Принудительная продажа дома в долевой собственности: как защитить свои права при разделе имущества после развода

Добрый день. Дом после развода разделён пополам, живёт там бывший муж, нам с 2 мя несовершеннолетними детьми пришлось уехать. Жить там невозможно, на раздел коммуникаций нужны большие деньги, продавать дом не желает. Приходится нам снимать квартиру уже 2 года. Можно ли заставить продать дом?

Добрый день.

Коротко: Заставить второго сособственника продать дом целиком закон не позволяет. По статье 252 Гражданского кодекса РФ можно требовать выдела своей доли в натуре, а если он невозможен — выплаты стоимости доли; свою долю также можно продать с соблюдением статьи 250 Гражданского кодекса РФ.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Ситуация типична для бывших супругов: дом разделён при разводе пополам, в нём остаётся жить один из собственников, а второй — нередко вместе с несовершеннолетними детьми — вынужден снимать жильё и годами платить за аренду. Раздел коммуникаций и переустройство дома требуют денег, договориться о продаже не удаётся, и возникает вопрос: можно ли принудить сособственника продать дом и разделить деньги. Разбираем, какие требования закон действительно даёт участнику долевой собственности и как ими воспользоваться.

Можно ли через суд заставить сособственника продать дом?

Нет. Раздел общего имущества супругов по главе 7 Семейного кодекса РФ приводит к тому, что каждый из бывших супругов становится собственником доли в праве на дом — как правило, по одной второй. Дальше отношения регулируются нормами о долевой собственности, а среди них нет требования «обязать другого собственника продать объект целиком и поделить выручку». Суд не вправе принудить участника долевой собственности к продаже принадлежащей ему доли или всего дома по иску второго собственника: распоряжение своей долей — исключительное право её обладателя в силу статьи 209 и статьи 246 Гражданского кодекса РФ. Закон решает проблему иначе — он даёт возможность выйти из общей собственности самому: выделить долю в натуре, получить за неё деньги либо продать её.

Отдельно стоит сказать о статье 255 Гражданского кодекса РФ, на которую иногда ссылаются в подобных спорах. Она регулирует обращение взыскания на долю в общем имуществе по долгам собственника — то есть отношения с кредитором, а не спор равноправных участников долевой собственности о разделе. К разделу дома между бывшими супругами эта норма отношения не имеет.

Какие требования можно заявить по статье 252 Гражданского кодекса РФ?

Статья 252 Гражданского кодекса РФ устроена как лестница. Сначала — соглашение: имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. Если договориться не удалось, каждый участник вправе требовать выдела своей доли из общего имущества в судебном порядке. Если выдел в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, выделяющийся собственник вправе получить стоимость своей доли от других участников долевой собственности.

• Раздел или выдел по соглашению сторон — самый быстрый и дешёвый путь, суд не нужен.
• Выдел доли в натуре по решению суда — когда дом технически можно разделить на изолированные части с отдельными входами и коммуникациями без несоразмерного ущерба.
• Выплата стоимости доли — когда выдел в натуре невозможен либо несоразмерен, а другие участники готовы выкупить долю.
• Принудительная выплата компенсации вместо выдела — только в исключительном случае, при одновременном совпадении трёх условий (о них ниже).
• Продажа доли постороннему лицу с соблюдением преимущественного права покупки других сособственников по статье 250 Гражданского кодекса РФ.

С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе — это прямо предусмотрено статьёй 252 Гражданского кодекса РФ. То есть после выплаты денег Вы перестаёте быть участником долевой собственности: у Вас больше нет ни прав на дом, ни обязанностей по его содержанию.

Когда суд может обязать выкупить долю без согласия собственника?

Статья 252 Гражданского кодекса РФ допускает выплату компенсации вместо выдела доли и без согласия выделяющегося собственника, но только как исключение. Для этого суду должны быть одновременно доказаны три обстоятельства.

