Наследодатель вправе в завещании обязать наследника, к которому переходит квартира, жилой дом или иное жилое помещение, предоставить другому человеку — отказополучателю — право пользования этим жильём на период его жизни или на иной определённый срок. Такое право возникает исключительно из содержания завещания, не зависит от последующей смены собственника жилья (продажи, дарения, мены) и защищается в судебном порядке наравне с правом самого собственника. Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.
Понятие завещательного отказа как основания для проживания в чужой квартире
Согласно пункту 1 статьи 1137 Гражданского кодекса РФ, завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников исполнение за счёт наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц, которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Такие лица называются отказополучателями, а сама обязанность — завещательным отказом (легатом). Предметом завещательного отказа прямо названа передача отказополучателю права пользования жилым помещением или его определённой частью, входящим в состав наследства, если это помещение переходит к наследнику по завещанию или по закону.
На практике это выглядит так: наследодатель завещает квартиру одному наследнику, но одновременно обязывает его сохранить право проживания в этой же квартире за другим человеком — например, за супругом, не являющимся собственником, дальним родственником или посторонним лицом, о котором наследодатель хотел позаботиться. Наследник обязан исполнить такое условие, если принял наследство: отказаться от квартиры, но не исполнять завещательный отказ он не вправе. Важная особенность закреплена в пункте 2 статьи 1137 Гражданского кодекса РФ: если впоследствии наследник продаст, подарит или иным образом произведёт отчуждение обременённого жилья, право пользования отказополучателя сохраняет силу и для нового собственника — оно не прекращается автоматически со сменой владельца.
Условия установления права и сроки его действия
Завещательный отказ действителен только в том случае, если он прямо установлен в завещании — устные договорённости, отдельные соглашения между наследниками или пожелания, изложенные в переписке, правовых последствий не порождают. Право на получение завещательного отказа действует в течение трёх лет со дня открытия наследства и, по общему правилу, не переходит к другим лицам — за исключением случая, когда в завещании подназначен другой отказополучатель на случай смерти основного до истечения этого срока или его отказа от получения завещательного отказа (пункт 4 статьи 1137 Гражданского кодекса РФ). Пропуск трёхлетнего срока лишает отказополучателя возможности требовать исполнения обязанности — данный срок относится к пресекательным и восстановлению в судебном порядке не подлежит.
Срок самого пользования жилым помещением наследодатель определяет по своему усмотрению: это может быть несколько лет, период до наступления определённого события или пожизненное пользование — закон не ограничивает завещателя в этом выборе (статьи 1137, 1138 Гражданского кодекса РФ). Если завещание не содержит указания на конкретный срок, а лишь устанавливает право пользования как таковое, вопрос о продолжительности пользования решается исходя из содержания завещания и обстоятельств дела, поэтому формулировкам о сроке при составлении завещания стоит уделять особое внимание — от них напрямую зависит объём прав отказополучателя.
Права и обязанности отказополучателя в жилом помещении
Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением, пользуется этим помещением наравне с его собственником — часть 1 статьи 33 Жилищного кодекса РФ прямо уравнивает объём бытовых прав отказополучателя и собственника в пределах того помещения, которое указано в завещании. Это означает, что отказополучатель вправе проживать в квартире, пользоваться местами общего пользования в ней, регистрироваться по месту жительства на период действия своего права — если иное прямо не ограничено содержанием завещания.
Вместе с правами закон возлагает на отказополучателя и обязанности. Дееспособный либо ограниченный судом в дееспособности отказополучатель, проживающий в жилом помещении на основании завещательного отказа, несёт солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим помещением, — в первую очередь по оплате коммунальных услуг и содержанию жилья, если только соглашением между отказополучателем и собственником не установлено иное распределение расходов (часть 1 статьи 33 Жилищного кодекса РФ). Отдельно закон наделяет отказополучателя правом настоять на официальной фиксации своего статуса: по его требованию право пользования жилым помещением, возникшее из завещательного отказа, подлежит государственной регистрации (часть 3 статьи 33 Жилищного кодекса РФ). Регистрация обременения в Едином государственном реестре недвижимости защищает отказополучателя от споров с последующими покупателями квартиры и снимает риск утверждений о том, что новый собственник не знал о чужом праве.
Следует учитывать и обратную сторону: само право на получение завещательного отказа, а тем более уже возникшее право пользования жильём, носит личный характер и не входит в состав наследства отказополучателя. Если отказополучатель умирает, не успев воспользоваться правом или в процессе пользования жильём, это право не переходит по наследству к его собственным наследникам — оно прекращается вместе с его смертью, если только в завещании прямо не подназначен другой получатель.
