Использование общих придомовых территорий: права, обязанности и правила поведения жильцов

Коротко: Придомовая территория — общее имущество собственников помещений (статьи 36 и 37 Жилищного кодекса РФ). Пользоваться двором вправе каждый жилец, но ограждать и занимать его части можно только по решению общего собрания (статья 44 Жилищного кодекса РФ).

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Что входит в придомовую территорию и кому она принадлежит?

По статье 36 Жилищного кодекса РФ в общее имущество входит земельный участок под домом с элементами озеленения и благоустройства и объектами для его обслуживания. То же следует из Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Практически это:

• внутридворовые проезды и тротуары в границах участка;
• детские и спортивные площадки, зоны отдыха;
• газоны, клумбы, деревья и кустарники;
• оборудованные парковочные места;
• контейнерные площадки и наружное освещение.

Двор находится в общей долевой собственности жильцов: доля каждого пропорциональна площади его помещения и по статье 37 Жилищного кодекса РФ не выделяется в натуре и не продается отдельно от квартиры. Если участок еще не образован, он переходит в общую собственность бесплатно после кадастрового учета — статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ.

Что жилец вправе делать во дворе, а что нет?

Прогулки, отдых, занятия на площадке, стоянка машины на общем месте — обычное пользование, согласований оно не требует. Дозволенное кончается там, где начинается обособление части общего имущества под себя. Без решения общего собрания жилец не вправе:

• огораживать часть двора, ставить заборы, цепи и парковочные барьеры;
• возводить постройки, сараи, гаражи и навесы;
• закреплять за собой конкретное парковочное место;
• размещать торговые объекты и рекламные конструкции;
• вырубать деревья и менять назначение площадок и газонов.

Занятая самовольно часть двора не становится «своей» ни по давности пользования, ни по молчанию соседей: любой собственник вправе требовать устранения нарушения по статье 304 Гражданского кодекса РФ. Реклама на общем имуществе размещается только по договору с лицом, уполномоченным собранием (статья 19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе»).

Какое решение собрания нужно для шлагбаума или площадки?

Судьба придомовой территории отнесена к компетенции общего собрания статьей 44 Жилищного кодекса РФ; порядок его проведения и подсчета голосов установлен статьями 45 и 46 того же кодекса. Требуемое большинство зависит от предмета решения (часть 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ).

Собрание правомочно, если в нем участвовали собственники более чем с половиной голосов (часть 3 статьи 45 Жилищного кодекса РФ), а решение обязательно и для голосовавших против. Ограждение и шлагбаум при этом не должны препятствовать проезду пожарной и аварийной техники — Правила противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479.

Кто и за чей счет содержит придомовую территорию?

Каждый собственник несет расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле (статья 39, часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, статья 210 Гражданского кодекса РФ). Расходы входят в плату за содержание жилого помещения, а работы выполняет управляющая организация или ТСЖ по договору управления (статья 162 Жилищного кодекса РФ): уборка территории, уход за зелеными насаждениями, очистка от снега, содержание благоустройства и освещения — по постановлениям Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 и от 03.04.2013 № 290. Отказаться от оплаты, сославшись на то, что двором не пользуешься, нельзя: обязанность привязана к праву собственности.

Кто отвечает за парковку на газоне и перекрытый проезд?

Здесь важно различать две ответственности. Статья 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях адресована тем, кто отвечает за содержание и ремонт дома, — управляющей организации или ТСЖ. Ответственность самих жильцов за стоянку на газонах и детских площадках устанавливают региональные законы об административных правонарушениях. Двор обычно является жилой зоной: Правила дорожного движения РФ запрещают там сквозное движение, учебную езду и стоянку с работающим двигателем, ответственность — по статье 12.28 названного кодекса.

Как разрешить спор о пользовании двором?

1. Зафиксируйте нарушение: фотографии с датой, акт с подписями соседей, обращение в управляющую организацию с отметкой о принятии.
2. Проверьте границы участка по сведениям Единого государственного реестра недвижимости: нарушение может быть и за пределами общего имущества дома.
3. Направьте письменное требование нарушителю или управляющей организации, а при ее бездействии — в орган государственного жилищного надзора.
4. Вынесите вопрос на общее собрание, если нужно общее правило: порядок пользования парковкой, установка ограждения.
5. Обратитесь в суд по статье 304 Гражданского кодекса РФ либо оспорьте решение собрания в течение шести месяцев (часть 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ).

Частые вопросы

Можно ли закрепить за собой парковочное место во дворе?

Только решением общего собрания о порядке пользования общим имуществом (статьи 44 и 46 Жилищного кодекса РФ). Самовольно поставленный барьер нарушает права соседей, и его демонтажа можно требовать по статье 304 Гражданского кодекса РФ. Права собственности на само место не возникает: доля в общем имуществе в натуре не выделяется (статья 37 Жилищного кодекса РФ).

Что делать, если участок под домом до сих пор не образован?

Любой собственник помещения вправе инициировать образование участка и его постановку на кадастровый учет, обратившись в орган местного самоуправления. После этого двор бесплатно переходит в общую долевую собственность жильцов — статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ. До образования участка территория остается публичной, и благоустройство — забота муниципалитета.

Кто отвечает, если человек получил травму из-за упавшего дерева или сломанной площадки?

Отвечает тот, кто обязан содержать общее имущество, — управляющая организация или ТСЖ, если вред причинен ненадлежащим содержанием двора. Требование о возмещении вреда основано на статье 1064 Гражданского кодекса РФ, а сама обязанность вытекает из постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 и договора управления (статья 162 Жилищного кодекса РФ).

Краткая сводка: права и обязанности жильцов во дворе

• Двор с площадками, газонами и проездами — общее имущество собственников (статья 36 Жилищного кодекса РФ).
• Доля пропорциональна площади помещения, в натуре не выделяется и отдельно от квартиры не отчуждается (статья 37 Жилищного кодекса РФ).
• Ограждение двора и передача его части иным лицам требуют не менее двух третей голосов (пункты 2 и 3 части 2 статьи 44, часть 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ).
• Расходы на содержание несут все собственники соразмерно доле (статья 39, часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ).
• Самовольное занятие двора устраняется по требованию любого собственника (статья 304 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, придомовая территория — совместная собственность жильцов, а не ничейное пространство и не участок самого активного соседа. Пользоваться двором вправе каждый, изменять его — только сообща, через решение общего собрания, а содержать — за общий счет соразмерно доле.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Земельные споры
• Адвокат по гражданским делам