Спор об изменении договора социального найма (на основании судебной практики Московского городского суда)

Федеральные нормативные правовые акты

Жилищный кодекс РФ

— ст. 59 «Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире»

— ст. 64 «Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением»

— ст. 70 «Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи»

— ст. 82 «Изменение договора социального найма жилого помещения»

— ст. 83 «Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения»

Гражданский кодекс РФ

— ст. 679 «Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем»

— ст. 686 «Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения»

Федеральная судебная практика

Для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным.

(П. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»)

Невнесение в договор социального найма нового члена семьи нанимателя не лишает его прав на это помещение.

Законным основанием для внесения изменений в ранее заключенный договор социального найма жилого помещения является вселение в это помещение новых членов семьи нанимателя (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ). В этом случае в договоре указываются вселенные в жилое помещение лица. При этом если новый член семьи нанимателя не был включен в договор социального найма, но порядок его вселения, установленный в п. 1 ст. 70 ЖК РФ, был соблюден, он не утрачивает прав на жилое помещение.

(П. 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»)

Жилищное законодательство не содержит норм, позволяющих изменить договор социального найма путем заключения нескольких договоров (т.н. разделения лицевых счетов).

Жилищный кодекс РФ не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим подобные требования не подлежат удовлетворению.

(П. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»)

Практика Московского городского суда

В силу ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

По смыслу данной правовой нормы в случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении него считается расторгнутым со дня выезда.

(Определение Московского городского суда от 20.11.2015 N 4г/7-12228/2015)

Требования об установлении порядка пользования жилым помещением и выделении отдельной комнаты фактически являются требованиями об изменении договора социального найма путем раздела лицевых счетов, что не предусмотрено нормами действующего жилищного законодательства.

(Кассационное определение Московского городского суда от 22.04.2014 N 4г/2-3738/14)

Договор социального найма не может быть изменен путем заключения отдельного договора социального найма, в том числе с бывшими членами семьи.

Бывший член семьи нанимателя квартиры сохраняет право пользования квартирой, если продолжает проживать в ней. Жилищное законодательство не содержит норм о праве нанимателя жилого помещения требовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения отдельного договора, в том числе с бывшими членами семьи.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 28.09.2015 по делу N 33-35302/2015)

Передача гражданам, проживающим в муниципальной квартире, в пользование отдельных комнат является, по существу, изменением договора найма.

Передача гражданам, проживающим в муниципальной квартире, в пользование отдельных комнат является, по существу, изменением договора социального найма, т.к. для этого вместо одного договора социального найма должно быть заключено несколько. Между тем заключение отдельного договора социального найма на одну из комнат в муниципальной квартире ЖК РФ не предусмотрено.

(Определение Московского городского суда от 29.05.2014 N 4г/4-5600)

Действующее законодательство не предоставляет члену семьи нанимателя жилого помещения право требовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма.

Исчерпывающий перечень оснований для изменения договора социального найма закреплен в ст. 82 ЖК РФ. Положения этой статьи не предоставляют возможность нанимателю жилого помещения и членам его семьи изменить договор социального найма путем заключения разных договоров социального найма на занимаемые жилые помещения.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 16.01.2015 N 33-0662)

При изменении режима жилого помещения оформление (заключение) договора социального найма на жилое помещение с гражданами, проживающими в таком жилом помещении, само по себе не свидетельствует о предоставлении другого жилого помещения и не влечет изменения предмета договора социального найма.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 04.04.2014 по делу N 33-10689)

Изменение договора социального найма путем исключения и включения граждан в договор социального найма недопустимо.

Действующее жилищное законодательство не содержит правовых норм изменения договора социального найма путем исключения и включения граждан в соответствующий договор социального найма — следовательно, исковые требования в этой части удовлетворению не подлежат.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 10.03.2015 по делу N 33-7304/2015)

Коротко о важном

— Ответчиком по данной категории споров является Департамент городского имущества г. Москвы (правопреемник Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 13.11.2014 N 664-ПП).

— Необходимо помнить, что действующее жилищное законодательство предусматривает только два основания для изменения договоров социального найма:

— объединение нескольких договоров социального найма в один договор;

— перевод прав нанимателя на другого дееспособного члена семьи.

(Ст. 82 ЖК РФ, п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

— При этом суды нередко отказывают в удовлетворении исков об изменении договора социального найма по любым иным основаниям, кроме тех, которые перечислены в ст. 82 ЖК РФ (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.11.2014 по делу N 33-43836).

— В частности, жилищное законодательство не содержит норм о праве нанимателя жилого помещения требовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения отдельного договора в случае прекращения семейных отношений, проживания разными семьями и т.п.

— В ситуации, когда между сторонами возник спор об оплате жилья и коммунальных платежей, с учетом того, что действующим законодательством не предусмотрена возможность разделения лицевых счетов, рекомендуется обратиться в суд с требованием об определении доли оплаты за жилое помещение, что соответствует требованиям ст. ст. 69, 155, 156 ЖК РФ, а также ст. 682 ГК РФ (п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14).

— Несмотря на вышесказанное, в зависимости от ситуации, в отношении жилья, используемого по договору социального найма, можно обратиться в суд с исками, содержащими требования:

— о признании права пользования жилым помещением (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14) — см. материалы по спору «О признании права пользования жилым помещением»;

— об обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2014 по делу N 33-13743\14) — см. материалы по спору «О вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением»;

— об определении порядка оплаты коммунальных платежей (определении долей оплаты за жилое помещение) (например, Определение Московского городского суда от 11.04.2014 N 4г/7-2943/14).

— Кроме того, можно обратиться в суд с требованием о расторжении договора социального найма в отношении одного из нанимателей, который выехал из жилого помещения и не проживает в нем. Такая возможность предоставляется ч. 3 ст. 83 ЖК РФ. При этом нужно будет доказать факт выезда одного из нанимателей из жилого помещения (например, Определение Московского городского суда от 20.11.2015 N 4г/7-12228/2015, Определение Московского городского суда от 13.11.2015 N 4г/7-11347/2015).

— Еще одним исковым требованием может быть требование о включении в договор социального найма лиц, имеющих право пользования квартирой. В частности, Жилищный кодекс РФ позволяет нанимателю вселить в занимаемую им квартиру членов своей семьи (ст. 70 ЖК РФ) (например, Определение Московского городского суда от 19.04.2016 N 4г-1204/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.10.2015 по делу N 33-39609/2015).

— При этом обращаем внимание на то, что законодательством не предусмотрена возможность определения по суду порядка пользования жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2015 по делу N 33-22428/2015).

— Рассматриваемая категория споров относится к спорам неимущественного характера и не подлежит оценке. Соответственно, государственная пошлина при подаче искового заявления от имени физического лица составит 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Поскольку по данной категории споров сложилась устоявшаяся судебная практика, в соответствии с которой требования о заключении нескольких договоров социального найма вместо одного, о разделении лицевых счетов и другие требования об изменении договора социального найма, не основанные на ст. 82 ЖК РФ, удовлетворению не подлежат. В связи с этим:

— приведенная в данном материале таблица содержит перечень наиболее распространенных обстоятельств, являющихся основаниями для отказа в иске об изменении договора социального найма с примерами из судебной практики;

— таблица также содержит примеры судебных решений об отказе в удовлетворении исковых требований об изменении договора социального найма;

— образец искового заявления не приводится.

Источник: «Электронный журнал «Помощник адвоката», 2016

Дата актуальности материала: 12.01.2017