• Доля собственника незначительна.
• Эта доля не может быть реально выделена в натуре.
• Собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Механизм рассчитан на малые доли, из-за которых пользование объектом становится невозможным. Половина дома под признак незначительности, как правило, не подпадает, поэтому рассчитывать, что суд принудительно «выкупит» у бывшего супруга его одну вторую долю по Вашему требованию, не стоит. Работает это правило и в обратную сторону: Вашу долю в размере одной второй у Вас тоже не могут отобрать через принудительную компенсацию против Вашей воли.

Как продать свою долю, если договориться не удалось?

Право распорядиться своей долей закреплено статьёй 246 Гражданского кодекса РФ: участник долевой собственности вправе продать, подарить, завещать или заложить свою долю. Согласия других сособственников на продажу не требуется, но при возмездном отчуждении постороннему лицу действует преимущественное право покупки остальных участников по статье 250 Гражданского кодекса РФ. Порядок такой.

1. Определите цену и другие условия продажи доли.
2. Известите остальных участников долевой собственности в письменной форме о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и прочих условий.
3. Дождитесь ответа: если сособственники не приобретут долю в недвижимом имуществе в течение месяца со дня извещения, долю можно продать любому покупателю.
4. Оформите сделку у нотариуса: сделки по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению в силу статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
5. Подайте документы на государственную регистрацию перехода права к покупателю.

Если преимущественное право покупки нарушено, сособственник вправе в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя — этот срок прямо назван в статье 250 Гражданского кодекса РФ. Практический смысл извещения двойной: оно открывает дорогу к продаже доли постороннему лицу и одновременно нередко подталкивает бывшего супруга к переговорам о выкупе.

Что можно требовать, пока дом остаётся неразделённым?

Пока спор о судьбе дома не решён, у собственника доли есть самостоятельные требования, которые улучшают его положение и часто ускоряют договорённость.

• Определить порядок владения и пользования домом — по соглашению участников, а при недостижении согласия в судебном порядке (статья 247 Гражданского кодекса РФ).
• Требовать компенсацию от сособственника, который пользуется общим имуществом сверх приходящейся на его долю части, если реально владеть и пользоваться своей долей Вы не можете (статья 247 Гражданского кодекса РФ).
• Требовать устранения препятствий в пользовании домом, если доступ в него закрыт, — иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса РФ).
• Распределить расходы на содержание дома и налоги соразмерно долям и взыскать с сособственника его часть уже понесённых затрат (статья 249 Гражданского кодекса РФ).

Как подготовить иск и в какой суд его подавать?

Начинать следует с письменного предложения о разделе имущества или выкупе доли: направьте его заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Это не формальность — по статье 131 Гражданского процессуального кодекса РФ исковое заявление должно содержать сведения о предпринятых стороной действиях, направленных на примирение. Кроме того, документально подтверждённая попытка договориться показывает суду добросовестность истца.

1. Направьте сособственнику письменное предложение о разделе дома, выделе доли или её выкупе и сохраните документы об отправке.
2. Получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающую размер Вашей доли, и подготовьте решение суда о разделе имущества либо нотариальное соглашение о разделе.
3. Обеспечьте доказательства невозможности выдела доли в натуре и стоимости доли: техническая документация на дом, заключение специалиста, отчёт об оценке; в суде эти вопросы обычно выносятся на строительно-техническую и оценочную экспертизу.
4. Сформулируйте требование: выдел доли в натуре либо выплата стоимости доли при невозможности выдела; допустимо заявить их основным и дополнительным.
5. Подайте иск в районный суд по месту нахождения дома — по статье 30 Гражданского процессуального кодекса РФ иски о правах на здания и помещения предъявляются по месту нахождения этих объектов, а не по месту жительства ответчика.
6. Приложите к иску документы по статье 132 Гражданского процессуального кодекса РФ и подтверждение уплаты государственной пошлины: требование о выплате стоимости доли носит имущественный характер, пошлина считается от цены иска.

