Стояки и краны в квартире: где проходит граница ответственности УК и собственника

Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, сможете помочь в такой спорной ситуации? У меня перестали должным образом функционировать краны ХВС и ГВС, я связался с УК, далее ко мне пришел управляющий и составил акт осмотра, где указал, что у меня «изменении конструкции стояков», что это я сделал, и что это моя зона ответственности и менять ничего не будут. Я ничего не менял. На что на мой ответ «я ничего не менял» мне ответили что это не важно и также управляющий обронил такую что «возможно это менялось до 2015 г., мы дом обслуживаем с 2015 г.» Далее обсуждали этот вопрос с главным инженером и просили заменить стояки как положено по документам за мой личный счет, что было сказано «нам больше нечего обсуждать» Далее я отправил электронное письмо с заявлением о замене стояков и кранов приложил во вложении. Далее получил уведомление, приложил. Пожалуйста можете оценить правомерность всей ситуации?

Добрый день!

Коротко: Стояки водоснабжения, ответвления от них и первое отключающее устройство — общее имущество дома (статья 36 Жилищного кодекса РФ, пункт 5 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), и менять их обязана управляющая компания за счёт платы за содержание жилья. Всё, что установлено после первого крана, — зона ответственности собственника.

Ниже приведён подробный разбор: где именно проходит граница ответственности, кто и что обязан доказать, когда управляющая компания ссылается на «изменение конструкции стояков», освобождает ли её довод «мы обслуживаем дом только с 2015 года», в какие сроки неисправность должна быть устранена и что делать собственнику при отказе в ремонте.

Где проходит граница ответственности между УК и собственником?

Граница определяется не тем, внутри квартиры находится труба или за её стеной, а тем, обслуживает ли оборудование более одного помещения. По пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу собственников помещений относится механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме, — и находится оно при этом внутри квартиры или вне её, значения не имеет. То же правило закреплено в статье 290 Гражданского кодекса РФ. Пункт 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, конкретизирует состав внутридомовых систем холодного и горячего водоснабжения: в него входят стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, сами эти отключающие устройства, а также общедомовые приборы учёта. Отсюда и практическое правило: точка раздела — первый кран (отключающее устройство) на отводе от стояка в Вашу квартиру.

Всё, что расположено до этой точки, включая сам стояк и сам первый кран, — общее имущество дома, которое обязана содержать управляющая организация. Всё, что после неё, — внутриквартирная разводка, гибкая подводка, смесители, фильтры, индивидуальные приборы учёта — имущество собственника, и его он содержит сам в силу статьи 30 Жилищного кодекса РФ и статьи 210 Гражданского кодекса РФ. Если отключающего устройства на ответвлении вообще нет (в старом жилом фонде это встречается часто), граница смещается: общим имуществом признаётся вся труба до места, где она перестаёт обслуживать более одного помещения, и установить такое устройство обязана управляющая компания.

Кто оплачивает замену стояка и первого крана?

Ремонт общего имущества оплачивается не отдельным взносом с квартиры, а из уже собранной платы за содержание жилого помещения. Собственники несут бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям (статья 39 Жилищного кодекса РФ), а сама плата за содержание включает работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества (статьи 154 и 158 Жилищного кодекса РФ). Управляющая организация обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в силу статьи 161 Жилищного кодекса РФ и договора управления (статья 162 Жилищного кодекса РФ), а перечень обязательных работ определён Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённым постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Работы по поддержанию в исправности систем водоснабжения, включая восстановление их работоспособности, входят в этот перечень.

Поэтому предложение «заменить стояки как положено по документам, но за Ваш личный счёт» противоречит закону: за элементы общего имущества собственник уже платит ежемесячно, и требовать с него отдельную оплату управляющая компания не вправе. Не имеет значения и то, что неисправность проявилась именно в Вашей квартире: физическое расположение участка трубы не превращает общее имущество в личное. Технические требования к содержанию инженерных систем и периодичности их осмотров установлены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утверждёнными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170; их соблюдение — обязанность управляющей организации, а не жильца.

