Передача прав по закладной

Коротко: Передача прав по закладной оформляется сделкой в простой письменной форме и отметкой о новом владельце на самой закладной, а по электронной закладной — записью по счёту депо в депозитарии (ст. 48, ст. 13.2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Согласие заёмщика не требуется, условия кредита при этом не меняются.

Ниже приведен подробный разбор того, что удостоверяет закладная, чем передача прав по ней отличается от обычной уступки требования, как оформляется отметка о новом владельце, что происходит с правами и возражениями заёмщика и что делать, если кредитор по ипотеке сменился.

Что удостоверяет закладная?

Закладная — это именная ценная бумага, которая удостоверяет права её законного владельца по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке одновременно (ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — Закон об ипотеке). Смысл закладной в том, что кредитор подтверждает свои права одним документом и не обязан каждый раз доказывать существование основного обязательства другими доказательствами.

Закладная удостоверяет два права её законного владельца:

• право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства (таким основным обязательством обычно выступает кредитный договор);
• право залога на имущество, обременённое ипотекой.

Закладная составляется вместе с договором об ипотеке, но не заменяет его: договор продолжает действовать и определяет условия залога. Составляет закладную залогодатель, а если залогодатель — третье лицо, то и должник по обеспеченному ипотекой обязательству. Первоначальному залогодержателю закладная выдаётся органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки (ст. 13 Закона об ипотеке). Подробнее о самой процедуре регистрации мы писали в материале Особенности государственной регистрации ипотеки.

Чем электронная закладная отличается от документарной?

С 2018 года Закон об ипотеке различает документарную закладную (бумажный документ) и электронную закладную (ст. 13.2 Закона об ипотеке). Электронная закладная составляется в форме электронного документа, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью залогодателя и должника (если это разные лица), передаётся в орган регистрации прав и после регистрации ипотеки хранится в депозитарии, указанном в самой закладной. Учёт прав на такую закладную ведётся по счетам депо (депозитарный учёт закладной, ст. 13.3 Закона об ипотеке).

Различие принципиально именно для передачи прав: у бумажной закладной право переходит через отметку на документе, у электронной — через запись депозитария.

Для заёмщика это означает простое практическое следствие: если закладная электронная, требовать «показать бумагу» бессмысленно — подтверждением прав нового кредитора служит справка депозитария по счёту депо.

Чем передача прав по закладной отличается от цессии?

Передача прав на закладную влечёт те же последствия, что и уступка требования (цессия): новому владельцу переходят все удостоверенные закладной права — и права залогодержателя, и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, причём независимо от прав первоначального залогодержателя и всех предыдущих владельцев (ст. 48 Закона об ипотеке). Но оформляется передача иначе, и это отличие закон делает обязательным.

• Форма. При обычной цессии стороны заключают договор уступки по правилам ст. 382–390 ГК РФ. По закладной сделка также совершается в простой письменной форме, но она дополняется отметкой на самой ценной бумаге (или записью депозитария).
• Единственно допустимый способ. Если права по договору об ипотеке и по обеспеченному ипотекой обязательству удостоверены закладной, уступать их отдельным договором цессии нельзя: такая сделка ничтожна (п. 5 ст. 47 Закона об ипотеке). Права передаются только вместе с закладной.
• Объём возражений должника. При обычной цессии должник вправе выдвигать против нового кредитора возражения, которые он имел против прежнего (ст. 386 ГК РФ). По закладной этот набор возражений сужен — подробнее в разделе о правах заёмщика.
• Подтверждение прав. Цессионарий доказывает свои права договором уступки, владелец закладной — самой закладной с непрерывным рядом отметок либо выпиской по счёту депо.

Право передать закладную у залогодержателя есть по общему правилу и без согласия заёмщика: это распоряжение ценной бумагой, а не изменение условий кредита (ст. 47, 48 Закона об ипотеке, ст. 382 ГК РФ).

Как оформляется отметка о новом владельце закладной?

