top-menu
г. Самара, пр-т. Карла-Маркса, д. 192, оф.619
г. Москва, ул. Верхняя Красносельская, д.11а, оф.29
menu-mobile

Спор о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)

Главная Профессиональные новости Спор о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)

Федеральные нормативные правовые акты

Гражданский кодекс РФ

— глава 29 «Изменение и расторжение договора» (ст. ст. 450 — 453)

— п. 1 ст. 460 «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц»

Нормативные правовые акты города Москвы

Раздел V «Расторжение и прекращение договора купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения» (п. п. 25 — 30) «Положения о порядке и условиях купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве» (утв. Постановлением Правительства Москвы от 22.07.2008 N 607-ПП)

Федеральная судебная практика

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

(П. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»)

Указание в договоре купли-продажи жилого помещения на то, что покупатель оплатил продавцу стоимость помещения до заключения договора, подтверждает надлежащее исполнение покупателем своего обязательства по оплате помещения. В этом случае не подлежит удовлетворению иск продавца к покупателю о расторжении договора в связи с неоплатой последним стоимости помещения. Требование продавца о возврате ему жилого помещения, на которое зарегистрировано право собственности покупателя, подлежит отклонению на основании п. 4 ст. 453 ГК РФ.

(Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2011 N 82-В11-3)

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

(П. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)

Практика Московского городского суда

Суд отказался расторгнуть договор купли-продажи квартиры, поскольку истец не доказал факт причинения ему значительного ущерба и до момента перехода права собственности на 1/2 долю квартиры к бывшей супруге ответчика, т.е. в течение более 5 лет, не заявлял требований, связанных с неисполнением ответчиком обязательств по оплате квартиры.

Истец ссылался на то, что, заключая договор купли-продажи квартиры, имел намерение передать жилое помещение в собственность своего сына (ответчика), в связи с чем в договоре была определена заниженная стоимость жилья. Однако в настоящее время 1/2 доля указанного жилья принадлежит бывшей супруге ответчика как супружеская доля; кроме того, истец указывал, что денежные средства за квартиру были оплачены не лично ответчиком, а переданы истцу его отцом. Суд отказал в удовлетворении иска, т.к. истец получил денежные средства за квартиру по условиям договора, а то обстоятельство, что указанные денежные средства переданы истцу не самим ответчиком, а его отцом, не могут служить самостоятельным основанием для расторжения договора купли-продажи.

(Определение Московского городского суда от 04.05.2016 N 4г-0279/2016)

Суд принял решение расторгнуть договор купли-продажи квартиры с возвратом квартиры в собственность истца, поскольку истец (продавец) исполнил договор и передал квартиру по акту приема-передачи, а ответчик (покупатель) не уплатил за квартиру предусмотренную договором купли-продажи цену.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве, в настоящее время квартира находится в собственности ответчика, который проживает в ней, в квартире никто не зарегистрирован. В день заключения договора купли-продажи стороны заключили договор аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями. Несколько раз в период действия установленного срока доступа к сейфовой ячейке продавец обращался в банк с просьбой предоставить доступ, однако банк отказал в этом, т.к. в договоре аренды сейфа имеется опечатка, истец (продавец) указан в нем как покупатель квартиры; в период действия доступа к сейфу продавец звонил покупателю и просил посетить банк вместе, чтобы исправить опечатку, однако покупатель отказался. Таким образом, продавец квартиры не получил денежные средства, т.к. не получил доступ к банковскому сейфу, в котором находились причитающиеся ему по договору купли-продажи денежные средства, по причине наличия опечатки в договоре аренды банковского сейфа. На следующий день после истечения периода доступа к сейфу, предоставленного истцу, денежные средства из сейфа забрал представитель ответчика; это свидетельствует о недобросовестности ответчика, т.к. до истечения срока договора аренды сейфа оставалось два дня. Учитывая наличие договора аренды банковского сейфа, в который были заложены денежные средства, причитающиеся продавцу за проданную квартиру, суд признал безденежной представленную ответчиком расписку, из которой следует, что истец получил от ответчика денежную сумму за квартиру.

(Определение Московского городского суда от 28.04.2016 N 4г-4632/2016)

Суд отказал в удовлетворении требования истца о расторжении договора купли-продажи квартиры в части 1/2 доли, поскольку истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права путем расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества в части, а также пропустил срок исковой давности.

Суд установил, что истец лично участвовал в заключении оспариваемого договора у нотариуса, подписал договор, впоследствии обратился в регистрирующий орган с заявлением о госрегистрации прав на объект недвижимости, не отказался от договора. Договор прошел государственную регистрацию, переход права собственности на жилое помещение состоялся. Согласно условиям договора покупатели уплачивают цену договора в день получения сторонами договора, прошедшего государственную регистрацию; следовательно, истец знал о нарушении своего права с момента госрегистрации договора, не имел объективных препятствий для его защиты, уважительные основания для восстановления пропущенного срока исковой давности отсутствуют.

(Определение Московского городского суда от 31.07.2015 N 4г/9-7614/2015)

Если стороны договора купли-продажи квартиры составили акт о передаче квартиры и оплате ее стоимости, который согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы подписал сам истец (продавец), основания для расторжения договора отсутствуют.

Акт приема-передачи квартиры, составленный одновременно с договором, не противоречит пункту договора о передаче денежных средств после государственной регистрации договора; акт подписан продавцом, что свидетельствует о его согласии с данным актом. Непредоставление ответчиком доказательств, подтверждающих наличие у него денежных средств на момент заключения договора, не свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора.

(Кассационное определение Московского городского суда от 04.06.2015 N 4г/2-6017/15)

Если покупатель нарушил обязательство по оплате стоимости квартиры после государственной регистрации перехода права собственности к нему, то у продавца возникает право требовать уплаты ее стоимости и процентов, а не расторжения договора и возврата квартиры в собственность продавца.

(Определение Московского городского суда от 16.04.2015 N 4г/8-3648)

Если согласно условиям договора купли-продажи квартиры покупатель должен оплатить ее стоимость после государственной регистрации договора и денежные средства не переданы продавцу в указанный срок, то срок исковой давности для заявления продавцом требования о расторжении договора исчисляется с момента государственной регистрации договора (перехода права собственности к покупателю).

(Определение Московского городского суда от 14.04.2015 N 4г/1-3718)

Суд отказался удовлетворить иск о расторжении договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру в связи с тем, что истец не получил от ответчика (покупателя) денежные средства, т.к. вступившим в законную силу судебным решением права и обязанности покупателя спорной доли квартиры переведены на второго ответчика.

Отсутствие оплаты по договору со стороны покупателя не может расцениваться как существенное нарушение его условий и являться основанием для его расторжения в судебном порядке в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ. Увеличение в настоящее время стоимости доли квартиры и отсутствие у истца интереса к сделке также не является основанием для расторжения договора по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ. Суд принял во внимание, что второй ответчик, на которого переведены права и обязанности покупателя по договору, платежным поручением перечислил ответчику (покупателю) денежную сумму в счет исполнения судебного решения.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 10.08.2015 по делу N 33-21081/2015)

Неисполнение ответчиком в предусмотренный договором срок обязательства оплатить товар является основанием для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи.