Отдельно отметим: если ремонт стояка выходит за рамки текущего и относится к капитальному, это не основание для отказа. Меняется лишь источник финансирования и порядок принятия решения (статьи 44, 166 и 189 Жилищного кодекса РФ), но обязанность содержать систему в работоспособном состоянии до момента капитального ремонта с управляющей организации не снимается: она обязана принимать меры, обеспечивающие безопасную эксплуатацию, вплоть до временного восстановления работоспособности участка.

Может ли УК отказать в ремонте, сославшись на «изменение конструкции стояков»?

Сама по себе запись в акте осмотра о том, что конструкция стояков изменена, юридически ничего не решает. Акт, составленный одной стороной спора, — это лишь одно из доказательств, которое суд оценивает наравне с другими и по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ. Чтобы переложить расходы на собственника, управляющей компании нужно доказать целую цепочку обстоятельств, и по статье 56 Гражданского процессуального кодекса РФ бремя доказывания лежит именно на ней как на стороне, которая ссылается на эти обстоятельства. Дополнительно работает общее правило пункта 2 статьи 401 Гражданского кодекса РФ: отсутствие вины доказывает лицо, нарушившее обязательство, а если речь о возмещении вреда — пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса РФ, устанавливающий презумпцию вины причинителя вреда.

Что именно обязана подтвердить управляющая организация, прежде чем ссылаться на вмешательство собственника:

• каким было проектное (первоначальное) состояние участка системы — по технической документации на дом, которая передаётся управляющей организации в силу статьи 162 Жилищного кодекса РФ и Правил № 491;
• в чём конкретно состоит отступление от проекта: какой узел, какой материал, какой диаметр, а не общая фраза «изменена конструкция»;
• кто выполнил работы — конкретное лицо, а не предположение, что это сделал нынешний собственник;
• причинно-следственную связь между этим вмешательством и нынешней неисправностью кранов и стояка — этот вопрос обычно требует технической экспертизы, а не визуального осмотра;
• факт надлежащего исполнения собственных обязанностей: проводились ли плановые осмотры системы, фиксировались ли ранее замечания, выдавались ли предписания об устранении.

Показателен и обратный аргумент. Если управляющая компания годами обслуживала дом, проводила осмотры и ни разу не зафиксировала самовольное переустройство и не потребовала вернуть систему в проектное состояние, ссылка на такое переустройство именно в момент обращения за ремонтом выглядит как способ уйти от обязанности. Кроме того, при выявлении самовольного переустройства инженерных сетей у управляющей организации есть законный путь — требовать приведения помещения в прежнее состояние в порядке статьи 29 Жилищного кодекса РФ, а не отказывать в содержании общего имущества.

Освобождает ли УК довод «мы обслуживаем дом только с 2015 года»?

Нет. Обязанность содержать общее имущество возникает у управляющей организации с момента, когда она приступила к управлению домом, и распространяется на всё общее имущество в его фактическом состоянии, а не только на то, что было смонтировано при ней. Это следует из статей 161 и 162 Жилищного кодекса РФ: организация принимает дом со всеми его сетями, получает техническую документацию и обязана обеспечивать надлежащее состояние систем независимо от того, когда возник дефект и кто управлял домом раньше. Ни Жилищный кодекс РФ, ни Правила № 491 не содержат оговорки, освобождающей управляющую организацию от ремонта общего имущества по мотиву давности возникновения его неисправности.

Предположение «возможно, это менялось до 2015 года» вдобавок не является доказательством в процессуальном смысле: оно не указывает ни на конкретное лицо, ни на конкретные работы. Если управляющая организация полагает, что вред общему имуществу причинён действиями предыдущей обслуживающей компании или конкретного лица, она вправе отремонтировать систему и затем взыскать свои расходы с виновного в порядке статей 15 и 1064 Гражданского кодекса РФ. Но перекладывать этот спор на собственника, оставляя его без воды, она не вправе.

В какие сроки УК обязана устранить неисправность?

Предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта установлены приложением № 2 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённым постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170. Порядок приёма и отработки заявок, включая работу аварийно-диспетчерской службы, регулируется Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416: заявка должна быть зарегистрирована, аварийные повреждения внутридомовых систем — локализованы незамедлительно, а на обращение собственника управляющая организация обязана дать мотивированный ответ по существу.

