Мешает газовая труба на участке. Что делать?

Здравствуйте. Купил участок, на котором стоял старый разрушенный дом, его сняли с кадастрового учёта, и фактически дома уже нет. К нему посередине участка подходила газовая труба надземным способом и дальше вдоль фасада бывшего дома уходит к соседу. Я планирую строить на этом участке жилой дом, и труба мне мешает. Что мне делать? Сейчас провожу межевание и готовлюсь к строительству.

Здравствуйте!

Коротко: Сносить или переносить трубу самовольно нельзя. Сначала выясните, кому принадлежит газопровод и на каком праве он занимает Ваш участок: если сервитута или иного законного основания нет, Вы вправе требовать выноса трубы в порядке статьи 304 Гражданского кодекса РФ; если основание есть — вынос выполняется по соглашению с владельцем сети за счёт заинтересованного лица.

Ниже приведён подробный разбор: какие права даёт Вам статья 274 Гражданского кодекса РФ, что означает охранная зона газораспределительной сети, как проверить ограничения по данным Единого государственного реестра недвижимости и градостроительному плану участка, в каком порядке добиваться выноса газопровода и что учитывает Верховный Суд РФ в подобных спорах.

КОМУ ПРИНАДЛЕЖИТ ТРУБА И НА КАКОМ ОСНОВАНИИ ОНА ПРОХОДИТ ПО МОЕМУ УЧАСТКУ?

Это первый вопрос, от ответа на который зависит вся дальнейшая тактика. Газопровод низкого давления, подведённый к соседнему домовладению, чаще всего принадлежит не газораспределительной организации, а гражданину или группе граждан, которые оплатили его строительство: газораспределительная организация в такой ситуации выступает лишь подрядчиком и эксплуатирующей организацией. Собственник участка по пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса РФ владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом, а по пункту 3 статьи 261 Гражданского кодекса РФ вправе использовать по своему усмотрению всё, что находится над и под поверхностью участка, если это не нарушает прав других лиц. Лицо, не являющееся собственником участка, осуществляет права владения и пользования им только на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (пункт 2 статьи 264 Гражданского кодекса РФ). Значит, чужая труба может законно находиться на Вашей земле только при наличии правового основания.

Законных оснований немного, и каждое из них оставляет след в документах:

• частный сервитут по соглашению с собственником участка — по пункту 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ он подлежит государственной регистрации, то есть должен быть виден в Едином государственном реестре недвижимости;
• сервитут, установленный решением суда, если соглашение не достигнуто (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ);
• публичный сервитут для размещения инженерных сооружений, устанавливаемый решением уполномоченного органа в порядке главы V.7 Земельного кодекса РФ (статьи 39.37, 39.38 Земельного кодекса РФ) — он также вносится в реестр;
• договор с прежним собственником участка о размещении сети, условия которого перешли к Вам вместе с обременением;
• размещение сети до образования Вашего участка на землях государственной или муниципальной собственности — тогда основание нужно искать в документах об отводе земли и проекте газоснабжения.

Если ни одного из этих оснований нет, труба занимает Ваш участок без правового титула. Само по себе устное или письменное согласие прежнего собственника участка вещного права у владельца сети не создаёт: сервитут возникает только из зарегистрированного соглашения либо из решения суда. Обременение сервитутом, как прямо сказано в пункте 2 статьи 274 Гражданского кодекса РФ, не лишает Вас прав владения, пользования и распоряжения участком, а по пункту 5 той же статьи собственник обременённого участка вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

ЧТО ТАКОЕ ОХРАННАЯ ЗОНА ГАЗОРАСПРЕДЕЛИТЕЛЬНОЙ СЕТИ И ЧТО В НЕЙ ЗАПРЕЩЕНО?

Вокруг любого действующего газопровода закон устанавливает охранную зону — территорию с особыми условиями использования. Правовой режим таких зон задан статьями 104–107 Земельного кодекса РФ, а применительно к газораспределительным сетям — Правилами охраны газораспределительных сетей, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878. Охранная зона отсчитывается в обе стороны от оси газопровода вдоль всей его трассы, а вокруг отдельно стоящих газорегуляторных пунктов образует замкнутый контур; конкретные размеры зависят от вида сети и определены пунктом 7 названных Правил. Для надземного газопровода охранная зона существует так же, как и для подземного.