Покупатель не исполнил договорные обязательства о приемке объекта недвижимого имущества и полной оплате покупной цены, не представил письменных доказательств оплаты приобретенной квартиры в размере, указанном в договоре купли-продажи, поэтому суд принял решение расторгнуть этот договор и истребовать квартиру из незаконного владения лица, которому покупатель впоследствии продал ее. Суд пояснил, что в случае расторжения договора продавец, не получивший по нему оплаты, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 20.08.2015 по делу N 33-25164/2015)

Суд отказал истцу в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи доли в квартире по тем основаниям, что истец не получил от ответчика денежные средства, поскольку права и обязанности покупателя доли квартиры переведены на другое лицо судебным решением, вступившим в законную силу.

В такой ситуации отсутствие оплаты по договору со стороны ответчика не может расцениваться как существенное нарушение условий договора и являться основанием для его расторжения в судебном порядке в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ. По мнению суда, увеличение в настоящее время стоимости доли квартиры и отсутствие у истца интереса к сделке не являются основанием для расторжения договора по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 10.08.2015 по делу N 33-21081/2015)

Поскольку договор купли-продажи квартиры исполнен сторонами, доказательства неисполнения условий договора в части оплаты цены квартиры отсутствуют, доводы истца о неоплате квартиры покупателем опровергаются актом приема-передачи, суд отказал в удовлетворении требования истца о расторжении договора.

Суд пояснил, что договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении его предмета. В договоре отсутствуют положения, которые предусматривают возможность его расторжения с возвращением квартиры продавцу в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое за ним зарегистрирован. Стороны договора подписали акт приема-передачи квартиры, который также является и распиской о получении денежных средств, согласно которому продавец передал, а покупатель принял квартиру надлежащего качества, ключи от нее, документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и абонентской плате за телефон, стороны не имеют друг к другу материальных или иных претензий, продавец полностью получил деньги от покупателя.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 28.07.2015 N 33-23990/2015)

Ни законом, ни договором купли-продажи истцу (продавцу) не предоставлено право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате ее стоимости, следовательно, исковые требования о расторжении договора купли-продажи квартиры не подлежат удовлетворению.

Договор купли-продажи квартиры не предусматривал случаев расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения. В гл. 30 ГК РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателей право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой ими покупной цены. Истец не представил доказательства причинения ему значительного ущерба (п. 2 ст. 450 ГК РФ), посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиками; однако саму по себе ссылку истца на такую невыплату как на существенное нарушение договора покупателем нельзя признать достаточной для квалификации указанных нарушений со стороны покупателя как существенных. В п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 06.07.2015 по делу N 33-23582/2015)

Коротко о важном

Исковые требования

Основное:

— о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и о возврате жилого помещения в собственность продавца.

Дополнительные:

— о прекращении записи о регистрации права собственности ответчика на спорное жилое помещение и обязании внести запись о праве собственности истца на спорное жилое помещение;

— об обязании выселить из жилого помещения ответчика и других лиц/об обязании ответчика освободить квартиру.

— В подавляющем большинстве известных судебной практике случаев иск о расторжении договора купли-продажи жилого помещения подается в суд продавцом. При этом, как правило, одновременно заявляется исковое требование о возврате данного помещения покупателем продавцу, в связи с чем иск о расторжении договора является иском имущественного характера и государственная пошлина за его рассмотрение рассчитывается в соответствии с правилами пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

— Основанием для заявления продавцом требования о расторжении договора купли-продажи почти всегда выступает существенное нарушение договора покупателем (ст. 450 ГК РФ), чаще всего — неоплата приобретенного жилого помещения. Кроме того, суд может признать существенным нарушением договора купли-продажи жилого помещения, который предусматривает сохранение за продавцом права безвозмездного пожизненного пользования помещением даже при переходе права собственности на помещение к другому лицу, чинение покупателем препятствий в допуске продавца в помещение и пользовании этим помещением (например, Определение Московского городского суда от 24.07.2014 N 4г/7-7566/14). В свою очередь, исковые требования о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) практически не заявляются, так как трудно доказать существенное изменение обстоятельств за короткий (как правило) период между заключением и исполнением сторонами договора купли-продажи.

— Покупателями жилых помещений иски о расторжении договора купли-продажи заявляются крайне редко. Норма п. 1 ст. 460 ГК РФ о праве покупателя обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи товара, обремененного правами третьих лиц, используется покупателями жилых помещений в единичных случаях (например, Определение Московского городского суда от 01.07.2013 N 4г/6-5062, где требование о расторжении договора, основанное на этой норме, было отклонено в связи с тем, что действие обременения прекратилось до подписания сторонами акта приема-передачи квартиры). Судебная практика применения норм о праве покупателя на односторонний отказ от договора купли-продажи (п. 1 ст. 463, ст. 464, п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ) применительно к отношениям купли-продажи жилых помещений отсутствует, как и судебная практика применения п. 27 Положения о порядке и условиях купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве (утв. Постановлением Правительства Москвы от 22.07.2008 N 607-ПП; данный пункт регулирует основания досрочного расторжения договора купли-продажи жилья с рассрочкой платежа по требованию покупателя).

— Для споров о расторжении договоров установлен досудебный порядок урегулирования (п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2015 по делу N 33-6613/2014).

На практике для выполнения досудебного порядка урегулирования достаточно направить другой стороне заказное письмо о расторжении договора (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2013 по делу N 11-8848/2013). Кроме того, в качестве доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора суд может принять письменное обращение истца к ответчику, содержащее требование об исполнении сделки и указание на то, что в противном случае истец намерен решать вопрос о расторжении договора (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.04.2014 по делу N 33-12713), или письменную претензию с требованием о расторжении договора (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 08.04.2015 по делу N 33-11808, от 02.02.2015 по делу N 33-3211/2015), или копии телеграмм, направленных в адрес ответчика, с требованиями об оплате заключенного договора купли-продажи жилого помещения или о расторжении этого договора, либо только о расторжении договора (Апелляционные определения Московского городского суда от 02.07.2015 N 33-17406/2015, от 16.06.2015 по делу N 33-20513/15). Несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора — основание для возвращения искового заявления (п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ) (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.04.2015 по делу N 33-10455).

— Вопрос о том, возможно ли в принципе расторжение договора купли-продажи жилого помещения и возврат помещения продавцу в связи с существенным нарушением договора покупателем, решается в судебной практике неоднозначно, несмотря на прямое указание Пленумов высших судебных инстанций о возможности такого расторжения и возврата (абз. 3, 4 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав»). Однако прослеживаются следующие тенденции.

Позицию, согласно которой закон в принципе не позволяет расторгнуть договор и/или обязать покупателя возвратить жилое помещение, суды занимают в тех случаях, когда доказан факт оплаты имущества покупателем или истек срок исковой давности (например, Кассационное определение Московского городского суда от 21.12.2015 N 4г-13231/2015, Определения Московского городского суда от 28.03.2016 N 4г-3401/2016, от 31.07.2015 N 4г/9-7614/2015, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.07.2015 по делу N 33-23576/2015).

Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, суды также принимают во внимание отсутствие в договоре положений, которые предусматривают возможность его расторжения по требованию одной из сторон с возвращением помещения продавцу в случае, если покупатель нарушит обязательства по оплате переданного ему помещения (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 08.09.2015 по делу N 33-31872/2015, от 28.07.2015 N 33-23990/2015, от 06.07.2015 по делу N 33-23582/2015).

В тех же случаях, когда отсутствуют какие-либо доказательства оплаты и продавцом не пропущен срок исковой давности, иски о расторжении договора и возврате жилого помещения удовлетворяются судами (например, Определение Московского городского суда от 28.04.2016 N 4г-4632/2016, Апелляционные определения Московского городского суда от 20.08.2015 по делу N 33-25164/2015, от 02.07.2015 N 33-17406/2015, от 04.06.2015 по делу N 33-16634/2015). Обратим также внимание на следующее мнение, высказанное в судебной практике. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров купли-продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, выбор способа защиты нарушенного права (требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. ст. 395, 486 ГК РФ либо расторжения договора купли-продажи и возврата квартиры на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ), принадлежит продавцу (Определения Московского городского суда от 28.04.2016 N 4г-4632/2016, от 26.06.2014 N 4г/5-5916/2014).

— Поскольку иск о расторжении договора в подавляющем большинстве случаев заявляется продавцом в связи с неоплатой ответчиком стоимости жилого помещения, то началом течения срока исковой давности по требованию о расторжении следует считать момент, с которого продавец был вправе требовать оплаты проданного жилого помещения (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 08.09.2015 по делу N 33-31872/2015, от 12.03.2014 по делу N 33-6066).

Если согласно условиям договора оплата за квартиру произведена до его подписания, то срок исковой давности течет со дня подписания договора, поскольку именно с этой даты истец должен знать о нарушении своего права на получение оплаты за проданную квартиру (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.02.2015 по делу N 33-5262). Имеется точка зрения, что срок исковой давности следует исчислять с момента подписания сторонами актов, которые подтверждают передачу продавцу денежных средств (акт о передаче денежных средств) и передачу покупателю жилого помещения (акт приемки-передачи квартиры) (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.07.2015 по делу N 33-23576/2015).

Если договор купли-продажи предусматривает оплату жилого помещения до государственной регистрации договора в Росреестре, то срок исковой давности начинает течь со дня такой регистрации, поскольку с этого момента истец знает о нарушении своего права на получение от покупателя денежных средств (Определение Московского городского суда от 27.10.2014 N 4г/7-10659/14, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.03.2014 по делу N 33-8049).

— Иск о расторжении договора купли-продажи жилого помещения следует предъявлять по месту нахождения этого жилого помещения по правилам исключительной подсудности (п. 1 ст. 30 ГПК РФ) (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.12.2015 по делу N 33-47039/2015). В противном случае судья возвращает исковое заявление, установив, что дело неподсудно данному суду (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ).

Рекомендации истцу

Для принятия решения в пользу истца необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Обстоятельства,

подлежащие доказыванию

Доказательства, которыми можно подтвердить эти обстоятельства Примеры из судебной практики
Акт приема-передачи жилого помещения, содержащий указание на то, что приобретенное жилое помещение оплачено покупателем/расписка о получении денежных средств продавцом в действительности не является подтверждением оплаты Наличие в акте ошибки, которую продавец не мог бы допустить, если бы он действительно подписал акт (например, ошибка в имени продавца, написанном якобы им от руки)

Факт отсутствия в регистрационном деле Росреестра акта приема-передачи, аналогичного представленному в суд

Отсутствие в судебном деле копии акта, заверенной судом первой инстанции

Медицинская справка, подтверждающая неспособность истца самостоятельно прочитать и подписать акт

Акт передачи недвижимости, согласно которому до подписания акта стороны договора произвели все расчеты между собой в связи с заключением договора купли-продажи квартиры и не имеют друг к другу материальных и иных претензий

Расписка продавца о получении от покупателя денежных средств, которая является безденежной, т.к. в день заключения договора купли-продажи квартиры стороны также заключили договор аренды банковского сейфа

Договор аренды банковского сейфа, в котором допущена опечатка: продавец квартиры указан как ее покупатель

Документы, подтверждающие обращение продавца квартиры в период действия установленного срока доступа к сейфовой ячейке в банк с просьбой предоставить доступ к ячейке, а также отказ банка предоставить доступ из-за опечатки в договоре аренды банковского сейфа

Ответ банка, согласно которому доступ к сейфу был осуществлен доверенным лицом покупателя на следующий день после истечения периода доступа к сейфу, предоставленного продавцу, притом, что срок действия аренды банковского сейфа еще не истек

Определение Московского городского суда от 28.04.2016 N 4г-4632/2016

Определение Московского городского суда от 10.02.2012 по делу N 33-3991

Апелляционное определение Московского городского суда от 14.09.2012 по делу N 11-18505

В отсутствие согласованного сторонами в договоре условия о сроке оплаты стоимости помещения покупатель обещал осуществить оплату в некий конкретный момент времени (с которого должен исчисляться срок исковой давности, не пропущенный истцом) после передачи помещения Свидетельские показания Апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2012 N 11-13768/12
Отсутствует акт приема-передачи жилого помещения, и при этом покупатель:

— не оплатил стоимость жилого помещения в предусмотренный в договоре срок, который исчисляется с момента государственной регистрации договора купли-продажи (до 01.03.2013), перехода права собственности на жилое помещение к покупателю

или

— не полностью оплатил стоимость жилого помещения

Свидетельские показания

Расписка продавца о получении от покупателя денежных средств, в которой по заключению судебной технико-криминалистической экспертизы первоначально были выполнены рукописные записи и подпись продавца, а затем нанесен текст, и которая является подложным документом

Требование о перечислении денежных средств по договору купли-продажи жилого помещения в определенный срок или о расторжении договора, направленное покупателю в связи с неоплатой им стоимости помещения

Требование о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, направленное покупателю в связи с неоплатой им стоимости помещения

Договор аренды индивидуального банковского сейфа, заключенный в соответствии с условиями договора купли-продажи жилого помещения

Отсутствие письменных доказательств оплаты ответчиком приобретенного у истца жилого помещения в размере, указанном в договоре купли-продажи

Определение Московского городского суда от 26.06.2014 N 4г/5-5916/2014

Апелляционное определение Московского городского суда от 20.08.2015 по делу N 33-25164/2015

Апелляционное определение Московского городского суда от 02.07.2015 N 33-17406/2015

Апелляционное определение Московского городского суда от 04.06.2015 по делу N 33-16634/2015

Апелляционное определение Московского городского суда от 20.01.2015 по делу N 33-1397/15

Покупатель чинит продавцу препятствия в допуске в жилое помещение и пользовании им

(в случае, когда договор купли-продажи жилого помещения предусматривает право продавца помещения безвозмездно пожизненно пользоваться проданным помещением, даже при переходе права собственности на помещение к другому лицу)

