доказать, что он полностью исполнил свои обязательства по оплате стоимости квартиры в соответствии с условиями договора. Например, если истец приобретал простой вексель у продавца, то подтвердить исполнение истцом своих обязательств по договору можно, представив суду договор купли-продажи векселя, акт приемки-передачи векселя и квитанцию к приходному кассовому ордеру (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 02.10.2014 по делу N 33-26045, от 24.07.2013 по делу N 11-20889). Если предварительный договор купли-продажи квартиры предусматривает предъявление истцом (покупателем квартиры) ответчику (продавцу квартиры) простых векселей, то истец, приобретя векселя в другой организации на основании договора передачи векселей и актов приема-передачи векселей, должен не только передать векселя ответчику, но и располагать доказательствами, которые подтверждают факт такой передачи и принятия векселей ответчиком. Такими доказательствами могут быть акты и другие документы. Если истец не передал ответчику векселя в соответствии с условиями договора, они находятся у истца на руках и не имеется доказательств перевода организацией, продавшей векселя истцу, полученных от истца денежных средств в пользу ответчика, то суд может отказать в удовлетворении требования истца о признании права собственности на квартиру. В этом случае считается, что истец не выполнил обязательства по оплате стоимости квартиры в соответствии с условиями предварительного договора (например, Определение Московского городского суда от 23.05.2013 N 4г/1-4257).

— Следует учитывать, что если договор инвестирования не предусматривает оплату стоимости квартиры векселями, то истец должен производить расчеты по оплате в соответствии с условиями договора непосредственно с ответчиком. В противном случае суд может признать, что истец не выполнил денежные обязательства по договору, и отказать в удовлетворении иска о признании права собственности на квартиру (например, Определение Московского городского суда от 23.01.2014 N 4г/1-167). Такая ситуация возможна, если третье лицо, которое также заключало предварительный договор инвестирования с ответчиком, приобрело простой вексель ответчика по договору купли-продажи векселя, произвело оплату стоимости квартиры по платежному поручению в пользу другой организации, а потом уступило право требования по своему договору инвестирования истцу. Кроме того, суд может отказать истцу в признании права собственности на квартиру, если тот в нарушение условий предварительного договора купли-продажи не оплатил стоимость квартиры в полном объеме с учетом увеличения ее площади в результате произведенных обмеров ТБТИ (например, Определение Московского городского суда от 14.01.2015 N 4г/7-13594/14). Следует учитывать, что в такой ситуации суд может удовлетворить иск к застройщику о признании права собственности на квартиру, взыскав с истца в пользу ответчика обусловленную договором доплату за увеличенную площадь квартиры по данным БТИ (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.09.2014 по делу N 33-19382).

— В судебной практике имеются прецеденты, когда лицо заключает предварительный договор купли-продажи квартиры или договор инвестирования (соинвестирования) строительства жилого дома, оплачивает стоимость квартиры векселями и впоследствии уступает права и обязанности по такому договору гражданину (истцу) в соответствии с договором уступки прав (договором о замене стороны в обязательстве). При предъявлении истцом иска к застройщику о признании права собственности на квартиру суд устанавливает, исполнило ли лицо, уступившее истцу права на квартиру, обязательства по оплате квартиры в соответствии с предварительным договором или договором инвестирования (соинвестирования) (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.12.2014 по делу N 33-39207). В частности, суд выясняет, было ли указано в акте приема-передачи векселей, что они передавались застройщику в качестве платежа по договору инвестирования (соинвестирования) в отношении квартиры. Кроме того, суд устанавливает, предъявлял ли застройщик лицу, уступившему права на квартиру истцу, для погашения все векселя или только часть векселей, были ли они погашены, оплачивало ли такое лицо недостающую сумму путем внесения в депозит нотариуса или суда. Если лицо, уступившее истцу права на квартиру, не выполнило свои денежные обязательства по договору инвестирования (соинвестирования), то оно не приобрело прав на квартиру и не имело права передавать их истцу по договору уступки прав. В этом случае суд откажет в удовлетворении иска истца к застройщику о признании права собственности на квартиру (например, Определение Московского городского суда от 14.02.2012 по делу N 33-3323, Апелляционное определение Московского городского суда от 04.06.2012 по делу N 11-8424).