Для документарной закладной закон устанавливает особые правила оформления (ст. 48 Закона об ипотеке). Последовательность действий такая:

1. Стороны заключают сделку о передаче прав на закладную в простой письменной форме.
2. Лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце с точным указанием его имени (для организации — наименования) и основания передачи.
3. Отметку подписывает залогодержатель, указанный в закладной. Если отметка не первая, её подписывает владелец закладной, названный в предыдущей отметке.
4. Закладная передаётся новому владельцу. Ряд отметок должен быть непрерывным: именно он подтверждает, что владелец законный.
5. При желании новый владелец обращается за государственной регистрацией себя в качестве залогодержателя в ЕГРН.

Разрыв в цепочке отметок — типичный источник спора: предъявитель закладной, чьи права не подтверждены последней надписью предыдущего владельца, не считается законным владельцем, и заёмщик вправе не исполнять обязательство такому лицу.

Нужно ли регистрировать нового владельца закладной в ЕГРН?

Любой законный владелец закладной вправе обратиться за государственной регистрацией его в качестве залогодержателя с указанием имени и места жительства, а для юридического лица — наименования и места нахождения (ст. 16 Закона об ипотеке). Обратите внимание: сведения о недвижимости и обременениях сейчас ведутся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) прекратил существование как самостоятельный реестр после вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Регистрация владельца закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя (ст. 16 Закона об ипотеке).

Для регистрации нового владельца в орган регистрации прав представляются:

• заявление нового владельца закладной;
• сама закладная с отметкой о новом владельце, совершённой по правилам ст. 48 Закона об ипотеке;
• при отсутствии такой отметки — документы, подтверждающие переход прав по закладной: решение суда о признании прав по закладной за заявителем, документы о переходе прав в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;
• документ об уплате государственной пошлины, если её уплата требуется за соответствующее регистрационное действие.

После регистрации нового залогодержателя по его заявлению может быть выдана выписка из ЕГРН со сведениями о зарегистрированных ограничениях права и данными о новом залогодержателе. Для заёмщика такая выписка — самый доступный способ увидеть, кто сейчас числится залогодержателем его квартиры.

Что происходит с правами заёмщика, когда закладную продали?

Смена владельца закладной не меняет содержание обязательства заёмщика. Право переходит к новому кредитору в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода (ст. 384 ГК РФ): сумма долга, процентная ставка, график платежей, срок кредита и порядок обращения взыскания остаются прежними. Новый владелец не вправе в одностороннем порядке ухудшить условия — для их изменения нужно соглашение с должником и залогодателем, а по закладной ещё и внесение изменений в её содержание либо аннулирование прежней закладной и выдача новой (ст. 13 Закона об ипотеке).

Главная особенность — объём возражений. При осуществлении прав по закладной её владелец обязан предъявить закладную обязанному лицу по его требованию (ст. 17 Закона об ипотеке). При этом обязанное по закладной лицо не вправе выдвигать против требований законного владельца возражения, не основанные на закладной. Это означает, что ссылаться на устные договорённости с прежним банком или на обстоятельства, не отражённые в закладной и договоре об ипотеке, заёмщику не удастся. Одновременно закон прямо перечисляет случаи, когда обязанное лицо вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении прав по ней (ст. 17 Закона об ипотеке), — например, если предъявленная закладная недействительна в связи с её утратой законным владельцем и выдачей дубликата.

Сохраняются и защитные механизмы:

• исполнение прежнему кредитору до получения письменного уведомления о переходе прав признаётся исполнением надлежащему лицу, а риск неблагоприятных последствий неуведомления несёт новый кредитор (ст. 382 ГК РФ);
• должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права (ст. 385 ГК РФ);
• долг погашается надлежащим исполнением законному владельцу закладной или лицу, письменно уполномоченному им на осуществление прав по закладной (ст. 17 Закона об ипотеке) — именно поэтому платежи часто продолжают приниматься прежним банком как обслуживающей организацией;
• по исполнении обязательства в полном объёме владелец закладной обязан передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении, после чего регистрационная запись об ипотеке погашается (ст. 17, ст. 25 Закона об ипотеке).

Кому платить и как проверить нового владельца закладной?

Если Вы получили сообщение о смене кредитора по ипотеке, действуйте по порядку и не спешите менять реквизиты платежа по одному лишь письму или звонку.