Свидетельские показания

Постановление органов внутренних дел об отказе в возбуждении уголовного дела, вынесенное по обращению продавца жилого помещения, в котором продавец просил подтвердить факт его незаконного выселения из проданного жилого помещения в нарушение условий договора

Определение Московского городского суда от 24.07.2014 N 4г/7-7566/14

Определение Московского городского суда от 25.12.2013 N 4г/5-12958/13

Апелляционное определение Московского городского суда от 10.04.2014 по делу N 33-11717

Рекомендации ответчику

— Для отклонения судом иска продавца о расторжении договора купли-продажи (в связи с существенным нарушением договора покупателем) ответчику необходимо доказать факт оплаты приобретенного жилого помещения либо факт истечения срока исковой давности. В судебной практике есть мнение, что договор купли-продажи квартиры не может быть расторгнут в связи с неоплатой покупателем ее стоимости, если покупатель предпринимал реальные попытки выплатить денежные средства продавцу, а тот длительное время уклонялся от регистрации договора и получения денег (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.12.2014 по делу N 33-41512).

— При этом отсутствие расписки продавца в получении денег не является непреодолимым препятствием в доказывании факта оплаты (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2015 по делу N 33-4448). При рассмотрении конкретного спора суд пояснил, что акт приема-передачи квартиры, подписанный сторонами договора, также является и распиской о получении денежных средств. Из текста акта усматривается, что продавец полностью получил от покупателя деньги за проданную квартиру, а также что стороны не имеют друг к другу материальных или других претензий (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.07.2015 N 33-23990/2015).

— Если истец в обоснование иска ссылается на неполучение от ответчика денежных средств за переданное жилое помещение, суд может принять во внимание период времени с момента заключения договора до дня обращения истца в суд с иском о расторжении договора купли-продажи, а также факт предъявления истцом к ответчику каких-либо требований в течение этого периода (например, Определение Московского городского суда от 04.05.2016 N 4г-0279/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.09.2015 по делу N 33-31872/2015). Если указанный период весьма длительный (например, 9 лет) и в течение этого времени истец не предъявлял к ответчику каких-либо требований о выплате денежных средств, то суд может критически оценить доводы истца о неполучении денег за жилое помещение и с учетом других обстоятельств дела принять решение в пользу ответчика (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.04.2015 по делу N 33-11808).

Для принятия решения в пользу ответчика необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Обстоятельства,

подлежащие доказыванию

Доказательства, которыми можно подтвердить эти обстоятельства Примеры из судебной практики
Стоимость помещения полностью оплачена покупателем до заключения (подписания) договора купли-продажи Указание на этот факт в тексте договора купли-продажи

Расписка продавца жилого помещения, подтверждающая получение им от покупателя денежных средств за проданное помещение

Передаточный акт, согласно которому продавец передал покупателю квартиру, каждая из сторон подтверждает, что обязательства сторон по договору купли-продажи квартиры исполнены, финансовые расчеты произведены сторонами в полном объеме, у сторон нет претензий друг к другу по существу договора

Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2011 N 82-В11-3

Определение Московского городского суда от 16.04.2015 N 4г/8-3648

Апелляционное определение Московского городского суда от 30.10.2015 по делу N 33-40433/2015

Апелляционное определение Московского городского суда от 24.02.2014 по делу N 33-3913

Стоимость помещения полностью оплачена покупателем в момент заключения договора купли-продажи Договор купли-продажи жилого помещения, который содержит условие об оплате стоимости помещения в момент заключения договора и собственноручную подпись продавца

Расписки о получении продавцом от покупателей денежных средств за проданную квартиру за подписью продавца, в которой указано, что продавец не имеет претензий по передаче денег

Заключение судебной комплексной техническо-криминалистической и почерковедческой экспертизы, согласно которому подписи продавца в расписках выполнены продавцом, признаки подделки подписи продавца с использованием технических средств и приемов в расписках отсутствуют

Апелляционное определение Московского городского суда от 16.12.2014 по делу N 33-23214

Апелляционное определение Московского городского суда от 06.11.2013 по делу N 11-36640

Стоимость помещения оплачена:

— после заключения договора купли-продажи или

— после заключения договора купли-продажи, но до подписания акта передачи недвижимости

или

— после государственной регистрации договора (до 01.03.2013), перехода права собственности на квартиру к покупателю

Акт о передаче денежных средств от покупателя к продавцу

Акт приема-передачи помещения, в котором указано на полную оплату покупателем стоимости помещения

Расписка продавца, подтверждающая получение им от покупателя денежной суммы за проданную квартиру

Расписка продавца, подтверждающая отсутствие у него материальных и имущественных претензий к покупателю

Расписка продавца жилого помещения, подтверждающая получение им от покупателя денежной суммы за помещение в размере, согласованном в договоре, и об отсутствии претензий к покупателю

Акт передачи недвижимости, в котором указано на факт оплаты покупателем полной стоимости помещения до подписания этого акта передачи

Сообщение Московского межрайонного почтамта, согласно которому в конкретном отделении почтовой связи г. Москвы от ответчика был принят денежный перевод, в тот же день был отправлен на имя и адрес истца, однако данный перевод возвращен в адрес отправителя по причине «отказа адресата от получения»

Вступивший в законную силу судебный акт, которым установлено, что договор купли-продажи квартиры исполнен сторонами в полном объеме или что договор заключен истцом добровольно, подписан собственноручно, истец получил денежные средства за квартиру

Отсутствие доказательств того, что покупатель не исполнил договор купли-продажи в части оплаты цены недвижимого имущества

Кассационное определение Московского городского суда от 21.12.2015 N 4г-13231/2015

Определение Московского городского суда от 04.05.2016 N 4г-0279/2016

Определение Московского городского суда от 30.04.2015 N 4г/5-4426/2015

Апелляционное определение Московского городского суда от 06.07.2015 по делу N 33-23576/2015

Стоимость помещения оплачена (при отсутствии расписки продавца о получении денег) Показания свидетеля о том, что денежные средства в оплату по договору были переданы в его присутствии

Передаточный акт (акт приема-передачи жилого помещения), в котором указано на передачу покупателю квартиры, на получение продавцом полной стоимости жилого помещения от покупателя (или на то, что расчет произведен полностью), а также (факультативно) на отсутствие претензий к покупателю

Нотариально удостоверенное заявление ответчика, в котором он подтвердил факт передачи истцу денежных средств согласно условиям договора купли-продажи квартиры в качестве оплаты за квартиру, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи квартиры

Апелляционное определение Московского городского суда от 08.09.2015 по делу N 33-31872/2015

Апелляционное определение Московского городского суда от 28.07.2015 N 33-23990/2015

Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2015 по делу N 33-4448

Стоимость помещения оплачена покупателем по посредническому договору-поручению третьему лицу, действующему в интересах продавца Указание в договоре-поручении на то, что организация-посредник действует в интересах продавца квартиры

Приходный ордер организации-посредника о получении денежных средств от гражданина-покупателя

