Покупка дома с зарегистрированным сыном продавцов: какие риски для покупателя

Здравствуйте! Я хочу купить дом. Но собственники просят не выписывать сына, чтоб он не потерял очередь на жильё как молодая семья. Чем может для меня обернуться это впоследствии?!

Как я понял из Вашего вопроса, Вы хотите купить дом, но продавцы просят оставить в нем зарегистрированным их сына. Объясняют это тем, что он стоит на очереди на жилье как молодая семья и боится эту очередь потерять.

Сразу скажу главное: для Вас это риск. Не критичный, но совершенно ненужный.

Разберемся по порядку.

Сама по себе регистрация по месту жительства не делает человека собственником. Регистрация — это учет, и не свидетельствует о праве собственности. Верховный Суд РФ также указывал, что регистрация по месту жительства или пребывания не относится к основаниям возникновения, изменения или прекращения жилищных прав, в том числе права пользования жилым помещением.

По общему правилу, если право собственности на жилой дом переходит к новому собственнику, право пользования домом у членов семьи прежнего собственника прекращается. Это прямо следует из пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ.

Что это означает на практике? Если сын продавцов просто зарегистрирован в доме, не является собственником, не имеет отдельного законного права проживания и после сделки добровольно не снимается с регистрационного учета, Вы сможете обратиться в суд с иском о признании его утратившим или прекратившим право пользования жилым помещением и о снятии с регистрационного учета. Если он фактически живет в доме и не выезжает, дополнительно может встать вопрос о выселении. По статье 35 Жилищного кодекса РФ гражданин, право пользования которого прекращено, обязан освободить жилое помещение, а при отказе собственник вправе требовать выселения через суд.

Но вот здесь и начинается неприятная часть. Суд — это время, расходы, нервы и зависимость от конкретных обстоятельств.

Особенно опасно, если в договоре купли-продажи будет указано, что сын продавцов сохраняет право проживания или пользования домом после продажи. Тогда Вы фактически соглашаетесь купить дом с правом третьего лица на проживание. По статье 558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора продажи жилого дома, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования после покупки, является перечень таких лиц с указанием их прав. Если Вы подпишете договор с таким условием, потом будет гораздо сложнее установить, что Вы ничего не знали и не соглашались.

Есть еще один важный риск — история приватизации. Если дом или жилое помещение когда-то приватизировались, нужно проверить, не был ли сын продавцов лицом, которое имело право участвовать в приватизации, но отказалось от нее. Для таких лиц законом предусмотрена особая защита. Действие части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, если в момент приватизации они имели равные права пользования этим помещением. Это закреплено в статье 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ. Проще говоря, такого человека иногда невозможно «выписать» обычным способом только потому, что сменился собственник.

Отдельно обратите внимание на несовершеннолетних детей. Если сын продавцов зарегистрирован в доме и у него есть маленькие дети, может возникнуть дополнительная проблема: регистрация несовершеннолетних детей по месту жительства их законных представителей производится независимо от согласия собственников жилого помещения. Это предусмотрено Правилами регистрации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. То есть сегодня Вы оставите зарегистрированным одного взрослого человека, а завтра можете столкнуться с регистрацией ребенка.

Есть и бытовые последствия. На Ваш адрес могут приходить письма, судебные извещения, требования банков, уведомления приставов, документы из военкомата или государственных органов. Кроме того, по отдельным коммунальным услугам начисления могут зависеть от количества зарегистрированных лиц, особенно если нет приборов учета. Мелочь? Иногда да. Но неприятная, а главное — совершенно лишняя.

Что касается причины, которую называют продавцы, то она сама по себе настораживает. Если человек хочет сохранить регистрацию в доме, где после продажи жить не будет, только ради очереди или статуса молодой семьи, это уже похоже на использование регистрации не по ее назначению. Я бы крайне не советовал Вам участвовать в такой конструкции, подписывать какие-либо подтверждения о его проживании или давать согласия, которые не соответствуют фактической ситуации. В отдельных случаях фиктивная регистрация может повлечь ответственность по статье 322.2 Уголовного кодекса РФ. Да, в Вашей ситуации речь может идти не о новой регистрации, а о сохранении старой, но никакие документы подписывать не надо.

Мой практический совет простой: не соглашайтесь покупать дом с зарегистрированным сыном продавцов, если только Вы не готовы потом судиться. До сделки попросите продавцов снять с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц и представить подтверждающие документы. Также нужно получить выписку из домовой книги или иной документ о зарегистрированных лицах, архивную справку, документы-основания возникновения права собственности у продавцов, выписку из ЕГРН, а также проверить, не было ли приватизации, отказов от приватизации, несовершеннолетних, лиц под опекой, завещательного отказа, ренты или соглашений о пожизненном проживании.

В договоре купли-продажи нужно прямо указать, что дом передается свободным от прав третьих лиц, в нем никто не зарегистрирован, никто не проживает и отсутствуют лица, сохраняющие право пользования после перехода права собственности. Продавец по статье 460 Гражданского кодекса РФ обязан передать покупателю имущество свободным от прав третьих лиц, если только покупатель не согласился принять имущество с такими правами. Вот именно поэтому нельзя легкомысленно писать в договоре, что сын продавцов остается зарегистрированным или сохраняет право проживания.

Если продавцы очень просят пойти им навстречу, можно обсуждать только безопасную для Вас конструкцию: например, снятие всех лиц с регистрационного учета до полного расчета либо удержание части цены до выполнения этого условия. Но лучше всего — сначала все выписываются, потом сделка. Судьи обычно смотрят на такие ситуации через документы: что написано в договоре, кто был зарегистрирован, кто реально проживал, знал ли покупатель о правах третьих лиц. Поэтому документы нужно готовить аккуратно, а не «на доверии».

Мой вывод: соглашаться на просьбу продавцов не стоит. Их очередь на жилье как молодой семьи — это их вопрос, а не Ваш риск. Вы покупаете дом, а не чужую жилищную историю вместе с возможным судебным спором.

Предлагаю приехать на консультацию к нам в адвокатское бюро «Антонов и партнеры». Перед покупкой дома нужно проверить документы, историю права собственности, зарегистрированных лиц и правильно составить договор. В сделках с жильем одна невнимательная фраза в договоре иногда стоит дороже самой консультации.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Р)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

С дополнительной информацией по вопросу Вы можете ознакомиться по указанным ниже ссылкам:

1. Статья 292 Гражданского кодекса РФ — права членов семьи собственника жилого помещения
2. Статья 31 Жилищного кодекса РФ — права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником
3. Статья 35 Жилищного кодекса РФ — выселение гражданина, право пользования которого прекращено
4. Статья 460 Гражданского кодекса РФ — обязанность продавца передать имущество свободным от прав третьих лиц
5. Статья 558 Гражданского кодекса РФ — особенности продажи жилых помещений
6. Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 — правила регистрации и снятия граждан с регистрационного учета
7. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 — вопросы применения Жилищного кодекса РФ
8. Статья 322.2 Уголовного кодекса РФ — фиктивная регистрация гражданина