— При рассмотрении споров суды анализируют заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор. Если в нем установлена обязанность покупателя уплатить ответчику полную цену квартиры или ее существенную часть до заключения основного договора, то суд квалифицирует такой предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, Апелляционное определение Московского городского суда от 16.10.2015 по делу N 33-35981/2015). В этом случае отклоняется довод ответчика о том, что у суда не имеется законных оснований для признания права собственности на квартиру на основании предварительного договора (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 20.01.2015 по делу N 33-1390, от 30.09.2014 по делу N 33-25268).

— По мнению судов, отсутствие подписанного акта о результатах реализации (акта реализации) инвестиционного контракта, а также отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру не препятствует признанию за истцом права собственности на квартиру, оплаченную им в полном объеме (например, Определение Московского городского суда от 21.01.2016 N 4г-13028/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.04.2014 по делу N 33-9938). Так, согласно позиции Президиума Московского городского суда отсутствие акта о реализации инвестиционного контракта само по себе не означает, что покупатель лишен возможности требовать защиты своих гражданских прав путем признания права на спорный объект недвижимости, в том числе в судебном порядке (Постановление от 06.12.2013 по делу N 44г-134). Отсутствие подписанного акта о результатах реализации инвестиционного контракта само по себе не может свидетельствовать об отсутствии у истца права на квартиру и не является основанием для отказа истцу в иске о признании за ним права собственности на долю в праве общедолевой собственности (например, Определение Московского городского суда от 21.01.2016 N 4г-13027/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.01.2015 по делу N 33-1389). Также отсутствие этого акта не может ограничивать истца в реализации своих прав собственности на имущество (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 16.04.2015 по делу N 33-12791, от 06.08.2014 по делу N 33-31249). При этом несогласованность действий сторон инвестиционного контракта не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований и ограничения прав истца (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 20.11.2014 по делу N 33-46173, от 30.10.2014 по делу N 33-24958).

Рекомендации истцу

— Если с истцом заключались, помимо предварительного договора, дополнительные соглашения к нему и соглашения об обеспечении исполнения обязательства, необходимо указать на это в исковом заявлении, а также представить такие документы суду (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 24.09.2015 по делу N 33-34519/15, от 22.05.2015 по делу N 33-17363/2015, от 18.05.2015 по делу N 33-14759, от 16.04.2015 по делу N 33-12791). Кроме того, у истца может иметься заключенный им с управляющей организацией договор об управлении, эксплуатации, содержании и обслуживании многоквартирного дома, в котором находится квартира (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 18.05.2015 по делу N 33-14759, от 02.10.2014 по делу N 33-26045). Этот документ также может свидетельствовать о том, что истец в полном объеме выполнил обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры (инвестирования строительства жилого дома). Также факт исполнения истцом своих обязательств по договору могут подтверждать открытие управляющей компанией финансового лицевого счета на имя истца и отсутствие у него задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг (например, Определение Московского городского суда от 02.04.2014 N 4г/1-2848), оплата истцом расходов по технической эксплуатации и приемке жилого дома в эксплуатацию (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.09.2015 по делу N 33-34519/15).

— Иск о признании права собственности на квартиру на основании предварительного договора купли-продажи (инвестирования) целесообразно заявлять после того, как истек срок для заключения основного договора, который указан в предварительном договоре. В судебной практике существует мнение, согласно которому не имеется оснований для признания права собственности на квартиру на основании предварительного договора, если не истек срок заключения основного договора (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 16.10.2015 по делу N 33-35981/2015, от 06.04.2015 по делу N 33-11148/15). Так, при рассмотрении конкретного спора суд проанализировал условия предварительного договора, заключенного истцом, и пояснил, что именно с момента истечения срока заключения основного договора у истца возникает право требовать заключить основной договор купли-продажи квартиры, а при уклонении продавца от его заключения — заявить требование или о понуждении к заключению основного договора, или о признании права собственности на квартиру (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.04.2015 по делу N 33-11149). Однако существует и противоположная судебная практика, когда суды удовлетворяют иски о признании права собственности на квартиру на основании предварительного договора, если на момент рассмотрения спора срок подписания основного договора не наступил или не истек (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.05.2015 по делу N 33-16296/15). При этом суды руководствуются позицией, согласно которой факт ненаступления срока подписания основного договора с истцом не свидетельствует об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на квартиру (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2015 по делу N 33-17363/2015).