Судебная защита права пользования жильём
Поскольку право пользования, предоставленное по завещательному отказу, является законным (титульным) владением, отказополучатель вправе требовать устранения любых нарушений этого права — причём не только от посторонних лиц, но и от самого собственника жилья. Здесь применяются общие вещно-правовые способы защиты: истребование имущества из чужого незаконного владения при фактическом лишении доступа в квартиру (статья 301 Гражданского кодекса РФ), устранение препятствий в пользовании, не связанных с лишением владения, — например, при смене замков или отказе выдать ключи (статья 304 Гражданского кодекса РФ). Отдельно статья 305 Гражданского кодекса РФ прямо распространяет эти способы защиты на лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом, — то есть и на отказополучателя, — предоставляя ему право на защиту владения, в том числе против самого собственника.
Верховный Суд РФ разъяснил применение этих норм применительно именно к завещательному отказу: в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» указано, что отказополучатель сохраняет право пользования наследственным имуществом независимо от перехода права собственности на это имущество от наследника к другому лицу — продажи, мены, дарения и тому подобного, — а также независимо от последующей передачи имущества в аренду или наём. В том же пункте подчёркнуто, что на право отказополучателя требовать исполнения обязанности не влияет личная нуждаемость наследника в этом жилье. Судебная практика по спорам о вселении отказополучателей и обязании не чинить препятствий в пользовании квартирой в целом складывается в пользу отказополучателя, если само право закреплено в завещании и не истёк установленный срок пользования: суды удовлетворяют требования о вселении, определении порядка пользования жильём, обязании выдать ключи и передать документы, необходимые для регистрации по месту жительства.
Прекращение права пользования и выселение отказополучателя
Право пользования жилым помещением, возникшее из завещательного отказа, не бессрочно и прекращается по нескольким основаниям. Основное из них — истечение срока, установленного самим завещанием: если наследодатель определил конкретный период пользования, по его окончании право автоматически прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником жилья и отказополучателем (часть 1 статьи 33 Жилищного кодекса РФ). При пожизненном пользовании право прекращается смертью отказополучателя. Стороны также вправе договориться о досрочном прекращении права по обоюдному согласию, зафиксировав это письменно во избежание последующих споров.
Возможно и принудительное прекращение права пользования через суд. Если отказополучатель использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильём, допуская его разрушение, собственник вправе сначала предупредить его о необходимости устранить нарушения, а при необходимости — назначить разумный срок для ремонта. Если после предупреждения нарушения не прекращаются, собственник вправе обратиться в суд с требованием о выселении такого гражданина на основании решения суда (статья 35 Жилищного кодекса РФ). Это единственный законный порядок принудительного прекращения права пользования до истечения установленного завещанием срока — самовольное выселение, смена замков или отключение коммунальных услуг собственником недопустимы и сами по себе становятся основанием для судебного иска со стороны отказополучателя.
Краткая сводка: как оформить и защитить право пользования по завещательному отказу
Чтобы право пользования жильём по завещательному отказу не превратилось в источник затяжного конфликта, каждой стороне стоит заранее учитывать несколько практических моментов.
- Завещателю — чётко указывать в завещании конкретное жилое помещение, круг лиц, за которыми сохраняется право пользования, и срок этого права (в том числе прямо указать на пожизненный характер пользования, если таково намерение), чтобы избежать споров о толковании воли наследодателя.
- Отказополучателю — не откладывать обращение к наследнику (нотариусу, ведущему наследственное дело) с требованием об исполнении завещательного отказа: пропуск трёхлетнего пресекательного срока лишает права на защиту независимо от уважительности причин пропуска.
- Отказополучателю — зарегистрировать своё право пользования жилым помещением, чтобы обременение было видно любому будущему покупателю квартиры и не зависело от добросовестности конкретного собственника.
- Наследнику-собственнику — помнить, что продажа, дарение или иное отчуждение обременённой квартиры не прекращает право пользования отказополучателя: оно сохраняется и для нового владельца.
- Покупателю квартиры — перед сделкой запрашивать выписку из Единого государственного реестра недвижимости и историю перехода прав, а также уточнять у продавца, не приобретена ли квартира по наследству и не обременена ли она завещательным отказом в пользу третьих лиц.
Таким образом, право пользования жилым помещением по завещательному отказу — это самостоятельное, юридически защищённое право, которое возникает только из прямого указания в завещании, действует в пределах установленного завещателем срока или пожизненно, сохраняется при смене собственника жилья и может быть принудительно прекращено только по решению суда либо по истечении срока. Как отказополучателю, так и наследнику-собственнику имеет смысл оформить это право документально и своевременно, а покупателю квартиры — заранее проверять, не обременено ли приобретаемое жильё чужим правом пользования.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
