Особенности государственной регистрации ипотеки

Особенности государственной регистрации ипотеки регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и нормами Гражданского кодекса РФ, а сама регистрация осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Ипотека подлежит обязательной государственной регистрации, и без такой регистрации она считается несостоявшейся.

Согласно статье 10 Закона об ипотеке, ипотека возникает:
– на основании договора об ипотеке;
– в силу закона (например, ипотека по договору участия в долевом строительстве или при предоставлении кредита на приобретение жилья).

В обоих случаях ипотека подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Государственная регистрация ипотеки осуществляется в отношении:
– договора об ипотеке;
– ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;
– прекращения ипотеки.
Регистрация проводится органами Росреестра в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ, и имеет правоустанавливающее значение.

Для регистрации договора ипотеки требуется предоставление:
– заявления залогодателя и залогодержателя (либо их представителей);
– самого договора ипотеки или иного документа, подтверждающего возникновение ипотеки в силу закона;
– документов, удостоверяющих личность;
– правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
– документов, подтверждающих наличие основного обязательства.

Ипотека недвижимого имущества подлежит регистрации одновременно с регистрацией права собственности залогодателя на недвижимость, если ипотека возникла при приобретении этого имущества с привлечением кредитных средств или рассрочки. Ипотека также может возникать на уже принадлежащее залогодателю имущество, и в этом случае регистрируется отдельно.

Регистрация ипотеки влечёт установление обременения на объект недвижимости, что отражается в сведениях ЕГРН. С этого момента право собственника распоряжаться имуществом ограничено: любые сделки с предметом ипотеки допускаются только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором.

Особенностью государственной регистрации ипотеки является возможность оформления закладной — именной ценной бумаги, удостоверяющей права залогодержателя. Согласно статье 13 Закона об ипотеке, выдача закладной допустима как при регистрации договора ипотеки, так и после. Закладная содержит сведения о предмете ипотеки, сторонах и размере обязательства. Передача прав по закладной допускается без дополнительной регистрации в ЕГРН, что упрощает оборот ипотечных прав.

Прекращение ипотеки также подлежит государственной регистрации. Оно возможно при исполнении обеспеченного обязательства, утрате предмета залога, по соглашению сторон либо по решению суда. После внесения записи о прекращении обременения соответствующие ограничения снимаются.

Таким образом, государственная регистрация ипотеки обеспечивает юридическую силу обременения, делает сведения о нём публичными и доступными, защищает права залогодержателя и обеспечивает прозрачность оборота недвижимости. Без регистрации ипотека не возникает, а любые действия, связанные с её передачей или прекращением, требуют внесения изменений в ЕГРН.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (С)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.