1. Дождитесь письменного уведомления о переходе прав от прежнего или нового кредитора. До уведомления платите по прежним реквизитам — такое исполнение считается надлежащим (ст. 382 ГК РФ).
2. Потребуйте доказательства перехода права (ст. 385 ГК РФ). По документарной закладной это предъявление самой закладной с непрерывным рядом отметок (ст. 17, 48 Закона об ипотеке), по электронной — выписка депозитария по счёту депо.
3. Закажите выписку из ЕГРН на свою квартиру: если новый владелец зарегистрировался как залогодержатель, его данные будут в сведениях об обременении (ст. 16 Закона об ипотеке).
4. Уточните, кто принимает платежи. Нередко новый владелец закладной поручает обслуживание кредита прежнему банку — тогда реквизиты не меняются, но подтверждение полномочий должно быть письменным (ст. 17 Закона об ипотеке).
5. Сверьте остаток долга и график: они не должны отличаться от прежних (ст. 384 ГК РФ). Любое расхождение фиксируйте письменно до внесения платежа.
6. Храните все платёжные документы и переписку. При споре именно они подтверждают надлежащее исполнение.
7. После полного погашения получите закладную с отметкой об исполнении и добейтесь погашения записи об ипотеке в ЕГРН (ст. 17, 25 Закона об ипотеке).

Если обременение после выплаты кредита осталось в реестре, порядок действий мы разбирали в материале Ипотека погашена, но обременение осталось в ЕГРН: как добиться снятия записи.

Можно ли заложить саму закладную?

Да. Закладная как ценная бумага может быть предметом залога: она закладывается по договору залога закладной с передачей или без передачи её залогодержателю закладной — в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства (ст. 49 Закона об ипотеке). Это отдельная сделка, которая не тождественна передаче прав по закладной: при залоге закладной права кредитора по ипотеке к залогодержателю закладной сразу не переходят.

Дальнейшая судьба заложенной закладной зависит от условий договора: стороны вправе предусмотреть обращение взыскания на неё по общим правилам ст. 349 ГК РФ, передачу прав на закладную в порядке и с последствиями, установленными ст. 48 Закона об ипотеке, либо совершение на закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право продать её по истечении определённого срока и удержать из вырученных денег сумму обеспеченного обязательства (ст. 49 Закона об ипотеке). Для заёмщика залог закладной сам по себе ничего не меняет: платить он продолжает законному владельцу закладной, пока не получит уведомление о переходе прав.

Когда содержание закладной меняется или закладная заменяется новой?

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной вправе по соглашению изменить ранее установленные условия закладной. Такое изменение действительно, только если внесены необходимые изменения в содержание закладной либо прежняя закладная аннулирована и выдана новая, составленная с учётом соответствующих изменений (ст. 13 Закона об ипотеке).

Изменение содержания закладной оформляется приложением к ней оригинала соглашения и указанием в тексте самой закладной на это соглашение как на документ, являющийся её неотъемлемой частью (ст. 13 Закона об ипотеке). Если такого указания нет, документ не обязателен для лиц, к которым права по закладной перешли в результате её продажи, залога или иным способом (ст. 15 Закона об ипотеке). Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной осуществляется безвозмездно, а изменения вносятся в записи реестра в течение одного дня с момента обращения залогодателя.

Изменение содержания закладной либо её аннулирование с выдачей новой возможны, в частности, в следующих случаях:

• перевод долга по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 13 Закона об ипотеке);
• изменение размера обеспечения, когда объём требований из кредитного или иного договора увеличивается или уменьшается по сравнению с ранее обеспеченным ипотекой;
• случайная гибель или повреждение заложенного имущества, если между залогодержателем и залогодателем заключено письменное соглашение о восстановлении или замене погибшего либо повреждённого имущества (ст. 36 Закона об ипотеке).

При замене закладной новым документом одновременно с заявлением о внесении изменений в реестр залогодатель передаёт органу регистрации прав новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении прежнюю (ст. 13 Закона об ипотеке). Основания и порядок прекращения действия закладной подробно разобраны в материале В каких случаях и в каком порядке аннулируется закладная.

Частые вопросы

Может ли банк продать закладную без согласия заёмщика?

