Приобретательная давность на недвижимое имущество

Общие положения и правовая природа института

Исходя из положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, приобретательная давность является самостоятельным основанием возникновения права собственности у лица, не являющегося собственником имущества, но владеющего им как своим собственным при соблюдении установленных законом условий.

Согласно ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, включая приобретательную давность. При этом гражданское законодательство, исходя из ст. 1 ГК РФ, основывается на принципах равенства участников оборота, неприкосновенности собственности и необходимости восстановления нарушенных прав. Правовое регулирование приобретательной давности выражает эти принципы, предоставляя возможность фактическому владельцу оформить права на имущество, если соблюдены условия закона.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности включает правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом. Приобретение права собственности по давности влечет возникновение у лица полного объема указанных правомочий в установленном законом порядке.

Условия приобретения права собственности по приобретательной давности

Согласно статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации для приобретения права собственности по давности необходимо одновременное наличие следующих условий: добросовестность, открытость, непрерывность владения, а также владение имуществом как своим собственным.

Добросовестность владения означает, что лицо при приобретении владения не знало и не должно было знать об отсутствии оснований для возникновения у него права собственности на соответствующее имущество. В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается, пока не доказано иное.

Открытость владения предполагает, что владение осуществляется явно, без сокрытия, и является очевидным для неопределенного круга лиц. Такое владение выражается в фактическом использовании имущества по его назначению, содержании объекта, несении расходов, связанных с его эксплуатацией.

Непрерывность владения означает осуществление фактического господства над имуществом в течение всего срока приобретательной давности. При этом временная утрата владения не прерывает течение срока, если она носит непродолжительный характер и владелец предпринимает меры по его восстановлению.

Владение как своим собственным предполагает осуществление владения без признания права другого лица и вне обязательственных отношений. Исходя из положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации владение на основании договора аренды, хранения, безвозмездного пользования и иных обязательственных правоотношений исключает возможность приобретения права собственности по давности.

Срок приобретательной давности и правопреемство владения

Согласно статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации срок приобретательной давности в отношении недвижимого имущества составляет пятнадцать лет. Течение данного срока начинается с момента возникновения владения при наличии всех предусмотренных законом условий.

Исходя из положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается присоединение ко времени владения текущего владельца срока владения его правопредшественника, если переход владения осуществлен на законных основаниях, включая случаи универсального и сингулярного правопреемства.

Особенности приобретательной давности в отношении недвижимого имущества

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

В силу статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и приобретает юридическую силу для третьих лиц с момента такой регистрации.

С учетом правовой природы приобретательной давности, установленной статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по давности, подлежит признанию в судебном порядке и государственной регистрации. Только после внесения соответствующей записи в ЕГРН такое право может быть реализовано и противопоставлено третьим лицам.

Наличие зарегистрированного права собственности за иным лицом не исключает возможность приобретения права по давности, однако подлежит учету при оценке добросовестности владения и иных обстоятельств дела.

Судебный порядок признания права собственности

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права. В случаях приобретения права собственности по давности такое признание осуществляется судом.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания обстоятельств, на которые ссылается заявитель, возлагается на него. Лицо должно доказать наличие всех условий, предусмотренных статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства на основе их всестороннего, полного и объективного исследования.

Судебный акт о признании права собственности, вступивший в законную силу, в силу положений Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» является основанием для государственной регистрации права в ЕГРН.

При рассмотрении дел данной категории судами учитываются разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года, в том числе положения, непосредственно касающиеся применения норм о приобретательной давности.

Ограничения и особенности применения

Согласно статье 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Имущество, изъятое из гражданского оборота, не может быть приобретено по давности.

В силу статьи 214 и статьи 215 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в государственной или муниципальной собственности. Приобретение такого имущества по давности не исключается, однако допускается при условии соблюдения всех требований закона и подлежит строгой оценке судом с учетом публичных интересов, характера владения и поведения собственника.

Исходя из положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка не признается объектом права собственности при отсутствии предусмотренных законом оснований. В связи с этим приобретательная давность не применяется к самовольным постройкам до признания права собственности на них в установленном законом порядке.

Правовые последствия приобретения права собственности

Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности возникает по основаниям, предусмотренным законом, включая приобретательную давность.

В силу статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрированные права на недвижимое имущество, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, обладают свойством публичной достоверности и подлежат защите.

С момента государственной регистрации права собственности лицо приобретает статус собственника и реализует правомочия, предусмотренные статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, включая владение, пользование и распоряжение имуществом.

Применение данного института требует установления совокупности юридически значимых обстоятельств, их судебной оценки и последующей государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости. Институт приобретательной давности обеспечивает баланс частных и публичных интересов, правовую определенность и устойчивость гражданского оборота.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.