Захват части общего коридора соседом: как оспорить и что решил Верховный Суд

Нет. Один собственник или группа собственников многоквартирного дома не вправе единолично отгородить часть межэтажного коридора, лестничной площадки или иного общего помещения перегородкой с дверью — даже если формально заручились «одобрением» общего собрания, но не собрали согласие абсолютно всех владельцев помещений в доме. Верховный Суд РФ неоднократно подтверждал: уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома и присоединение его части к отдельной квартире законны только при согласии 100% собственников, а не большинства, проголосовавшего на собрании. Пострадавший сосед вправе требовать демонтажа перегородки и приведения помещения в первоначальное состояние через суд. Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Что закон относит к общему имуществу многоквартирного дома

Правовой режим коридоров, лестничных площадок и иных технических помещений дома определен статьей 36 Жилищного кодекса РФ. Согласно пункту 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество дома, в том числе помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки и подвалы с инженерными коммуникациями. Аналогичный перечень содержится в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, где к общему имуществу дополнительно отнесены ограждающие несущие и ненесущие конструкции, включая двери и окна помещений общего пользования.

С точки зрения гражданского права статус этого имущества закреплен статьями 289 и 290 Гражданского кодекса РФ: собственнику квартиры или нежилого помещения в доме наряду с правом на само помещение принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество дома. Эта доля неразрывно связана с правом на помещение — ее нельзя выделить в натуре, продать отдельно от квартиры или отказаться от нее в одностороннем порядке. Отсюда следует принципиальный момент, который часто упускают из виду: межэтажный коридор или лестничная клетка не являются «ничьей» или свободной территорией, доступной тому, чья квартира расположена ближе. Это общая долевая собственность абсолютно всех владельцев помещений дома, включая жильцов других этажей и подъездов, если коридор технически обслуживает более одного помещения.

Почему для уменьшения общего имущества нужно согласие всех, а не решение общего собрания большинством

Часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ закрепляет, что собственники помещений владеют, пользуются и в установленных законом пределах распоряжаются общим имуществом дома. Но эти пределы прямо ограничены частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ: уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома возможно только с согласия всех собственников помещений в этом доме путем его реконструкции. Часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ дополняет это правило: если реконструкция, переустройство или перепланировка помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества, на такие работы должно быть получено согласие всех собственников помещений дома, а не только тех, кто голосовал «за» на собрании. Эти нормы корреспондируют статье 246 Гражданского кодекса РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Здесь и кроется ключевая ошибка, которую регулярно допускают инициаторы захвата общих помещений и — вслед за ними — суды первой инстанции: они ссылаются на пункт 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, относящий вопросы реконструкции и перепланировки общего имущества к компетенции общего собрания, и считают, что достаточно набрать простое или квалифицированное большинство голосов. Однако компетенция общего собрания принимать решение — это одно, а необходимое для конкретно уменьшения общего имущества согласие всех без исключения собственников — совершенно другое требование, установленное специальной нормой части 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ. Протокол собрания, на котором «за» проголосовало 95% присутствующих, не заменяет и не может заменить единогласное согласие, если по существу происходит присоединение части общего коридора или холла к чужой квартире.

Эта позиция прямо подтверждена определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 апреля 2023 года № 46-КГ23-2 — примечательно, что дело рассматривалось по спору собственников из Самарской области. Собственник квартиры на втором этаже потребовал от соседей привести общий коридор в первоначальное состояние: перед их квартирами была установлена перегородка с дверным блоком, за которой оказались отгорожены часть межэтажного коридора, кабель интернет-провайдера и труба ливневого стока. Ответчики ссылались на решение общего собрания, где установку перегородки поддержали собственники, владеющие 95,14% голосов. Суды трех инстанций в иске отказали, посчитав перегородку элементом порядка пользования общим имуществом, согласованным собранием. Верховный Суд РФ с этим не согласился и направил дело на новое рассмотрение, указав, что нижестоящие суды не установили ключевые для спора обстоятельства: влекло ли решение собрания уменьшение общего имущества дома, являются ли произведенные работы перепланировкой или реконструкцией, предусмотрена ли перегородка проектом дома, и главное — не дали оценки доводу истца о необходимости согласия всех без исключения собственников помещений дома.

Схожий вывод содержится в пункте 13 «Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13 декабря 2023 года: при решении вопроса о законности передачи собственнику квартиры части общего холла необходимо установить, имеет ли место фактическое присоединение общего имущества к его помещению — а это недопустимо без согласия всех собственников дома, даже если формальное решение о передаче холла принято товариществом собственников жилья. Требование единогласия действует и для менее очевидных случаев присоединения общего имущества: определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 января 2025 года № 41-КГ24-57 подтверждено, что реконструкция с демонтажем части фасадных стен и присоединением балконов к квартирам уменьшает общее имущество дома и требует единогласного согласия всех собственников, а не просто согласования переустройства с местной администрацией.

Когда занятие общего коридора считается самовольной реконструкцией

Возведение перегородки, отсекающей часть коридора или лестничной площадки, с точки зрения технического регулирования является переустройством, перепланировкой или реконструкцией общего имущества дома в зависимости от характера работ. Если такие работы связаны с изменением параметров дома или присоединением части общего имущества и проведены без надлежащего согласия, они подпадают под понятие самовольной постройки в смысле статьи 222 Гражданского кодекса РФ — эта норма применяется и к самовольной реконструкции недвижимого имущества, в результате которой возникает новый объект, согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22.