Практическое значение охранной зоны для застройщика в следующем:

• в границах охранной зоны запрещено строить объекты, возводить ограждения и сооружения, препятствующие доступу эксплуатирующей организации к сети;
• запрещены земляные работы, планировка грунта, устройство котлованов и свалок без письменного разрешения эксплуатационной организации;
• любые работы в охранной зоне выполняются только после согласования с газораспределительной организацией и, как правило, в присутствии её представителя;
• ограничения действуют независимо от того, кто является собственником участка, и сохраняются при переходе права собственности (статья 107 Земельного кодекса РФ);
• сведения об охранной зоне подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости (статья 106 Земельного кодекса РФ).

Именно поэтому труба, проходящая через середину участка, «съедает» под застройку не только собственную ширину, но и полосу охранной зоны по обе стороны от себя. Отступы от газопровода до жилого дома определяются проектом и нормативами градостроительного проектирования, и рассчитать их должен проектировщик, а не застройщик «на глаз».

ЧТО СМОТРЕТЬ В ЕГРН И ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОМ ПЛАНЕ УЧАСТКА?

Прежде чем спорить, соберите документальную картину. Она же станет доказательственной базой, если дело дойдёт до суда.

• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на Ваш участок — раздел об ограничениях и обременениях: зарегистрирован ли сервитут, внесена ли охранная зона газораспределительной сети, каковы её реестровый номер и границы.
• Выписка о зоне с особыми условиями использования территории — она покажет, установлена ли зона официально и на основании какого решения.
• Сведения о самом газопроводе — стоит ли он на кадастровом учёте как сооружение, зарегистрировано ли на него право собственности и за кем.
• Градостроительный план земельного участка, который выдаёт орган местного самоуправления: в нём отражаются границы зон с особыми условиями использования территории и место допустимого размещения объекта.
• Ответ газораспределительной организации на письменный запрос: кто является собственником и абонентом сети, по какому проекту и в каком году она построена, есть ли акт приёмки законченного строительством объекта газораспределительной системы.
• Документы прежнего собственника участка — разрешение на прокладку газопровода, договор, переписка. Их отсутствие само по себе весомый аргумент.

Важная деталь: если охранная зона фактически существует, но в реестр не внесена, это не делает трубу «невидимой» — но существенно влияет на распределение рисков между владельцем сети и застройщиком. В Обзоре судебной практики по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 23.06.2021, прямо указано, что объекты, находящиеся в границах минимальных расстояний до таких трубопроводов, сведения о которых не внесены в Единый государственный реестр недвижимости, сносу не подлежат (пункт 7 Обзора), а ключевое значение имеет то, знал ли застройщик об ограничениях или мог о них знать.

МОЖНО ЛИ СТРОИТЬ ДОМ, ЕСЛИ ТРУБА ПРОХОДИТ ПО УЧАСТКУ?

Строить можно, но не там, где проходит газопровод и его охранная зона. Для объекта индивидуального жилищного строительства разрешение на строительство не требуется, однако это не означает свободы от ограничений: до начала работ застройщик направляет в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве, а по завершении — уведомление об окончании строительства с техническим планом дома. Именно на этой стадии орган проверяет допустимость размещения дома с учётом зон с особыми условиями использования территории и может выдать уведомление о несоответствии.

Возведение дома в охранной зоне без согласования создаёт риск на годы вперёд: такой объект может быть признан самовольной постройкой по статье 222 Гражданского кодекса РФ с последствиями вплоть до сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями. Разъяснения о применении этой нормы даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44. Кроме того, дом, построенный с нарушением ограничений, крайне трудно застраховать, продать и заложить. Поэтому правильный порядок — сначала решить вопрос с трубой, затем проектировать и строить.

КАК ДОБИТЬСЯ ВЫНОСА (ПЕРЕНОСА) ГАЗОПРОВОДА ЗА ПРЕДЕЛЫ УЧАСТКА?

Самовольно резать, демонтировать или переносить газовую трубу нельзя ни при каких обстоятельствах: это работы на опасном объекте, за них наступает административная, а при причинении вреда — и уголовная ответственность. Законный путь — вынос сети силами специализированной организации по согласованному проекту. Порядок действий выглядит так:

1. Получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости и градостроительный план участка, установите собственника газопровода и наличие либо отсутствие сервитута.
2. Направьте письменный запрос в газораспределительную организацию: чья это сеть, по какому проекту построена, какие технические условия потребуются для её выноса.
3. Направьте собственнику сети (и абонентам, которых она снабжает) письменное предложение перенести газопровод за границы Вашего участка либо установить сервитут по его фактической трассе с соразмерной платой по пункту 5 статьи 274 Гражданского кодекса РФ. Вручите его под роспись или отправьте заказным письмом с описью вложения — это досудебная фиксация спора.
4. Закажите в специализированной проектной организации проект выноса газопровода по новой трассе и получите технические условия газораспределительной организации.
5. Согласуйте проект с владельцем сети, эксплуатирующей организацией и, если новая трасса затрагивает чужие участки или земли общего пользования, с их правообладателями либо органом местного самоуправления.
6. Заключите договор на выполнение работ с организацией, имеющей допуск к работам на газораспределительных сетях, и обеспечьте отключение и повторный пуск газа силами эксплуатирующей организации.
7. После завершения работ примите объект по акту, внесите изменения в сведения о сети и об охранной зоне, а старую охранную зону снимите с учёта.
8. Если собственник сети отказал или уклоняется от ответа, обращайтесь в суд с иском об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

По общему правилу расходы на вынос сети, не вызванный её техническим состоянием или собственными нуждами газораспределительной организации, несёт заинтересованное лицо — то есть тот, кому существующая трасса мешает. Если же газопровод изначально размещён на Вашем участке без правового основания, эти затраты разумно закладывать в исковые требования к владельцу сети.

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ТРУБА БЕСХОЗЯЙНАЯ ИЛИ ВОЗВЕДЕНА САМОВОЛЬНО?

Ситуация, когда собственник газопровода не установлен, встречается часто: сеть строили несколько домовладельцев «в складчину», документы утрачены, на кадастровый учёт объект не поставлен. Такая вещь является бесхозяйной по статье 225 Гражданского кодекса РФ. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учёт органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся; по истечении установленного законом срока со дня постановки на учёт орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности. Ваш практический шаг — письменное обращение в администрацию с требованием выявить и учесть бесхозяйный объект.

Если газопровод возведён на Вашем участке без разрешительной документации и без прав на землю, он может обладать признаками самовольной постройки по пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Однако линейный объект — сложный случай: суд оценивает, является ли сеть недвижимой вещью, и разъяснения на этот счёт даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44. На практике собственнику участка удобнее и надёжнее предъявлять не иск о сносе самовольной постройки, а иск об устранении препятствий в пользовании — он не требует доказывать статус объекта как недвижимости.

КАК ЗАЯВИТЬ ИСК ОБ УСТРАНЕНИИ ПРЕПЯТСТВИЙ В ПОЛЬЗОВАНИИ УЧАСТКОМ?

Основной инструмент собственника здесь — негаторный иск. По статье 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения; те же права имеет и законный владелец, не являющийся собственником (статья 305 Гражданского кодекса РФ). Дополнительное основание — статья 60 Земельного кодекса РФ, по которой нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае его самовольного занятия.

Что нужно доказать по такому иску:

• что Вы являетесь собственником участка либо владеете им по основанию, предусмотренному законом или договором;
• что действия ответчика нарушают Ваше право собственности или законное владение, — это следует из пункта 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010;
• что размещение сети произведено без Вашего согласия и без иного законного основания;
• каким именно способом нарушение может быть устранено (демонтаж, вынос по конкретной трассе) и в какой разумный срок.

Важное преимущество этого способа защиты: исковая давность на требование об устранении нарушений права, не соединённых с лишением владения, не распространяется (статья 208 Гражданского кодекса РФ, пункт 49 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010). Поэтому длительность существования трубы — даже десять и более лет — сама по себе не препятствует удовлетворению требования. По делам такой категории практически всегда назначается судебная строительно-техническая экспертиза: она определяет фактическое расположение сети, границы охранной зоны, возможность размещения дома в иной части участка и технически возможные варианты выноса газопровода.

ЧТО ГОВОРИТ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ?

Ключевой ориентир — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23.11.2021 № 91-КГ21-6-К3. Через земельный участок, находившийся в долевой собственности двух граждан, был проложен газопровод, принадлежащий соседу; согласие одного из сособственников на прокладку получено не было, сервитут не оформлялся. Верховный Суд РФ поддержал решение о возложении на собственника газопровода обязанности демонтировать трубу за свой счёт, указав: к препятствиям в осуществлении собственником прав владения и пользования земельным участком относится в том числе возведение на этом участке строений или сооружений без согласия собственника. Отдельно отклонён довод ответчика о том, что истцы могут разместить планируемое здание в другом месте участка: по статье 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Не было признано согласием и то, что сособственник долгое время не предъявлял претензий.