— Если на момент предъявления иска у истца отсутствуют документы, которыми можно подтвердить отдельные обстоятельства, подлежащие доказыванию (например, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, данные учета из БТИ), то истец может истребовать такие доказательства через суд (ст. 57 ГПК РФ). Для этого следует включить в текст искового заявления ходатайство об истребовании доказательств, обозначив доказательство (например, данные учета из БТИ, разрешение на ввод дома в эксплуатацию), а также органы или лиц, у которых можно получить указанные документы (например, конкретное ТБТИ, застройщик или орган, выдавший разрешение на ввод дома в эксплуатацию). Кроме того, истец может заявить ходатайство об истребовании доказательства в процессе рассмотрения дела (ч. 2 ст. 57 ГПК РФ).

Для принятия решения в пользу истца необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Исковое заявление о признании права собственности на квартиру в построенном доме на основании предварительного договора

В ________________________ районный суд

Истец: __________(Ф.И.О.)______________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Истца: _____(Ф.И.О.)_____

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Ответчик: _______(наименование)________

адрес: _______________________________,

телефон: ______________________________

Цена иска: _____________________ рублей

Госпошлина: ____________________ рублей

Исковое заявление

о признании права собственности на квартиру

в построенном доме на основании предварительного договора

Между Истцом и ______ (далее — «Ответчик») заключен предварительный договор купли-продажи квартиры/предварительный договор на приобретение квартиры/договор инвестирования строительства жилого дома от «___» ________ _____ г. N ___ (далее — Договор), предметом которого являлось определение сторонами необходимых и существенных условий договора купли-продажи однокомнатной/двухкомнатной/трехкомнатной/другой квартиры, ориентировочный N ___, ориентировочной общей площадью _____ кв. м, тип _____, расположенной на ____ этаже, секция N ___, N ___ на площадке в жилом доме по адресу/строительному адресу: _____ (далее — Квартира). Стоимость Квартиры определена в сумме ______ (_____) рублей. Стороны обязались подписать основной договор купли-продажи Квартиры в срок _______. В соответствии с п. ____ Договора Истец обязался ______. Согласно п. ____ Договора Ответчик обязался ______.

— В соответствии с п. ____ Договора Истец в полном объеме оплатил стоимость Квартиры в сумме ______ (_____) рублей, что подтверждается платежными поручениями от «__» _______ ___ г. N ___/приходными кассовыми ордерами от «__» _______ ___ г. N ___/квитанциями к приходным кассовым ордерам от «__» _______ ___ г. N ___/справками от «__» _______ ___ г. N ___/квитанциями о доплате денежных средств от «__» _______ ___ г. N ___/актами о завершении расчетов от «__» _______ ___ г. N ___/актами сверки взаиморасчетов от «__» _______ ___ г. N ___/актом об исполнении денежных обязательств от «__» _______ ___ г. N ___/актом о выполнении обязательств по Договору от «__» _______ ___ г. N ___/актом передачи квартиры от «__» _______ ___ г. N ___, в котором Истец и Ответчик подтвердили, что Квартира оплачена Истцом в полном объеме/мемориальными ордерами от «__» _______ ___ г. N ___/документами, подтверждающими внесение доплаты за Квартиру в депозит нотариуса г. _____ _____/квитанциями об оплате расходов по технической эксплуатации и по приемке жилого дома в эксплуатацию/другими документами.

— Строительство жилого дома, в котором находится Квартира, по адресу: ________ завершено, что подтверждается Актом приемки законченного производством строительно-монтажных работ жилого дома приемочной комиссией, утвержденным распоряжением префекта конкретного округа г. Москвы/другими документами. Дом введен в эксплуатацию «__» _______ ___ г., о чем свидетельствует разрешение от «___» ________ _____ г. N ___ на ввод дома в эксплуатацию, выданное ________/сообщение Мосгосстройнадзора о вводе дома в эксплуатацию от «__» _______ ___ г. N ___/заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации от «__» _______ ___ г. N ___/другие документы.

— Квартира прошла государственный технический учет в БТИ, учтена по данным ________ ТБТИ N ___ г. ________, что подтверждается справкой от «___» ________ _____ г. N ___/поэтажным планом/экспликацией/другими документами. Квартире присвоен кадастровый номер, что подтверждается кадастровым паспортом помещения от «___» ________ _____ г. N ___/другими документами.

