Адвокат по гражданским делам: обязанности управляющей компании

Управляющая компания — это коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

На управляющую организацию возложены обязанности по управлению многоквартирным домом, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, предоставлению коммунальных услуг, а также предоставлению информации о своей деятельности.

Собственники помещений в МКД могут выбрать в качестве способа управления домом управление управляющей организацией (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, то управляющая организация для управления таким домом определяется решением уполномоченного органа (органа местного самоуправления/органа государственной власти субъекта РФ) на срок не более года.

О принятом решении, а также об условиях договора управления таким домом и условиях его прекращения уполномоченный орган уведомляет собственников помещений в течение пяти рабочих дней со дня его принятия. Договор управления таким домом считается заключенным со дня принятия указанного решения.

Обязанности управляющей организации устанавливаются договором управления МКД, а в случае определения управляющей организации решением уполномоченного органа — указанным решением.

Что относится к функциям управляющей организации?

• выполнение работ и оказание услуг по управлению МКД;

• оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД;

• предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в доме, а также лицам, которые пользуются помещениями в этом доме, либо в установленных случаях обеспечение готовности инженерных систем к предоставлению коммунальных услуг;

• осуществление иной направленной на достижение целей управления МКД деятельности.
  Перечень указанных работ и услуг приводится в договоре или вышеуказанном решении уполномоченного органа.

Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления МКД с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением данного договора.

Управление МКД предполагает выполнение установленных стандартов:

• прием, хранение и передачу технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким домом документов, технических средств и оборудования, а также их актуализацию и восстановление (при необходимости);

• ведение реестра собственников помещений в МКД и предоставление этого реестра в определенных случаях заинтересованным лицам, сбор, обновление и хранение информации о нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих общее имущество собственников помещений в доме на основании договоров;

• подготовку предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в МКД, например о проведении капитального ремонта дома, о мерах для снижения объема потребления энергоресурсов;

• организацию рассмотрения общим собранием собственников помещений в МКД вопросов, связанных с управлением домом, а также в установленных случаях обеспечение проведения общего собрания по обращению собственников помещений в МКД, в том числе направление уведомлений о проведении собрания и оформление необходимых документов;

• организацию оказания услуг и выполнения работ согласно перечню, утвержденному решением общего собрания, например определение способа выполнения работ, заключение договоров на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и контроль за подрядчиками;

• организацию и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, в том числе начисление платежей и взносов по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества и коммунальных услуг, оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в МКД, а также письменное информирование в установленные сроки об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

В случае ненадлежащих действий либо бездействия управляющей организации собственники вправе обратиться в соответствующие органы и организации (к должностным лицам).

Если собственникам стали известны недостатки содержания общего имущества в МКД и прилегающей к дому территории или предоставления коммунальных услуг, они могут обратиться в аварийно-диспетчерскую или иную аналогичную службу управляющей организации (далее — аварийно-диспетчерская служба) и подать заявку об устранении выявленных недостатков.

В случае неудовлетворения требований, указанных в заявке на устранение выявленных недостатков, собственники могут обратиться с жалобой к руководителю управляющей организации. В жалобе необходимо указать фактические обстоятельства дела и потребовать проконтролировать устранение выявленных недостатков.

Также собственники вправе обратиться с жалобой в Роспотребнадзор, который уполномочен осуществлять федеральный государственный контроль (надзор) в области защиты прав потребителей. Роспотребнадзор вправе привлечь управляющую организацию к административной ответственности за выполнение работ либо оказание услуг населению ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований.

Если управляющая организация не выполняет надлежащим образом свои обязанности, собственник вправе обратиться в орган местного самоуправления с жалобой на управляющую организацию.

Если выяснится, что управляющая организация не выполняет условий договора управления, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в МКД для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Если управляющей организацией совершены нарушения лицензионных требований, собственники вправе направить обращение в лицензирующий орган. Такое обращение является основанием для проведения в отношении управляющей организации контрольных (надзорных) мероприятий, в том числе внеплановой проверки, по результатам которых управляющей организации может быть выдано предписание об устранении нарушений лицензионных требований или о проведении мероприятий по предотвращению причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям.

В ряде случаев собственник вправе обратиться в органы Прокуратуры РФ с целью осуществления надзора за исполнением законов и соблюдением прав граждан. Так, при осуществлении надзора за исполнением законов, действующих на территории РФ, прокурор вправе возбудить дело о любом административном правонарушении.

За защитой своих прав собственник также может обратиться в суд. Иск о защите прав потребителей по выбору собственника может быть предъявлен в суд по месту нахождения управляющей организации, по его месту жительства (пребывания) либо по месту заключения или исполнения договора. Исключение составляют иски о защите прав и законных интересов группы потребителей, которые подаются только в суд по месту нахождения управляющей организации.

Имущественные споры при цене иска, не превышающей 100 тыс. руб., рассматривает мировой судья, в остальных случаях следует обращаться в районный суд.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (В)

Материал статьи взят из открытых источников

Дата актуальности материала: 13.02.2023