Практика показывает и обратную сторону. В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.07.2016 № 89-КГ16-4 подчёркнуто, что по спорам, связанным с охранными зонами объектов газоснабжения, суд обязан исследовать возможность устранения нарушения иными способами, в том числе изменением границ охранной зоны, а не только путём сноса. Это работает в обе стороны: суд ищет соразмерное решение и не удовлетворяет требование, если нарушение можно устранить менее радикально. А из Обзора судебной практики, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 23.06.2021, следует, что добросовестность застройщика и наличие сведений об ограничениях в Едином государственном реестре недвижимости — решающие обстоятельства для судьбы построенного объекта.

Частые вопросы

Можно ли обрезать или переварить трубу самому, раз она на моей земле?

Нет. Газораспределительная сеть — опасный объект, любые работы на ней ведутся только специализированной организацией по согласованному проекту и с уведомлением эксплуатирующей организации. Самовольное вмешательство влечёт административную ответственность, а при повреждении сети или причинении вреда людям — уголовную. Право собственности на участок такого вмешательства не оправдывает.

Сосед остаётся без газа, если трубу вынесут. Это меня остановит?

Само по себе нет, но суд ищет соразмерное решение. Поэтому в требовании разумно просить не «отрезать», а перенести сеть по технически возможной трассе с сохранением газоснабжения соседа. Такой вариант выглядит добросовестным и заметно повышает шансы на удовлетворение иска по статье 304 Гражданского кодекса РФ.

Могу ли я получать плату за трубу вместо её переноса?

Да, если Вы готовы оставить сеть на участке. Тогда с владельцем газопровода заключается соглашение о сервитуте с указанием его сферы действия и размера платы; сервитут регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости. Право на соразмерную плату за пользование обременённым участком прямо предусмотрено пунктом 5 статьи 274 Гражданского кодекса РФ.

Старый дом снесён и снят с учёта — прекращается ли обременение автоматически?

Нет. Судьба ветки газопровода не следует автоматически за судьбой строения, к которому она подводилась, особенно если она транзитом идёт к соседям. Отключение бывшего абонента оформляется отдельно, а сведения об охранной зоне снимаются с учёта только после фактического демонтажа или выноса сети в порядке статьи 106 Земельного кодекса РФ.

Продавец не сказал мне про газопровод. Что можно предъявить ему?

Если обременение существовало на момент сделки, а продавец о нём умолчал, покупатель вправе ставить вопрос о соразмерном уменьшении цены или о расторжении договора и возмещении убытков по статье 460 Гражданского кодекса РФ, которая обязывает передать товар свободным от прав третьих лиц. Оценивать перспективу нужно по конкретным условиям договора и содержанию выписки из реестра на дату покупки.

Краткая сводка: газовая труба на участке

• Чужая сеть законна на Вашей земле только при наличии сервитута или иного основания; сервитут подлежит государственной регистрации (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ), публичный сервитут для инженерных сооружений — по главе V.7 Земельного кодекса РФ.
• Охранная зона газораспределительной сети установлена Правилами охраны газораспределительных сетей, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878; строительство и земляные работы в ней без согласования запрещены (статьи 104–107 Земельного кодекса РФ).
• Собственник участка вправе требовать устранения нарушений, не связанных с лишением владения, по статье 304 Гражданского кодекса РФ; исковая давность на это требование не распространяется (статья 208 Гражданского кодекса РФ, пункт 49 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
• Газопровод, проложенный через участок без согласия всех его собственников, подлежит демонтажу за счёт владельца сети — определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23.11.2021 № 91-КГ21-6-К3.
• Строительство дома в охранной зоне создаёт риск признания его самовольной постройкой по статье 222 Гражданского кодекса РФ с учётом разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44.
• Если собственник трубы не установлен, объект учитывается как бесхозяйная вещь по статье 225 Гражданского кодекса РФ по заявлению органа местного самоуправления.

Таким образом, начните не со стройки, а с документов: закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости и градостроительный план участка, запросите в газораспределительной организации данные о сети и установите её собственника. Если сервитут не зарегистрирован и иного законного основания нет, письменно предложите владельцу трубы вынести её за границы участка, а при отказе предъявите иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком по статье 304 Гражданского кодекса РФ с проектом новой трассы и заключением специалиста. Если же основание есть, договаривайтесь о согласованном выносе сети либо об установлении сервитута с соразмерной платой по пункту 5 статьи 274 Гражданского кодекса РФ. Самостоятельно трогать газопровод нельзя ни при каких условиях.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Земельные дела
• Жилищные вопросы
• Гражданские дела