Нарушение этих сроков само по себе является нарушением правил содержания и ремонта жилых домов, ответственность за которое предусмотрена статьёй 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Кроме того, при некачественном или прерывающемся водоснабжении собственник вправе требовать перерасчёта платы в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354; для этого факт нарушения фиксируется актом с участием исполнителя услуги.

Что делать, если УК отказала в ремонте стояка?

Устные переговоры и фраза «нам больше нечего обсуждать» ничего не дают: нужен письменный след, который затем ляжет в основу жалобы или иска. Порядок действий такой:

1. Зафиксируйте состояние системы: фотографии и видеосъёмка кранов, отвода и стояка с привязкой к дате, копия акта осмотра, составленного управляющей компанией, и Ваши письменные возражения на него.
2. Направьте письменную претензию в управляющую организацию: опишите неисправность, укажите, что стояк, отвод и первое отключающее устройство относятся к общему имуществу по статье 36 Жилищного кодекса РФ и пункту 5 Правил № 491, потребуйте безвозмездно устранить недостатки и дать мотивированный письменный ответ. Право требовать безвозмездного устранения недостатков работы предусмотрено статьёй 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
3. Проследите за способом отправки: вручение под отметку на втором экземпляре, заказное письмо с описью вложения либо электронная подача, если такой канал предусмотрен договором управления. Сохраните подтверждение доставки — оно понадобится в суде.
4. Запросите у управляющей организации техническую документацию на дом в части системы водоснабжения — именно по ней проверяется довод об «изменении конструкции».
5. При отказе или молчании привлеките независимого специалиста: заключение о причинах неисправности (износ, коррозия, дефект монтажа) и о том, относится ли участок к общему имуществу, снимает спор о фактах. Расходы на такое исследование при выигрыше дела взыскиваются с ответчика как судебные издержки (статьи 94 и 98 Гражданского процессуального кодекса РФ).
6. Обратитесь в государственную жилищную инспекцию, а при необходимости — в суд. Самостоятельно менять стояк до этого не обязательно: если Вы вправе требовать ремонта, разумнее сначала зафиксировать отказ, а не оплачивать чужую обязанность.

Куда жаловаться и что можно взыскать с УК через суд?

Первый адрес — государственная жилищная инспекция субъекта Российской Федерации. Она осуществляет государственный жилищный надзор на основании статьи 20 Жилищного кодекса РФ, проверяет соблюдение правил содержания общего имущества, выдаёт управляющей организации предписание об устранении нарушения и составляет протокол по статье 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Срок рассмотрения обращения — 30 дней со дня регистрации (Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»). К жалобе приложите копию претензии, ответ (или доказательство его отсутствия), акт осмотра и фотоматериалы. Параллельно можно обратиться в органы прокуратуры и в территориальный орган Роспотребнадзора — как потребитель услуги по содержанию жилья.

Если предписание не помогло, предъявляется иск об обязании управляющей организации выполнить ремонт (заменить участок стояка, отвод и отключающее устройство). К отношениям собственника и управляющей организации по содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг применяется законодательство о защите прав потребителей — это разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22. Практическое следствие такое: иск подаётся по выбору истца, в том числе по месту жительства, и без уплаты государственной пошлины при цене иска до установленного законом предела (статья 17 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1).

Вместе с требованием о ремонте заявляются дополнительные требования:

• убытки — расходы, вызванные бездействием управляющей организации, в том числе стоимость самостоятельно выполненного ремонта общего имущества (статья 15 Гражданского кодекса РФ);
• компенсация морального вреда за нарушение прав потребителя (статья 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1);
• штраф в размере 50 процентов от присуждённой судом суммы за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя (пункт 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1);
• судебная неустойка на случай неисполнения решения о ремонте в натуре (статья 308.3 Гражданского кодекса РФ, разъяснения постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7);
• перерасчёт платы за содержание жилого помещения при ненадлежащем оказании услуг (статья 156 Жилищного кодекса РФ, Правила изменения размера платы, утверждённые постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

В судебном заседании ключевым доказательством, как правило, становится судебная строительно-техническая экспертиза (статья 79 Гражданского процессуального кодекса РФ). Она отвечает на два вопроса: относится ли спорный участок к общему имуществу и что стало причиной неисправности. Если экспертиза не подтвердит вмешательство собственника, довод управляющей компании об «изменении конструкции стояков» рассыпается вместе с основанием отказа.