По общему правилу да: передача прав на закладную — распоряжение ценной бумагой, и для перехода прав кредитора согласие должника не требуется, если иное не установлено законом или договором (ст. 382 ГК РФ, ст. 48 Закона об ипотеке). Заёмщика лишь уведомляют о состоявшейся передаче. Проверьте свой кредитный договор: в нём может быть предусмотрен запрет или особые условия уступки.

Изменится ли ставка или график платежей после продажи закладной?

Нет. Право переходит в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода (ст. 384 ГК РФ). Изменение условий возможно только по соглашению с должником и залогодателем и требует внесения изменений в содержание закладной либо её аннулирования и выдачи новой (ст. 13 Закона об ипотеке). Требование нового владельца платить больше, чем предусмотрено договором, необоснованно.

Сохраняется ли право досрочно погасить ипотеку у нового владельца закладной?

Да. Досрочное погашение — условие обязательства, а оно переходит к новому кредитору без изменений (ст. 384 ГК РФ). Порядок уведомления и пересчёта процентов остаётся тем, который установлен Вашим кредитным договором и законом. После полного погашения владелец закладной обязан передать её залогодателю с отметкой об исполнении обязательства (ст. 17 Закона об ипотеке).

Что делать, если новый владелец потерял закладную?

Закон предусматривает восстановление прав по утраченной закладной и выдачу её дубликата (ст. 18 Закона об ипотеке). Дубликат должен полностью соответствовать утраченной закладной. До получения дубликата предъявитель не может подтвердить свои права, а обязанное лицо вправе отказать в осуществлении прав по закладной в случаях, перечисленных в ст. 17 Закона об ипотеке. Платежи в этот период безопаснее вносить по прежним подтверждённым реквизитам.

Можно ли оспорить передачу прав по закладной?

Оспаривание возможно, если нарушены требования закона к оформлению: отсутствует или подписана неуполномоченным лицом отметка о новом владельце (ст. 48 Закона об ипотеке), либо права по обязательству, удостоверенному закладной, уступлены отдельным договором цессии — такая сделка ничтожна (п. 5 ст. 47 Закона об ипотеке). Спор рассматривает суд; заёмщик участвует в нём как должник по обеспеченному ипотекой обязательству.

Краткая сводка: главное о передаче прав по закладной

• Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая право на исполнение по обеспеченному ипотекой обязательству и право залога на обременённое имущество (ст. 13 Закона об ипотеке).
• Передача прав на закладную влечёт последствия уступки требования (цессии); новому владельцу переходят все удостоверенные закладной права независимо от прав предыдущих владельцев (ст. 48 Закона об ипотеке).
• Сделка совершается в простой письменной форме, а на документарной закладной делается подписанная отметка о новом владельце; по электронной закладной право переходит записью депозитария по счёту депо (ст. 48, 13.2, 13.3 Закона об ипотеке).
• Отдельная уступка прав по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству, права по которым удостоверены закладной, ничтожна (п. 5 ст. 47 Закона об ипотеке).
• Законный владелец закладной вправе зарегистрироваться залогодержателем в ЕГРН; регистрация проводится в течение одного дня с момента обращения (ст. 16 Закона об ипотеке, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• Условия кредита для заёмщика не меняются (ст. 384 ГК РФ); до уведомления о переходе прав платежи прежнему кредитору надлежащие (ст. 382 ГК РФ), а исполнения новому можно не производить до подтверждения перехода (ст. 385 ГК РФ).
• Закладная может быть заложена по договору залога закладной, в том числе со специальной залоговой надписью (ст. 49 Закона об ипотеке).

Таким образом, передача прав по закладной — это оформленное по специальным правилам распоряжение ценной бумагой, которое по последствиям приравнено к цессии, но требует отметки о новом владельце на документарной закладной либо записи депозитария по электронной (ст. 48, 13.2, 13.3 Закона об ипотеке). Для заёмщика смена владельца закладной не ухудшает положение: обязательство сохраняется в прежнем объёме и на прежних условиях, а до подтверждения перехода прав платить новому кредитору не обязательно (ст. 384, 385 ГК РФ). Разумная линия поведения — дождаться письменного уведомления, запросить доказательства перехода прав, проверить сведения о залогодержателе в ЕГРН и хранить все платёжные документы до погашения записи об ипотеке.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Кредитные юристы
• Жилищные вопросы
• Адвокат по договорам