Свидетельские показания гражданина, получившего от имени организации-посредника денежные средства у покупателя

Определение Московского городского суда от 30.10.2012 N 4г/9-10012/2012
Обязательства покупателя по оплате стоимости жилого помещения прекратились зачетом встречного однородного требования к продавцу по возврату суммы займа Договор займа, заключенный между покупателем жилого помещения (заимодавцем) и продавцом жилого помещения (заемщиком)

Решение суда о взыскании с продавца жилого помещения суммы долга по договору займа и процентов за пользование чужими денежными средствами

Телеграмма, направленная покупателем жилого помещения продавцу, с текстом о зачете требования покупателя о возврате суммы по договору займа и требования продавца по оплате стоимости квартиры по договору купли-продажи

Определение Московского городского суда от 09.08.2013 N 4г/8-7674
Срок исковой давности по требованию продавца о расторжении договора в связи с неоплатой покупателем стоимости помещения начал течь:

— с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю (государственной регистрации договора)

или

— с момента получения сторонами договора, прошедшего государственную регистрацию

или

— с момента государственной регистрации договора, который определен судом ввиду отсутствия сведений о дате регистрации договора в ЕГРП (если в договоре установлено, что покупатель должен передать денежные средства продавцу после регистрации договора)

 

Обратите внимание! Правило о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК РФ) не подлежит применению к договорам, заключаемым после 01.03.2013 (ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

Отсутствие в договоре купли-продажи конкретного указания срока оплаты жилого помещения (а также доказательств того, что срок оплаты начал течь с какого-либо иного момента, чем момент государственной регистрации перехода прав)

Договор купли-продажи квартиры, который содержит условие об оплате ее стоимости в день получения сторонами договора, прошедшего государственную регистрацию, подписанный продавцом

Договор купли-продажи квартиры, который содержит условие об оплате ее стоимости после регистрации договора, в том числе договор, в котором отсутствует информация о его регистрации в ЕГРП

Справка ДЖПиЖФ г. Москвы, которая не содержит сведений о дате регистрации договора купли-продажи жилого помещения, который содержит условие об оплате его стоимости после регистрации договора

Определение Московского городского суда от 28.03.2016 N 4г-3401/2016

Определение Московского городского суда от 31.07.2015 N 4г/9-7614/2015

Определение Московского городского суда от 14.04.2015 N 4г/1-3718

Апелляционное определение Московского городского суда от 16.11.2015 по делу N 33-42106/2015

Апелляционное определение Московского городского суда от 02.06.2015 по делу N 33-14356/15

Покупатель не нарушает право продавца пользоваться квартирой (в случае когда договор купли-продажи квартиры предусматривает право продавца на бессрочное пользование ею) Исковое заявление, поданное ответчиком в суд, о признании истца утратившим право пользования квартирой или о прекращении у истца права пользования квартирой

Отсутствие доказательств нарушения покупателем права продавца пользоваться квартирой/чинения препятствий продавцу в проживании в квартире

Определение Московского городского суда от 14.12.2015 N 4г-12774/2015

Определение Московского городского суда от 28.03.2016 N 4г-3401/2016

Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2015 по делу N 33-4448


Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи жилого помещения

В ________________________ районный суд

Истец: _____________(Ф.И.О.)___________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Истца: _____(Ф.И.О.)_____

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Ответчик: ____________(Ф.И.О.)_________

адрес: _______________________________,

телефон: ______________________________

Цена иска: ____________________ рублей

Госпошлина: ____________________ рублей

Исковое заявление

о расторжении договора купли-продажи жилого помещения

Между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____(далее — Договор). По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______(далее — Квартира). Квартира принадлежала Истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности/свидетельством о государственной регистрации права/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г./другими документами.

Договор (до 01.03.2013)/переход права собственности на Квартиру к Ответчику был зарегистрирован в Управлении Росреестра г. _____ «___» ________ _____ г. за N _____. В настоящее время титульным собственником Квартиры является Ответчик, что подтверждается свидетельством о праве собственности/свидетельством о государственной регистрации права/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г./другими документами.

Акт приема-передачи Квартиры от «___» ________ _____ г. N _____, содержащий указание на то, что Ответчик оплатил стоимость Квартиры/расписка о получении денежных средств Истцом, в действительности не является подтверждением оплаты. Об этом свидетельствует наличие в акте приема-передачи Квартиры ошибки _____, которую Истец не мог бы допустить, если бы он действительно подписал акт/факт отсутствия в регистрационном деле Росреестра акта приема-передачи Квартиры, аналогичного акту, представленному в суд/отсутствие в судебном деле копии акта, заверенной судом первой инстанции/медицинская справка от «___» ________ _____ г. N _____, подтверждающая неспособность Истца самостоятельно прочитать и подписать акт/акт передачи Квартиры, согласно которому до подписания акта стороны Договора произвели все расчеты между собой в связи с заключением Договора и не имеют друг к другу материальных и иных претензий/расписка Истца о получении от Ответчика денежных средств, которая является безденежной, т.к. в день заключения Договора стороны также заключили договор аренды банковского сейфа/договор аренды банковского сейфа, в котором допущена опечатка: Истец (продавец Квартиры) указан как покупатель Квартиры/документы, подтверждающие обращение Истца в период действия установленного срока доступа к сейфовой ячейке в банк с просьбой предоставить доступ к ячейке, а также отказ банка предоставить Истцу доступ из-за опечатки в договоре аренды банковского сейфа/ответ банка, согласно которому доступ к сейфу был осуществлен доверенным лицом Ответчика на следующий день после истечения периода доступа к сейфу, предоставленного Истцу, притом, что срок действия аренды банковского сейфа еще не истек/другие документы. Истец не получал от Ответчика денежные средства в размере ______ (______) рублей, которые Ответчик обязан был уплатить за приобретенную Квартиру в соответствии с п. _____ Договора.

В Договоре не согласовано условие о сроке оплаты стоимости Квартиры, Ответчик обещал осуществить оплату в течение ___ дней после передачи Квартиры Ответчику. Однако Истец не получал от Ответчика денежные средства в размере ______ (______) рублей, которые Ответчик обязан был уплатить за приобретенную Квартиру в соответствии с п. _____ Договора.

Акт приема-передачи Квартиры отсутствует, при этом Ответчик не оплатил/не полностью оплатил предусмотренную Договором стоимость Квартиры в течение _____ календарных/рабочих дней с момента государственной регистрации Договора (до 01.03.2013)/перехода права собственности на Квартиру к Ответчику/другого срока в соответствии с п. _____ Договора, что подтверждается распиской Истца о получении от Ответчика денежных средств, в которой по заключению судебной технико-криминалистической экспертизы первоначально были выполнены рукописные записи и подпись Истца, а затем нанесен текст, и которая является подложным документом/требованием Истца о перечислении денежных средств по Договору в срок до «___» ________ _____ г. или о расторжении Договора от «___» ________ _____ г., направленным Ответчику в связи с неоплатой Ответчиком стоимости Квартиры/требованием Истца о расторжении Договора «___» ________ _____ г., направленным Ответчику в связи с неоплатой Ответчиком стоимости Квартиры/договором аренды индивидуального банковского сейфа от «___» ________ _____ г. N _____, заключенным в соответствии с условиями Договора/другими документами. Письменные доказательства оплаты Ответчиком приобретенной у Истца Квартиры в размере, указанном в Договоре, отсутствуют.