— Ответчик передал Квартиру Истцу в фактическое владение и пользование по соглашению от «__» _______ ___ г. N ___, по которому Истец обязался принять Квартиру и нести полную ответственность за ее сохранность/акту приема-передачи Квартиры от «__» _______ ___ г. N ___/акту приема-передачи Квартиры в пользование от «__» _______ ___ г. N ___/акту приема-передачи ключей Квартиры от «__» _______ ___ г. N ___/временному ордеру на вселение в Квартиру от «__» _______ ___ г. N ___/акту открытия допуска в Квартиру от «__» _______ ___ г. N ___/акту осмотра Квартиры от «__» _______ ___ г. N ___/акту доступа в Квартиру от «__» _______ ___ г. N ___/справке Ответчика о закреплении квартиры за Истцом от «__» _______ ___ г. N ___/другому документу.

— С «__» _______ ___ г. Истец несет расходы, связанные с содержанием Квартиры, а именно оплачивает квартирную плату/коммунальные платежи/другие платежи, что подтверждается квитанциями на оплату жилого помещения и коммунальных услуг от «___» ________ _____ г./копиями лицевого счета Квартиры/чеками, подтверждающими оплату услуг по заключенному Истцом договору управления многоквартирным домом на оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общедомового имущества многоквартирного дома, на предоставление коммунальных услуг собственнику помещения от «__» _______ ___ г. N ___/квитанцией от «___» ________ _____ г. к приходному кассовому ордеру, согласно которой Истец внес квартплату авансом/договором управления многоквартирным домом от «__» _______ ___ г. N ___, в соответствии с которым Истец несет расходы по содержанию Квартиры и общего имущества в многоквартирном доме/соглашением между Истцом и Ответчиком от «__» _______ ___ г. N ___/дополнительным соглашением к Договору, по которому Истец обязался заключить договор управления с управляющей компанией, нести расходы по содержанию Квартиры и оплатить авансом расходы по техническому обслуживанию Квартиры за _____ месяцев вперед/другими документами.

— Зарегистрированные права на Квартиру отсутствуют, другие лица не заявляют права на Квартиру. Об этом свидетельствует выписка из ЕГРП/уведомление Управления Росреестра по г. Москве/другие документы, подтверждающие, что в ЕГРП отсутствуют права и обременения в отношении Квартиры/акт передачи Квартиры, в котором Истец и Ответчик подтвердили, что Квартира свободна от любых прав третьих лиц и не является предметом спора, залога/другие документы.

Истец в полном объеме исполнил обязательства, предусмотренные Договором. Тогда как Ответчик до настоящего времени не исполнил принятые на себя по Договору обязательства, не заключив с Истцом основной договор купли-продажи Квартиры, что лишает Истца возможности произвести регистрацию права собственности на фактически принадлежащую ему Квартиру.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 209, 218, 219, 309, 310, 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ПРОШУ:

Признать за Истцом право собственности на однокомнатную/двухкомнатную/трехкомнатную/другую Квартиру общей площадью _____ кв. м, N ____, расположенную на ____ этаже в жилом доме по адресу: _________.

Приложения:

