Перепланировка квартиры представляет собой изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
Переустройство квартиры представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Перепланировка квартиры включает, в частности, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров, а переустройство — например, установку бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи и др. (абз. 2, 3 п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).
Случаи, когда перепланировка (переустройство) не допускается
Не допускается перепланировка (переустройство) квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил N 170).
Кроме того, при перепланировке (переустройстве) помещений в многоквартирном доме на территории г. Москвы не допускается в том числе (п. п. 10.1, 10.5, 10.7, 10.8, 10.9 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП):
1)ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан;
2)ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов;
3)перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии и балконы;
4)устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
5)нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
Порядок действий для согласования перепланировки (переустройства)
Для согласования перепланировки (переустройства) квартиры рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте проект перепланировки (переустройства) квартиры
Заключите договор подряда на подготовку проекта перепланировки (переустройства) с организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (СРО) (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).
Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в Москве должен содержать, в частности, решения по противопожарным мероприятиям, а также по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей. При этом решения, предусмотренные в проекте, должны включать чертежи узлов и деталей, расчеты нагрузок, сведения по элементам и технологиям повторного применения, проработку предложений по колористике проектируемых элементов, по благоустройству территории и визуализации объекта (при проведении работ на фасадах объекта) (п. п. 1.1, 1.2 Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы N 508-ПП).
Шаг 2. Обратитесь в уполномоченный орган с заявлением о перепланировке (переустройстве) и необходимыми документами
Перепланировку (переустройство) квартиры нужно согласовать с органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).
В г. Москве перепланировку и переустройство квартиры в многоквартирном доме согласовывает Мосжилинспекция (п. 4.2.1 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП).
Для этого собственник или наниматель по договору социального найма (уполномоченное им лицо) должен обратиться в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения квартиры непосредственно либо через МФЦ (при наличии соответствующего соглашения между таким органом и МФЦ). В г. Москве услуга предоставляется только в электронной форме с использованием Портала государственных и муниципальных услуг (функций) г. Москвы (далее — Портал) (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ; п. п. 1.3, 2.4.1.1, 2.4.1.2, 2.4.2, 2.4.3.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы N 508-ПП; п. 19 Перечня, утв. Постановлением Правительства РФ от 27.09.2011 N 797).
Для получения услуги по общему правилу потребуется представить, в частности, следующие документы (ч. 2, 2.1 ст. 26 ЖК РФ; п. 2.5.1.1.1 Административного регламента):
1)заявление (запрос) о переустройстве и (или) перепланировке;
2)документ, удостоверяющий личность заявителя;
3)документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (в случае обращения через представителя);
4)проект перепланировки (переустройства) квартиры, подготовленный и оформленный в установленном порядке;
5)согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих жилое помещение на основании договора социального найма, или всех собственников помещения;
6)решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, содержащее описание передаваемого в пользование объекта, оформленное протоколом, и его копия (если в результате переустройства и (или) перепланировки передается в пользование часть общего имущества многоквартирного дома). Подлинник решения представляется, если ранее такое решение не передавалось в установленном порядке в Мосжилинспекцию;
7)протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку (переустройство), если ранее такой протокол не передавался в установленном порядке в Мосжилинспекцию (если перепланировка (переустройство) невозможны без присоединения к помещению части общего имущества в многоквартирном доме).
В г. Москве запрос заполняется посредством внесения сведений в соответствующую форму на Портале. В случае согласования проведения работ по типовому проекту переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме вместо представления проекта перепланировки (переустройства) заявитель в запросе указывает номер такого типового проекта и серию дома (п. п. 2.5.1.1.1.1, 2.5.1.1.1.7 Административного регламента; п. 74 Перечня, утв. Постановлением Правительства Москвы от 21.07.2021 N 1105-ПП).
Примечание. Типовые проекты перепланировки (переустройства) помещений размещены на сайте Мосжилинспекции (п. 2.5.1.1.1.7 Административного регламента).