Частые вопросы

Обязан ли собственник впускать работников УК в квартиру для замены стояка?

Да. Правила предоставления коммунальных услуг, утверждённые постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, обязывают собственника допускать представителей исполнителя для осмотра оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ в согласованное время, а для ликвидации аварий — в любое время. Недопуск может стать основанием для отказа в удовлетворении требований к управляющей организации, поэтому согласовывать доступ следует письменно.

Можно ли вернуть деньги, если стояк пришлось менять за свой счёт?

Да, если участок относился к общему имуществу и управляющая организация уклонилась от ремонта. Расходы взыскиваются как убытки по статье 15 Гражданского кодекса РФ либо как неосновательное обогащение по статье 1102 Гражданского кодекса РФ. Понадобятся доказательства обращения к управляющей компании, отказа или бездействия, а также документы об оплате работ и материалов — договор, акт, чеки.

Кто отвечает, если из-за неисправного стояка залило соседей снизу?

При протечке на участке, относящемся к общему имуществу, вред возмещает управляющая организация как лицо, обязанное его содержать (статья 161 Жилищного кодекса РФ, статья 1064 Гражданского кодекса РФ). Вина причинителя вреда предполагается, и доказывать её отсутствие должна сама организация. Если же протечка произошла после первого отключающего устройства, отвечает собственник помещения.

Что делать, если управляющая компания вообще не отвечает на заявление?

Молчание приравнивается к отказу и само по себе является нарушением: Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утверждённые постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, обязывают дать мотивированный ответ по существу обращения. Зафиксируйте факт отправки и истечение срока, после чего обращайтесь в государственную жилищную инспекцию по статье 20 Жилищного кодекса РФ и в суд.

Краткая сводка: кто отвечает за стояки и краны в квартире

• Стояк, отвод от него и первое отключающее устройство — общее имущество дома: пункт 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, статья 290 Гражданского кодекса РФ, пункт 5 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
• Ремонт и замена этих элементов — обязанность управляющей организации за счёт платы за содержание жилья: статьи 39, 154, 158, 161 и 162 Жилищного кодекса РФ, постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.
• Всё, что установлено после первого крана, содержит собственник: статья 30 Жилищного кодекса РФ, статья 210 Гражданского кодекса РФ.
• Факт самовольного вмешательства в конструкцию стояка доказывает управляющая организация, а не собственник: статья 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, пункт 2 статьи 401 и пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса РФ. Односторонний акт осмотра таким доказательством сам по себе не является (статья 67 Гражданского процессуального кодекса РФ).
• Дата начала обслуживания дома новой управляющей компанией не освобождает её от ремонта: обязанность возникает с момента начала управления (статьи 161 и 162 Жилищного кодекса РФ), а расходы она вправе взыскать с виновного лица по статьям 15 и 1064 Гражданского кодекса РФ.
• Инструменты защиты: жалоба в государственную жилищную инспекцию (статья 20 Жилищного кодекса РФ, статья 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях) и иск с требованиями о ремонте, убытках, компенсации морального вреда и штрафе 50 процентов (статьи 13, 15 и 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1, постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22).

Таким образом, отказ управляющей компании ремонтировать стояки и краны, основанный только на одностороннем акте осмотра и предположении о вмешательстве, без технической экспертизы и без мотивированного письменного ответа на обращение, является неправомерным. Требование оплатить замену элементов общего имущества за личный счёт собственника закону не соответствует, а восстановить право позволяют письменная претензия, жалоба в государственную жилищную инспекцию и иск об обязании выполнить ремонт с взысканием убытков, компенсации морального вреда и потребительского штрафа.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (С)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

С дополнительной информацией по вопросу Вы можете ознакомиться по указанным ниже ссылкам:

1. ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
2. ЖК РФ Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
3. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
4. ГПК РФ Статья 56. Обязанность доказывания