Добрый день. Вправе ли управляющая компания предоставлять счет за содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме с собственников жилых помещений, если общее имущество (имеется ввиду подвал, чердак, оборудование) не передано собственникам? УК предоставила постановление о передаче имущества дома и акт передачи от муниципалитета.
Добрый день!
По сути вопроса следует отметить, что в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений данного дома – это положение действует независимо от того, оформлен ли на каждый объект отдельный акт передачи или нет. В состав такого имущества, согласно части 1 данной статьи, входят, в частности, подвалы, чердаки, инженерные сети, оборудование, обслуживающие более одного помещения в доме, а также иные помещения и объекты, создающие условия для проживания собственников1. Закон прямо устанавливает, что общее имущество возникает у собственников автоматически с момента возникновения у них права собственности на помещения в доме.
В дальнейшем, согласно статье 39 ЖК РФ, именно собственники помещений несут обязанность по содержанию общего имущества и, соответственно, бремя расходов по его содержанию, вне зависимости от факта передачи самого имущества или наличия отдельного документа от муниципалитета. Размер платы рассчитывается пропорционально доле каждого в общем имуществе (как правило, исходя из площади квартиры) 2 3. Дополнительно, Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491 регулирует детализацию работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также определяет имущество, относящееся к общему по своему характеру и назначению 4 5.
Для оплаты содержания общего имущества, подтверждением для управляющей компании служит не только сам факт наличия у нее акта о передаче жилого фонда от муниципалитета (или иного собственника), но и наличие договора управления или решения общего собрания собственников либо, если такого собрания не было, — решение органа местного самоуправления о назначении управляющей организации. Наличие акта и постановления о передаче не обязывает отдельно оформлять права собственности на подвал или чердак — формулировки закона и судебной практики однозначно исходят из того, что это имущество считается принадлежащим собственникам с момента приватизации квартир и образования кондоминиума. Если муниципалитет передал дом и все объекты его инфраструктуры в управление через акты и постановления, это является достаточным основанием для надлежащего оказания услуг и, следовательно, для выставления счетов собственникам за оказание таких услуг. Таким образом, если общее имущество по закону и по факту обслуживает ваш дом (например, подвал и чердак используются для коммуникаций, хранения, техобслуживания и пр.), управляющая компания вправе выставлять вам счета за его содержание.
Особое внимание стоит обратить на правовые позиции Верховного Суда РФ: по мнению суда, в отсутствие специальных решений общего собрания собственников включение помещений (подвалов, чердаков и т.п.) в состав общего имущества возможно на основании закона, если такие помещения обслуживают более одного помещения в жилом доме и не отчуждены на законных основаниях. Если прежний собственник (муниципалитет) оформил акт передачи общего имущества вместе с домом, все собственники помещений автоматически становятся участниками общей долевой собственности, даже если нет отдельных документов на каждое помещение 6.
Судебная практика последних лет подтверждает, что управляющая компания имеет право выставлять счета за содержание и ремонт общего имущества в отношении всех помещений, входящих в определение статьи 36 ЖК РФ и не отчужденных на иных основаниях 6 7. Основанием для выставления счетов является не столько факт передачи документов на каждый объект, сколько факт использования этих помещений или оборудования для нужд всего дома.
Тем не менее, если у собственников есть сомнения по поводу состава общего имущества или законности взимания платы за содержание того или иного помещения, вы вправе получить по запросу документы, подтверждающие состав общего имущества (акты передачи, технические паспорта, планы, решения органов местного самоуправления, распоряжения исполнительных органов и пр.) 8. В случае возникновения обоснованных разногласий возможен судебный спор о признании имущества общим или исключении его из состава общего имущества.
Ваши дальнейшие шаги могут включать: запрос в адрес управляющей компании полного пакета документов о передаче, а также решение общего собрания собственников или постановление органа местного самоуправления о назначении соответствующей управляющей организации. При наличии вопросов можно инициировать их обсуждение на общем собрании собственников. При выявлении явных нарушений — обратиться с жалобой в муниципалитет или Государственную жилищную инспекцию, либо, если потребуется, в суд.
Подводя итог, управляющая компания имеет право выставлять счета за содержание общего имущества, если такое имущество фактически обслуживает ваш дом, а его состав определен законом и подтвержден соответствующими актами передачи от муниципалитета. Отдельное документирование передачи каждого помещения не требуется, если имущество обслуживает дом и не отчуждено иным лицам. Если остались вопросы или потребуется индивидуальная помощь в оспаривании состава общего имущества или размера платы, предлагаю приехать на консультацию к нам в адвокатское бюро «Антонов и партнеры». Мы всегда готовы помочь детально разобраться в вашей ситуации и защитить ваши права.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».(И)
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Источники, использованные для подготовки консультации:
- https://www.irkraion.ru/2014-12-15-00-58-36/12545-pravila-soderzhaniya-obshchego-imushchestva-v-mnogokvartirnom-dome
- https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/d68ab414b0cbed034202ad14c34387f4c35cd2d0/
- https://base.garant.ru/12138291/478b4d0990e492511bea1e634e90a7b7/
- https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_62293/acf1e29f7c0d593ace6ea1bdfea8b48b5fc87a70/
- https://minec.cap.ru/action/activity/zaschita-prav-potrebitelej/metodicheskie-rekomendacii-po-zaschite-prav-potreb/soderzhanie-obschego-imuschestva-mnogokvartirnogo-doma
- https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/16701-kogda-organ-msu-vprave-peredat-podval-v-sostav-obschego-imuschestva-mkd
- https://yarmkd76.ru/news/upravlyayushchaya-kompaniya-i-ee-otvetstvennost/
- https://base.garant.ru/26104717/f7ee959fd36b5699076b35abf4f52c5c/
- https://sberbusiness.live/publications/soderzhanie-obschego-imuschestva-v-dome-sostav-rabot-otvetstvennie-ispolniteli
- https://doma.ai/blog/kak-ustanavlivaetsya-razmer-platy-za-soderzhanie-mkd
- https://amulex.ru/docs/contracts/property-management-contract/1335.html
- https://denuo.legal/ru/insights/news/230808/
- https://blog.domclick.ru/novosti/post/plata-za-obshee-imushestvo-v-kvitancii-zhkh-chto-takoe-i-kak-rasschityvaetsya
- https://www.vladimir-city.ru/upload/static/economics/%D0%9A%D0%B0%D0%BA%D0%B8%D0%B5%20%D0%BE%D0%B1%D1%8F%D0%B7%D0%B0%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8%20%D0%BD%D0%B5%D1%81%D0%B5%D1%82%20%D1%83%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BB%D1%8F%D1%8E%D1%89%D0%B0%D1%8F%20%D0%BA%D0%BE%D0%BC%D0%BF%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F.pdf
- https://old.nvkb.ru/city/reformagkh/_files/upravlenie/126.pdf
- https://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody&nd=102108472
- https://pravoprim.spbu.ru/yurisprudentsiya/administrativnoe-regulirovanie/item/155-peredacha-imuwestva-iz-federalnoj-sobstvennosti-v-sobstvennost-municipalnyh-obrazovanij.html
- https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_62293/85931a52d2c466e5104c6d83bb8427c3b90fcb56/
- https://www.1cbit.ru/blog/upravlenie-obshchim-imushchestvom-mnogokvartirnogo-doma/
- https://docs.cntd.ru/document/901991977
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