Пункт 5 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 года, прямо разъясняет: реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений дома, является самовольной. Надлежащим подтверждением такого согласия служит только соответствующее решение общего собрания, из содержания которого следует, что оно принято именно всеми, а не большинством собственников. Практическое следствие для собственника, огородившего часть коридора: даже наличие проекта, согласования с управляющей организацией или решения общего собрания большинством голосов не спасает перегородку от демонтажа, если не собрано согласие каждого без исключения владельца помещения в доме.

Роль Государственной жилищной инспекции и её предписаний

Помимо судебного пути, пострадавший собственник вправе обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию своего региона — она осуществляет надзор за использованием и сохранностью жилищного фонда, включая соблюдение порядка переустройства и перепланировки помещений, в том числе входящих в состав общего имущества. По итогам проверки инспекция вправе выдать предписание об устранении нарушений, обязывающее демонтировать самовольно возведенную конструкцию. Однако практика показывает, что одного предписания ГЖИ порой недостаточно для окончательного решения спора: в деле, рассмотренном в пункте 13 упомянутого обзора Верховного Суда РФ, инспекция уже выдавала предписание о демонтаже перегородки в лифтовом холле, но товарищество собственников жилья формально «устранило» нарушение, передав часть холла тому же собственнику в безвозмездное пользование на 49 лет с сохранением перегородки. Верховный Суд РФ указал, что и такое оформленное через ТСЖ решение не снимает вопроса о действительной воле всех собственников относительно судьбы общего имущества — предписание ГЖИ фиксирует нарушение и создает доказательственную базу, но окончательно спор о законности занятия общего имущества разрешается судом.

Как оспорить самовольную перегородку: иск и предмет доказывания

Основным способом защиты права пользования общим коридором служит негаторный иск, предусмотренный статьей 304 Гражданского кодекса РФ: собственник вправе требовать устранения всяких нарушений своего права, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения. На практике это означает требование о демонтаже перегородки, приведении помещения в первоначальное состояние в соответствии с проектной документацией дома и об обязании не чинить препятствий в пользовании общим имуществом. Если стороны спорят о самом порядке пользования общим коридором, применяется также статья 247 Гражданского кодекса РФ: владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Из логики определения Верховного Суда РФ № 46-КГ23-2 следует круг обстоятельств, которые суду предстоит установить по такому спору и которые целесообразно заранее подготовить истцу. Во-первых, относится ли занятое помещение к общему имуществу дома — это подтверждается техническим паспортом дома, проектной документацией и данными о том, что коридор обслуживает более одного помещения. Во-вторых, какой характер носили произведенные работы — перепланировка, переустройство или реконструкция, и предусматривала ли перегородку изначальная проектная документация. В-третьих, является ли установка перегородки фактическим присоединением части общего имущества к квартире ответчика, то есть уменьшением общего имущества дома в смысле части 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ. В-четвертых — было ли получено на это согласие именно всех, а не большинства собственников помещений дома, и нарушает ли сложившееся положение право истца пользоваться коридором, лестничной площадкой или доступом к инженерным коммуникациям, расположенным за перегородкой.

Доказательствами по такой категории дел обычно служат технический паспорт многоквартирного дома до и после спорных работ, акт обследования и предписание Государственной жилищной инспекции при их наличии, фотофиксация установленной перегородки, протокол и бюллетени общего собрания с точным указанием процента проголосовавших «за» и содержания вопроса повестки, а при необходимости — заключение строительно-технической экспертизы о соответствии либо несоответствии перегородки проекту дома и требованиям пожарной безопасности, включая нормы эвакуационных путей. Срок исковой давности по требованию о демонтаже самовольно возведенной перегородки, если она создает длящееся препятствие в пользовании общим имуществом, по общему правилу не течет, поскольку негаторные требования по статье 304 Гражданского кодекса РФ на такие нарушения не распространяются, пока нарушение продолжается.

Краткая сводка: что делать, если сосед захватил часть общего коридора

Если сосед без согласия всех собственников дома отгородил часть общего коридора, лестничной площадки или иного общего помещения перегородкой с дверью, у Вас есть два взаимодополняющих инструмента защиты. Первый — обращение в Государственную жилищную инспекцию с требованием провести проверку и выдать предписание об устранении нарушения; это фиксирует факт незаконного занятия общего имущества и дает доказательственную базу для дальнейших действий. Второй, более надежный способ окончательно разрешить спор — обращение в суд с негаторным иском о демонтаже перегородки, приведении помещения в первоначальное состояние и нечинении препятствий в пользовании общим имуществом на основании статей 304, 247, 246, 289 и 290 Гражданского кодекса РФ и статей 36, 40 Жилищного кодекса РФ. Ссылка ответчика на решение общего собрания не является безусловным основанием для отказа в иске: суду предстоит проверить, действительно ли за перегородку проголосовали абсолютно все собственники дома, а не большинство, и не привело ли это решение к фактическому уменьшению общего имущества дома без надлежащего согласия.

Таким образом, установка перегородки в общем коридоре или на лестничной площадке многоквартирного дома, даже одобренная большинством на общем собрании, без согласия абсолютно всех собственников помещений дома является незаконным уменьшением общего имущества и может быть оспорена в суде через иск о демонтаже конструкции и нечинении препятствий в пользовании общим имуществом.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Б-Ю)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Услуги адвокатского бюро «Антонов и партнеры»