1. Доказательства, подтверждающие факт оплаты Истцом Квартиры в полном объеме: платежные поручения от «__» _______ ___ г. N ___/приходные кассовые ордера от «__» _______ ___ г. N ___/квитанции к приходным кассовым ордерам от «__» _______ ___ г. N ___/справки от «__» _______ ___ г. N ___/квитанции о доплате денежных средств от «__» _______ ___ г. N ___/акты о завершении расчетов от «__» _______ ___ г. N ___/акты сверки взаиморасчетов от «__» _______ ___ г. N ___/акт об исполнении денежных обязательств от «__» _______ ___ г. N ___/акт о выполнении обязательств по Договору от «__» _______ ___ г. N ___/акт передачи квартиры от «__» _______ ___ г. N ___, в котором Истец и Ответчик подтвердили, что Квартира оплачена Истцом в полном объеме/мемориальные ордера от «__» _______ ___ г. N ___/документы, подтверждающие внесение доплаты за Квартиру в депозит нотариуса г. _____ _____/квитанции об оплате расходов по технической эксплуатации и по приемке жилого дома в эксплуатацию/другие документы.
2. Доказательства, подтверждающие, что строительство жилого дома, в котором находится Квартира, завершено, дом сдан в эксплуатацию: копия акта приемки законченного производством строительно-монтажных работ жилого дома приемочной комиссией, утвержденного распоряжением префекта конкретного округа г. Москвы/копия разрешения на ввод дома в эксплуатацию от «__» _______ ___ г. N ___, выданного ________/сообщение Мосгосстройнадзора о вводе дома в эксплуатацию от «__» _______ ___ г. N ___/копия заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации от «__» _______ ___ г. N ___/другой документ.
3. Доказательства, подтверждающие, что Квартира прошла государственный технический учет в БТИ, Квартире присвоен кадастровый номер: справка ТБТИ N ___ г. _________ от «__» _______ ___ г. N ___/поэтажный план/экспликация/другие документы, подтверждающие учет квартиры по данным БТИ/кадастровый паспорт помещения/другие документы.
4. Доказательства, подтверждающие факт передачи Квартиры Истцу в фактическое владение и пользование: соглашение от «__» _______ ___ г. N ___, по которому Истец обязался принять Квартиру и нести полную ответственность за ее сохранность/акт приема-передачи Квартиры от «__» _______ ___ г. N ___/акт приема-передачи Квартиры в пользование от «__» _______ ___ г. N ___/акт приема-передачи ключей Квартиры от «__» _______ ___ г. N ___/временный ордер на вселение в Квартиру от «__» _______ ___ г. N ___/акт открытия допуска в Квартиру от «__» _______ ___ г. N ___/акт осмотра Квартиры от «__» _______ ___ г. N ___/акт доступа в Квартиру от «__» _______ ___ г. N ___/справка Ответчика о закреплении квартиры за Истцом от «__» _______ ___ г. N ___/другой документ.
5. Доказательства, подтверждающие несение Истцом расходов, связанных с содержанием Квартиры: квитанции на оплату жилого помещения и коммунальных услуг от «___» ________ _____ г./копии лицевого счета Квартиры/чеки, подтверждающие оплату услуг по заключенному Истцом договору управления многоквартирным домом на оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общедомового имущества многоквартирного дома, на предоставление коммунальных услуг собственнику помещения от «__» _______ ___ г. N ___/квитанция от «___» ________ _____ г. к приходному кассовому ордеру, согласно которой Истец внес квартплату авансом/договор управления многоквартирным домом от «__» _______ ___ г. N ___, в соответствии с которым Истец несет расходы по содержанию Квартиры и общего имущества в многоквартирном доме/соглашение между Истцом и Ответчиком от «__» _______ ___ г. N ___/дополнительное соглашение к Договору, по которому Истец обязался заключить договор управления с управляющей компанией, нести расходы по содержанию Квартиры и оплатить авансом расходы по техническому обслуживанию Квартиры за _____ месяцев вперед/другие документы.
6. Доказательства, подтверждающие отсутствие зарегистрированных прав на Квартиру: выписка из ЕГРП/уведомление Управления Росреестра по г. Москве/другие документы, подтверждающие, что в ЕГРП отсутствуют права и обременения в отношении Квартиры/акт передачи Квартиры, в котором Истец и Ответчик подтвердили, что Квартира свободна от любых прав третьих лиц и не является предметом спора, залога/другие документы.
7. Копия предварительного договора купли-продажи квартиры или копия договора инвестирования строительства жилого дома от «___» ________ _____ г. N _____.
8. Копии искового заявления и приложенных к нему документов Ответчику.
9. Квитанция об уплате государственной пошлины.
10. Доверенность представителя от «___» ______ ___ г. N ___ (если исковое заявление подписано представителем Истца).

«___» __________ ____ г.

    Истец (представитель):

    ________________/_________________________________________________/

       (подпись)                        (Ф.И.О.)

Судебные акты, прилагаемые к исковому заявлению:

Определение Московского городского суда от 21.01.2016 N 4г-13028/2016

Определение Московского городского суда от 21.01.2016 N 4г-13027/2016

Апелляционное определение Московского городского суда от 24.09.2015 по делу N 33-34519/15

Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2015 по делу N 33-17363/2015

Источник: «Электронный журнал «Помощник адвоката», 2016

Дата актуальности материала: 06.01.2017