Истец не получал от Ответчика денежные средства в размере ______ (______) рублей, которые Ответчик обязан был оплатить за приобретенную Квартиру в соответствии с п. _____ Договора/получил от Ответчика денежные средства в размере ______ (______) рублей, тогда как в соответствии с п. _____ Договора Ответчик должен был уплатить Истцу за приобретенную Квартиру денежные средства в размере ______ (______) рублей.

Ответчик чинит Истцу препятствия в допуске в Квартиру и пользовании ею, хотя в п. _____ Договора предусмотрено право Истца безвозмездно пожизненно пользоваться Квартирой даже при переходе права собственности на Квартиру к другому лицу/другое аналогичное право, что подтверждается постановлением органов внутренних дел об отказе в возбуждении уголовного дела, вынесенным по обращению Истца от «___» ________ _____ г., в котором Истец просил подтвердить факт его незаконного выселения из Квартиры в нарушение условий Договора/другими документами.

Полагая, что Ответчик существенно нарушает Договор, Истец «___» ________ _____ г. направил в адрес Ответчика требование о расторжении Договора, которое Ответчик оставил без ответа/на которое Ответчик «___» ________ _____ г. ответил отказом.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ПРОШУ:

  1. Расторгнуть Договор купли-продажи жилого помещения «___» ________ _____ г. N _____.
  2. Возвратить Квартиру в собственность Истца.

Приложения:

  1. Доказательства, подтверждающие права Истца на Квартиру: копия свидетельства о праве собственности на Квартиру от «___» ______ ___ г. N ___/копия свидетельства о государственной регистрации права от «___» ______ ___ г. N ___/копия выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г./копии других документов, подтверждающих права Истца на Квартиру.
  2. Доказательства, подтверждающие регистрацию договора купли-продажи Квартиры (до 01.03.2013)/перехода права собственности на Квартиру к Ответчику в Управлении Росреестра и права Ответчика на Квартиру: копия свидетельства о праве собственности на Квартиру от «___» ______ ___ г. N ___/копия свидетельства о государственной регистрации права от «___» ______ ___ г. N ___/копия выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г./копии других документов, подтверждающих права Ответчика на Квартиру.
  3. Доказательства того, что акт приема-передачи Квартиры, содержащий указание на то, что Ответчик оплатил стоимость Квартиры/расписка о получении денежных средств Истцом, в действительности не является подтверждением оплаты: Акт приема-передачи Квартиры от «___» ______ ___ г. и наличие в акте приема-передачи Квартиры ошибки _____, которую Истец не мог бы допустить, если бы он действительно подписал акт/факт отсутствия в регистрационном деле Росреестра акта приема-передачи Квартиры, аналогичного акту, представленному в суд/отсутствие в судебном деле копии акта, заверенной судом первой инстанции/медицинская справка от «___» ________ _____ г. N _____, подтверждающая неспособность Истца самостоятельно прочитать и подписать акт/акт передачи Квартиры, согласно которому до подписания акта стороны Договора произвели все расчеты между собой в связи с заключением Договора и не имеют друг к другу материальных и иных претензий/расписка Истца о получении от Ответчика денежных средств, которая является безденежной, т.к. в день заключения Договора стороны также заключили договор аренды банковского сейфа/договор аренды банковского сейфа, в котором допущена опечатка: Истец (продавец Квартиры) указан как покупатель Квартиры/документы, подтверждающие обращение Истца в период действия установленного срока доступа к сейфовой ячейке в банк с просьбой предоставить доступ к ячейке, а также отказ банка предоставить Истцу доступ из-за опечатки в договоре аренды банковского сейфа/ответ банка, согласно которому доступ к сейфу был осуществлен доверенным лицом Ответчика на следующий день после истечения периода доступа к сейфу, предоставленного Истцу, притом, что срок действия аренды банковского сейфа еще не истек/другие документы.
  4. Доказательства, подтверждающие неоплату или неполную оплату Ответчиком стоимости Квартиры при отсутствии акта приема-передачи Квартиры: расписка Истца о получении от Ответчика денежных средств, в которой по заключению судебной технико-криминалистической экспертизы первоначально были выполнены рукописные записи и подпись Истца, а затем нанесен текст, и которая является подложным документом/требование Истца о перечислении денежных средств по Договору в срок до «___» ________ _____ г. или о расторжении Договора от «___» ________ _____ г., направленное Ответчику в связи с неоплатой Ответчиком стоимости Квартиры/требование Истца о расторжении Договора от «___» ________ _____ г., направленное Ответчику в связи с неоплатой Ответчиком стоимости Квартиры/договор аренды индивидуального банковского сейфа от «___» ________ _____ г. N _____, заключенный в соответствии с условиями Договора/другие документы.
  5. Доказательства, подтверждающие создание Истцу Ответчиком препятствий в допуске в Квартиру и пользовании ею: постановление органов внутренних дел об отказе в возбуждении уголовного дела, вынесенное по обращению Истца от «___» ________ _____ г., в котором Истец просил подтвердить факт его незаконного выселения из Квартиры в нарушение условий Договора/другие документы.
  6. Доказательства, подтверждающие обращение Истца к Ответчику с требованием о расторжении Договора, получение (неполучение) ответа Ответчика: требование Истца от «___» ________ _____ г. о расторжении Договора/отказ Ответчика от «___» ________ _____ г. от расторжения Договора/другие документы.
  7. Копия договора купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____.
  8. Копии искового заявления и приложенных к нему документов Ответчику.
  9. Квитанция об уплате государственной пошлины.
  10. Доверенность представителя от «___» ______ ___ г. N ___ (если исковое заявление подписано представителем Истца).

«___» __________ ____ г.

    Истец (представитель):

    ________________/_________________________________________________/

        (подпись)                           (Ф.И.О.)

Судебные акты, прилагаемые к исковому заявлению:

Определение Московского городского суда от 28.04.2016 N 4г-4632/2016

Апелляционное определение Московского городского суда от 20.08.2015 по делу N 33-25164/2015

Апелляционное определение Московского городского суда от 02.07.2015 N 33-17406/2015

Апелляционное определение Московского городского суда от 04.06.2015 по делу N 33-16634/2015


Возражение на исковое заявление о расторжении договора купли-продажи жилого помещения

В ________________________ районный суд

Ответчик: ___________(Ф.И.О.)__________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Ответчика: ___(Ф.И.О.)___

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Истец: __________(Ф.И.О.)______________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Дело N ______________________________

Возражение на исковое заявление

о расторжении договора купли-продажи жилого помещения

«__» _______ ___ г. в _________ районный суд Истцом было подано исковое заявление о расторжении договора купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____(далее — Договор), заключенного между Истцом и Ответчиком. По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______(далее — Квартира), собственником которой являлся.