Ответчиками указываются все остальные участники долевой собственности на дом. Содержание искового заявления определяется статьёй 131 Гражданского процессуального кодекса РФ: наименование суда, сведения об истце и ответчике, в чём состоит нарушение прав, обстоятельства и доказательства, цена иска и перечень приложений.

Частые вопросы

Влияет ли наличие несовершеннолетних детей на раздел дома?

Дети не становятся собственниками родительского имущества автоматически: по статье 60 Семейного кодекса РФ ребёнок не имеет права собственности на имущество родителей. Однако интересы детей учитываются при отступлении от равенства долей по статье 39 Семейного кодекса РФ, а также при оценке существенного интереса в пользовании домом по статье 252 Гражданского кодекса РФ.

Можно ли взыскать деньги за аренду съёмного жилья с бывшего супруга?

Расходы на аренду другого жилья сами по себе с сособственника не взыскиваются. Требование строится иначе: по статье 247 Гражданского кодекса РФ участник, лишённый возможности владеть и пользоваться своей долей, вправе требовать от другого участника соответствующей компенсации за пользование его частью общего имущества. Размер обычно определяется по рыночной ставке платы за пользование.

Есть ли срок исковой давности по таким требованиям?

Требование о выделе доли заявляется, пока сохраняется право общей собственности, — сама долевая собственность давностью не «сгорает». А вот к денежным требованиям, например о взыскании компенсации за пользование или расходов на содержание дома, применяется общий трёхлетний срок исковой давности по статье 196 Гражданского кодекса РФ, который течёт по правилам статьи 200 Гражданского кодекса РФ.

Что делать, если бывший супруг не пускает в дом?

Собственник доли вправе требовать устранения любых нарушений своего права, даже не связанных с лишением владения, по статье 304 Гражданского кодекса РФ, а также определить порядок пользования домом в судебном порядке по статье 247 Гражданского кодекса РФ. Такое решение суда исполняется принудительно и подтверждает, что Вы лишены возможности пользоваться домом не по своей воле.

Можно ли продать долю, если дом в ипотеке или под арестом?

Доля, обременённая залогом, отчуждается только с согласия залогодержателя, а при аресте, наложенном судом или судебным приставом-исполнителем, распоряжение долей запрещено до снятия запрета. Обременения видны в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, поэтому проверять их следует до начала процедуры извещения сособственников по статье 250 Гражданского кодекса РФ.

Краткая сводка: что важно запомнить о доле в доме после развода

• Принудительной продажи всего дома по требованию одного из сособственников закон не предусматривает: распоряжение долей — право её обладателя (статья 209 и статья 246 Гражданского кодекса РФ).
• Доступные требования — раздел по соглашению, выдел доли в натуре, а при его невозможности выплата стоимости доли (статья 252 Гражданского кодекса РФ).
• Принудительная компенсация вместо выдела возможна лишь при совокупности трёх условий: доля незначительна, реально не выделяется, существенного интереса в пользовании нет (статья 252 Гражданского кодекса РФ).
• С получением компенсации право на долю в общем имуществе прекращается (статья 252 Гражданского кодекса РФ).
• Свою долю можно продать постороннему лицу после письменного извещения сособственников и месячного ожидания, сделка удостоверяется нотариально (статья 250 Гражданского кодекса РФ, статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• Иск подаётся в районный суд по месту нахождения дома (статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ), а сведения о попытке примирения включаются в заявление (статья 131 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Таким образом, обязать бывшего супруга продать дом целиком нельзя, но выйти из тупика можно: закон даёт участнику долевой собственности право требовать выдела доли в натуре, а при невозможности выдела — выплаты её стоимости по статье 252 Гражданского кодекса РФ, а также самостоятельно продать долю с соблюдением преимущественного права покупки по статье 250 Гражданского кодекса РФ. Пока имущество не разделено, работают требования о порядке пользования и компенсации за пользование долей по статье 247 Гражданского кодекса РФ. Начинать следует с письменного предложения о разделе, а иск подавать в районный суд по месту нахождения дома.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Юрист по семейному праву
• Жилищные споры
• Адвокат по гражданским делам