Орган, осуществляющий согласование, самостоятельно в рамках межведомственного информационного взаимодействия запрашивает выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на квартиру, а также технический паспорт (при наличии его в Базовом регистре) и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки (переустройства) (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ; п. 2.5.1.2 Административного регламента).
После принятия от вас документов орган, осуществляющий согласование, или МФЦ выдаст вам расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ).
В г. Москве при приеме и регистрации запроса и документов проверяется корректность заполнения электронной формы запроса и в срок не позднее одного рабочего дня направляется информация о регистрации запроса в личный кабинет заявителя на Портале (п. 3.2.3 Административного регламента).
Шаг 3. Получите разрешение на перепланировку (переустройство)
В течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование, должен принять решение о согласовании перепланировки (переустройства) квартиры либо об отказе. Если вы подавали документы через МФЦ, срок принятия документов исчисляется со дня их передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).
В г. Москве срок составляет 20 рабочих дней, если не требуется соответствующего заключения Комитета по архитектуре и градостроительству или Департамента культурного наследия. Если такое заключение требуется, срок составляет 30 рабочих дней (п. 2.7.1.1 Административного регламента).
Решение о согласовании должно быть направлено вам в течение трех рабочих дней со дня его принятия (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).
В г. Москве вы можете получить решение о согласовании перепланировки (переустройства) только в электронном виде (п. 2.11.1.1 Административного регламента; п. 74 Перечня, утв. Постановлением Правительства Москвы от 21.07.2021 N 1105-ПП).
Отказ в согласовании перепланировки (переустройства) можно обжаловать в суд в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе (ч. 3 ст. 27 ЖК РФ; ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).
Решение о согласовании перепланировки (переустройства) является основанием для проведения перепланировки (переустройства) квартиры (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ).
Шаг 4. Проведите и зарегистрируйте в установленном законом порядке перепланировку (переустройство)
Проведите перепланировку (переустройство) квартиры в соответствии с проектом перепланировки (переустройства) и полученным решением о согласовании перепланировки (переустройства).
Завершение перепланировки (переустройства) жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Орган, осуществляющий согласование, направляет акт приемочной комиссии в Росреестр для внесения соответствующих сведений в ЕГРН (ст. 28 ЖК РФ; п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
Шаг 5. Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана переустроенной и (или) перепланированной квартиры
Для подготовки технического плана нужно заключить договор подряда на проведение кадастровых работ с ИП — кадастровым инженером, являющимся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров, или организацией, имеющей в штате кадастрового инженера. Сведения о кадастровых инженерах содержатся в государственном реестре кадастровых инженеров, который размещен на официальном сайте Росреестра (ст. ст. 3.2, 29, ч. 1 ст. 33, ч. 1, 10 ст. 36 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.07.2016 N 688; п. п. 1 — 3 Порядка, утв. Приказом Росреестра от 29.10.2020 N П/0402).
Технический план подготавливается в форме электронного документа, заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера и является основанием для кадастрового учета изменений технических характеристик квартиры (п. 7.3 ч. 2 ст. 14, ч. 12 ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 2, 8 ст. 36 Закона N 221-ФЗ).
Шаг 6. Внесите сведения в ЕГРН
Государственный кадастровый учет в связи с изменением основных характеристик квартиры проводится по заявлению собственника на основании подготовленного кадастровым инженером технического плана (ч. 1, п. 7.3 ч. 2, п. 6 ч. 5 ст. 14, п. 4 ч. 2 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
В договоре подряда на выполнение кадастровых работ может быть предусмотрена обязанность кадастрового инженера поместить подготовленный им технический план в электронное хранилище, ведение которого осуществляется органом регистрации прав. В этом случае представление технического плана вместе с заявлением не потребуется (ч. 3, 4, 5 ст. 20 Закона N 218-ФЗ).
Проведенный государственный кадастровый учет удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Материал статьи взят из открытых источников
Остались вопросы к адвокату по данной тематике?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!
Дата актуальности материала: 25.11.2021