Договор (до 01.03.2013)/переход права собственности на Квартиру к Ответчику был зарегистрирован в Управлении Росреестра г. _____ «___» ________ _____ г. за N _____. В настоящее время титульным собственником Квартиры является Ответчик, что подтверждается свидетельством о праве собственности/свидетельством о государственной регистрации права собственности/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г./другими документами.

Ответчик возражает против удовлетворения указанных исковых требований по следующим основаниям.

— Ответчик полностью оплатил стоимость Квартиры до заключения/подписания Договора, что подтверждается указанием на факт оплаты Квартиры в тексте Договора/распиской Истца от «___» ________ _____ г., подтверждающей получение Истцом от Ответчика денежных средств за Квартиру/передаточным актом от «___» ________ _____ г., согласно которому Истец передал Ответчику Квартиру, каждая из сторон подтверждает, что обязательства сторон по Договору исполнены, финансовые расчеты произведены сторонами в полном объеме, у сторон нет претензий друг к другу по существу Договора/другими документами.

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

— Ответчик полностью оплатил стоимость Квартиры в момент заключения Договора, что подтверждается Договором, который содержит условие об оплате стоимости Квартиры в момент заключения Договора и собственноручную подпись Истца/распиской о получении Истцом от Ответчика денежных средств за Квартиру за подписью Истца, в которой указано, что Истец не имеет претензий по передаче денег/другими документами.

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. При этом согласно п. 1 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ.

— Ответчик полностью оплатил стоимость Квартиры после заключения Договора/после заключения Договора, но до подписания акта передачи Квартиры/после государственной регистрации Договора (до 01.03.2013)/после государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Ответчику, что подтверждается актом о передаче денежных средств от Ответчика к Истцу/актом приема-передачи Квартиры от «___» ________ _____ г., в котором указано на полную оплату Ответчиком стоимости Квартиры/распиской Истца от «___» ________ _____ г., подтверждающей получение им от Ответчика денежной суммы за Квартиру/распиской Истца от «___» ________ _____ г., подтверждающей отсутствие у него материальных и имущественных претензий к Ответчику/распиской Истца от «___» ________ _____ г., подтверждающей получение Истцом от Ответчика денежной суммы за Квартиру в размере, согласованном в Договоре, и об отсутствии претензий к Ответчику/актом приема-передачи Квартиры от «___» ________ _____ г., в котором указано на факт оплаты Ответчиком полной стоимости Квартиры до подписания этого акта/сообщением Московского межрайонного почтамта, согласно которому в _____ отделении почтовой связи г. Москвы от Ответчика был принят денежный перевод, в тот же день был отправлен на имя и адрес Истца, однако данный перевод возвращен в адрес Ответчика по причине «отказа адресата от получения»/судебным актом от «___» ________ _____ г., которым установлено, что Договор исполнен сторонами в полном объеме/Договор заключен Истцом добровольно, подписан собственноручно, Истец получил денежные средства за Квартиру/другими документами. Доказательства того, что Ответчик не исполнил Договор в части оплаты цены Квартиры, отсутствуют.

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. В соответствии с п. 2 ст. 486 Гражданского кодекса РФ, если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

— Ответчик полностью оплатил стоимость Квартиры, что подтверждается передаточным актом/актом приема-передачи Квартиры от «___» ________ _____ г., в котором указано на передачу Ответчику Квартиры, на получение Истцом полной стоимости Квартиры от Ответчика/на то, что расчет произведен полностью, а также на отсутствие у Истца претензий к Ответчику/нотариально удостоверенным заявлением Ответчика, в котором он подтвердил факт передачи Истцу денежных средств согласно условиям Договора в качестве оплаты за Квартиру, что подтверждается подписанным Истцом и Ответчиком актом приема-передачи Квартиры/другими документами.

В соответствии с п. 2 ст. 486 Гражданского кодекса РФ, если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

— Ответчик оплатил стоимость Квартиры по посредническому договору-поручению от «___» ________ _____ г. N _____ третьему лицу, действующему в интересах Истца, что подтверждается указанием в договоре-поручении от «___» ________ _____ г. N _____ на то, что организация-посредник действует в интересах Истца/приходным ордером организации-посредника от «___» ________ _____ г. N _____ о получении денежных средств от Ответчика/другими документами.

В соответствии с п. 1 ст. 971 Гражданского кодекса РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. При этом согласно п. 1 ст. 973 ГК РФ поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя, которые должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными. В силу ст. 974 поверенный обязан передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения.

— Обязательства Ответчика по оплате стоимости Квартиры прекратились зачетом встречного однородного требования к Истцу по возврату суммы займа, что подтверждается договором займа от «___» ________ _____ г. N _____, заключенным между Ответчиком (заимодавцем) и Истцом (заемщиком)/решением _____ суда г. _____ от «___» ________ _____ г. N _____ о взыскании с Истца суммы долга по договору займа и процентов за пользование чужими денежными средствами/телеграммой от «___» ________ _____ г., направленной Ответчиком Истцу, с текстом о зачете требования Ответчика о возврате суммы по договору займа и требования Истца по оплате стоимости Квартиры по договору купли-продажи Квартиры/другими документами.

В соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

— Срок исковой давности по требованию Истца о расторжении Договора в связи с неоплатой Ответчиком стоимости Квартиры начал течь с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Ответчику/получения сторонами Договора, прошедшего государственную регистрацию (до 01.03.2013), что подтверждается отсутствием в Договоре указания конкретного срока оплаты стоимости Квартиры/отсутствием доказательств того, что срок оплаты начал течь с какого-либо другого момента, чем момент государственной регистрации перехода права на Квартиру/Договором, который содержит условие об оплате стоимости Квартиры в день получения сторонами Договора, прошедшего государственную регистрацию, подписанным Истцом (для договоров, заключенных до 01.03.2013)/другими документами.

В соответствии с п. 2 ст. 200 Гражданского кодекса РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования.

— В п. _____ Договора предусмотрено право Истца бессрочно пользоваться Квартирой, и Ответчик не нарушает право Истца пользоваться Квартирой, о чем свидетельствует исковое заявление, поданное Ответчиком в суд, о признании Истца утратившим право пользования Квартирой или о прекращении у Истца права пользования Квартирой/другие документы. Доказательства нарушения Ответчиком права Истца пользоваться Квартирой/чинения препятствий Истцу в проживании в Квартире отсутствуют.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пп. 2 ч. 2 ст. 149 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ПРОШУ:

В удовлетворении заявленных Истцом требований о расторжении Договора купли-продажи жилого помещения «___» ________ _____ г. N _____ и о возврате Квартиры в собственность Истца отказать.

