Добрый вечер, Анатолий. При покупке помещения от муниципалитета я не был поставлен в известность что помещение находится в объекте культурного наследия. В договоре купли-продажи никаких обременений, также и в свидетельстве о праве собственности. По истечении 20 лет возникли претензии по содержанию данного объекта. Законны ли требования госорганов?
Добрый день!
В российском законодательстве вопросом охраны объектов культурного наследия занимается Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (ФЗ № 73-ФЗ). Согласно закону, собственник или иной правообладатель объекта культурного наследия обязан содержать памятник в надлежащем состоянии, проводить работы по сохранению, поддерживать его технически исправным и обеспечивать доступ для реализации прав граждан на ознакомление. Эти обязанности возникают именно в силу владения объектом культурного наследия, и не зависят от того, был ли покупатель извещён об этом.
Дело в том, что при покупке недвижимости, которая входит в реестр объектов культурного наследия, продавец обязан был известить покупателя об этом, если речь идет о региональном или федеральном значении объекта (ст. 7 и 8 Закона № 73-ФЗ). Но даже если не было уведомления и в договоре не указано обременений, это не освобождает нового собственника от возложенных законом обязанностей — они переходят вместе с правом собственности.
Что касается срока исковой давности для претензий по содержанию или сохранению объекта — в гражданском законодательстве общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 Гражданского кодекса РФ). Однако требования органов охраны культурного наследия по сохранению памятников носят публично-правовой характер и могут предъявляться без ограничения по времени (например, предписания о проведении реставрационных работ).
Кроме того, органы охраны культурного наследия имеют право предъявлять требования вне зависимости от того, был ли собственник уведомлён при покупке, так как охранные обязательства возникают автоматически по факту владения таким объектом (ст. 47.6 Закона № 73-ФЗ).
В практике часто встречается, что покупатели недвижимого имущества в исторических зданиях оказываются в ситуации, когда спустя годы органы требуют проведения реконструкции, ремонта или иные действия для сохранения культурной ценности. В таких случаях суды склоняются к позиции, что обязанность сохранения возникает у собственника независимо от его информированности при приобретении (Постановления Пленума ВС РФ).
Что делать в вашей ситуации? Первое — тщательно изучить статус объекта, получить выписку из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (ЕГРОКН) и выяснить реальные требования госорганов, а также основания их предъявления. Если претензии связаны с необходимостью ремонта или сохранения, то оспаривать законность требований без серьёзных оснований бесполезно.
Правда, можно проверить, не нарушены ли Ваши права как покупателя. Если оплата за содержание объекта возложена неправомерно или договор купли-продажи содержит скрытые недостатки (например, нарушение обязанности сообщить об охранном статусе), возможны претензии к муниципалитету. Но для этого потребуется отдельная экспертиза и, возможно, судебное разбирательство.
Соответственно, риски у собственников таких объектов есть всегда. В моей практике я встречал случаи, когда отсутствие уведомления затрудняло дальнейшую эксплуатацию и даже приводило к необходимости финансовых затрат на реставрацию. Поэтому хорошо бы приехать на консультацию к нам в адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — мы поможем разобраться в деталях, оценить перспективы защиты и подготовить стратегию взаимодействия с госорганами.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
С дополнительной информацией по вопросу Вы можете ознакомиться по указанным ниже ссылкам:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