Приложения:

  1. Доказательства, подтверждающие регистрацию договора купли-продажи Квартиры (до 01.03.2013)/перехода права собственности на Квартиру к Ответчику в Управлении Росреестра и права Ответчика на Квартиру: копия свидетельства о праве собственности на Квартиру от «___» ______ ___ г. N ___/копия свидетельства о государственной регистрации права от «___» ______ ___ г. N ___/копия выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г./копии других документов, подтверждающих права Ответчика на Квартиру.
  2. Доказательства, подтверждающие полную оплату стоимости Квартиры Ответчиком до заключения/подписания Договора: указание на факт оплаты Квартиры в тексте Договора/расписка Истца от «___» ________ _____ г., подтверждающая получение Истцом от Ответчика денежных средств за Квартиру/передаточный акт от «___» ________ _____ г., согласно которому Истец передал Ответчику Квартиру, каждая из сторон подтверждает, что обязательства сторон по Договору исполнены, финансовые расчеты произведены сторонами в полном объеме, у сторон нет претензий друг к другу по существу Договора/другие документы.
  3. Доказательства, подтверждающие полную оплату стоимости Квартиры Ответчиком в момент заключения Договора: Договор, который содержит условие об оплате стоимости Квартиры в момент заключения Договора и собственноручную подпись Истца/расписка о получении Истцом от Ответчика денежных средств за Квартиру за подписью Истца, в которой указано, что Истец не имеет претензий по передаче денег/другие документы.
  4. Доказательства, подтверждающие полную оплату стоимости Квартиры Ответчиком после заключения Договора/после заключения Договора, но до подписания акта передачи Квартиры/после государственной регистрации Договора (до 01.03.2013)/после государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Ответчику: акт о передаче денежных средств от Ответчика к Истцу/акт приема-передачи Квартиры от «___» ________ _____ г., в котором указано на полную оплату Ответчиком стоимости Квартиры/расписка Истца от «___» ________ _____ г., подтверждающая получение им от Ответчика денежной суммы за Квартиру/расписка Истца от «___» ________ _____ г., подтверждающая отсутствие у него материальных и имущественных претензий к Ответчику/расписка Истца от «___» ________ _____ г., подтверждающая получение Истцом от Ответчика денежной суммы за Квартиру в размере, согласованном в Договоре, и об отсутствии претензий к Ответчику/акт приема-передачи Квартиры от «___» ________ _____ г., в котором указано на факт оплаты Ответчиком полной стоимости Квартиры до подписания этого акта/сообщение Московского межрайонного почтамта, согласно которому в _____ отделении почтовой связи г. Москвы от Ответчика был принят денежный перевод, в тот же день был отправлен на имя и адрес Истца, однако данный перевод возвращен в адрес Ответчика по причине «отказа адресата от получения»/судебный акт от «___» ________ _____ г., которым установлено, что Договор исполнен сторонами в полном объеме/Договор заключен Истцом добровольно, подписан собственноручно, Истец получил денежные средства за Квартиру/другие документы.
  5. Доказательства, подтверждающие полную оплату стоимости Квартиры Ответчиком: передаточный акт/акт приема-передачи Квартиры от «___» ________ _____ г., в котором указано на передачу Ответчику Квартиры, на получение Истцом полной стоимости Квартиры от Ответчика/на то, что расчет произведен полностью, а также на отсутствие у Истца претензий к Ответчику/нотариально удостоверенное заявление Ответчика, в котором он подтвердил факт передачи Истцу денежных средств согласно условиям Договора в качестве оплаты за Квартиру, что подтверждается подписанным Истцом и Ответчиком актом приема-передачи Квартиры/другие документы.
  6. Доказательства, подтверждающие оплату стоимости Квартиры Ответчиком по посредническому «договору-поручению» третьему лицу, действующему в интересах Истца: указание в договоре-поручении от «___» ________ _____ г. N _____ на то, что организация-посредник действует в интересах Истца/приходный ордер организации-посредника от «___» ________ _____ г. N _____ о получении денежных средств от Ответчика/другие документы.
  7. Доказательства, подтверждающие прекращение обязательств Ответчика по оплате стоимости Квартиры зачетом встречного однородного требования к Истцу по возврату суммы займа: договор займа от «___» ________ _____ г. N _____, заключенный между Ответчиком (заимодавцем) и Истцом (заемщиком)/решение _____ суда г. _____ от «___» ________ _____ г. N _____ о взыскании с Истца суммы долга по договору займа и процентов за пользование чужими денежными средствами/телеграмма от «___» ________ _____ г., направленная Ответчиком Истцу, с текстом о зачете требования Ответчика о возврате суммы по договору займа и требования Истца по оплате стоимости Квартиры по договору купли-продажи Квартиры/другие документы.
  8. Доказательства, подтверждающие начало течения срока исковой давности по требованию Истца о расторжении Договора в связи с неоплатой Ответчиком стоимости Квартиры с момента государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру к Ответчику/получения сторонами Договора, прошедшего государственную регистрацию (до 01.03.2013): отсутствие в Договоре указания конкретного срока оплаты стоимости Квартиры/отсутствие доказательств того, что срок оплаты начал течь с какого-либо другого момента, чем момент государственной регистрации перехода права на Квартиру/Договор, который содержит условие об оплате стоимости Квартиры в день получения сторонами Договора, прошедшего государственную регистрацию, подписанный Истцом (для договоров, заключенных до 01.03.2013)/другие документы.
  9. Доказательства, подтверждающие, что Ответчик не нарушает право Истца пользоваться Квартирой: исковое заявление, поданное Ответчиком в суд, о признании Истца утратившим право пользования Квартирой или о прекращении у Истца права пользования Квартирой/другие документы.
  10. Доверенность представителя от «___»_________ ____ г. N ______ (если возражение подписывается представителем Ответчика).
  11. Копия возражения Истцу.

«___» __________ ____ г.

    Ответчик (представитель):

    _______________/_________________________________________________/

        (подпись)                           (Ф.И.О.)

Судебные акты, прилагаемые к возражению на исковое заявление:

Определение Московского городского суда от 04.05.2016 N 4г-0279/2016

Определение Московского городского суда от 28.03.2016 N 4г-3401/2016

Кассационное определение Московского городского суда от 21.12.2015 N 4г-13231/2015

Апелляционное определение Московского городского суда от 16.11.2015 по делу N 33-42106/2015


Источник: «Электронный журнал «Помощник адвоката», 2016

Дата актуальности материала: 07.01.2017

Чтобы записаться на консультацию позвоните по круглосуточному номеру +7 (846) 212-99-71 или оставьте заявку ниже

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован.

Оставьте здесь свой отзыв о нашей работе!
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — качественная юридическая помощь по всей России. Ваш регион не имеет значения!
Подготовим для Вас любой процессуальный документ по Вашим материалам (проект иска, жалобы, ходатайства и т.д.)! Недорого! Для заказа просто напишите нам сообщение в диалоговом окне в правом нижнем углу страницы либо позвоните нам по номеру в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71
Каждому Доверителю гарантируем индивидуальный подход и гибкую ценовую политику, конфиденциальность и поддержку в течении 24 часов в сутки!
Подписывайтесь на наши новости в Телеграмме
Telegram-канал
Оплачивайте юридическую помощь прямо с сайта
Оплата по QR-коду
Добавляйтесь к нам в друзья
Подписывайтесь на наш канал

КонсультантПлюс: "Горячие" документы

ПРАВО.RU

ГАРАНТ: Новости

Свежие комментарии

s-top-menu--fixed