Раздел права аренды земельного участка при разводе

Здравствуйте. Идёт судебный процесс бракоразводный. У меня в аренде: 6 га. земли я согласен,чтобы бывшая супруга стала сорендатором по закону это можно. Бывшая супруга требует материальную компенсацию 45 миллионов. то есть рыночную стоимость участка за аренду вперед за 32 года. В праве ли суд удовлетворить её требования?

Добрый день!

Коротко: право аренды земельного участка — это обязательственное право, а не вещь, поэтому оно не «делится» как сам участок. Перевод бывшей супруги в сонаниматели возможен только с согласия арендодателя (статьи 615, 617 Гражданского кодекса РФ), а требование выплатить компенсацию за 32 года аренды вперёд закону не соответствует: заранее взыскать плату за пользование, которого ещё не было, нельзя.

Ниже приведён подробный разбор того, входит ли право аренды в состав общего имущества супругов, может ли суд обязать арендодателя оформить сонанимателя и почему требование о единовременной выплате 45 миллионов рублей за десятилетия вперёд не основано на законе.

Входит ли право аренды земельного участка в совместно нажитое имущество супругов?

Право аренды земельного участка — это обязательственное имущественное право, а не право собственности на землю. Оно даёт арендатору возможность временно владеть и пользоваться чужим участком за плату (статья 606 Гражданского кодекса РФ), но собственником земли арендатор от этого не становится, и сам участок в состав общего имущества супругов не входит. Делить в подобной ситуации можно только само право — то есть возможность пользоваться участком на условиях уже заключённого договора аренды.

Статья 34 Семейного кодекса РФ относит к совместной собственности супругов не только вещи, но и любые имущественные права, приобретённые за счёт общих доходов в период брака, если иное не установлено брачным договором. Практика по разделу общего имущества супругов (подробнее — материал «Раздел имущества супругов в судебном порядке») исходит из того, что имущественные права с денежной оценкой, включая право аренды, по общему правилу подлежат разделу наравне с иным совместно нажитым имуществом. Но применительно к аренде раздел выглядит иначе, чем раздел вещи: изменить состав арендатора нельзя без участия третьей стороны договора — арендодателя.

Может ли суд обязать арендодателя оформить бывшую супругу сонанимателем?

Судебное решение о разделе общего имущества связывает только лиц, участвующих в деле, — то есть самих супругов. Арендодатель стороной бракоразводного процесса или спора о разделе имущества, как правило, не является, и суд не вправе своим решением по этому делу изменить состав сторон договора аренды помимо его воли. Передача арендатором своих прав и обязанностей по договору другому лицу либо включение второго лица в договор на стороне арендатора по общему правилу требует согласия арендодателя (статьи 615 и 617 Гражданского кодекса РФ).

Исключение касается земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и переданы в аренду на срок более пяти лет: в этом случае арендатор вправе передать свои права по договору третьему лицу без согласия арендодателя, только уведомив его (статья 22 Земельного кодекса РФ), если сам договор аренды не запрещает такую передачу. Если же участок находится в частной собственности, оформить бывшую супругу сонанимателем можно только по соглашению с арендодателем — обязать его пойти на это суд по спору между супругами не вправе.

Законно ли требование о выплате компенсации за 32 года аренды вперёд?

Нет, требование о единовременной выплате рыночной стоимости пользования участком за все оставшиеся годы аренды закону не соответствует. Арендная плата по своей природе — это периодический платёж за фактическое пользование имуществом в конкретный период (статья 614 Гражданского кодекса РФ), а не сумма, которую можно взыскать заранее за пользование, которого ещё не было и которое зависит от того, сохранится ли договор аренды в силе всё это время.

Если раздел права аренды всё же ведёт к денежной компенсации — например, когда один из супругов сохраняет право пользования участком за собой, а второй отказывается от сонанимательства, — размер такой компенсации определяется исходя из текущей рыночной стоимости самого права аренды на момент рассмотрения спора судом, а не из гипотетической суммы всех будущих арендных платежей за десятилетия вперёд. Итоговая сумма устанавливается на основании независимой оценки и может оказаться значительно ниже заявленной, особенно если арендная плата по договору близка к рыночной — тогда самостоятельная стоимость права аренды как актива, как правило, невелика.

Как супругам практически поделить право аренды земельного участка?

На практике при разделе права аренды земельного участка используется один из следующих вариантов:

• заключить соглашение о разделе общего имущества (статья 38 Семейного кодекса РФ), закрепив в нём условие о сонанимательстве, и обратиться с этим соглашением к арендодателю для переоформления договора;
• оставить право аренды за одним из супругов, а второму присудить денежную компенсацию половины текущей рыночной стоимости этого права либо иное имущество равной стоимости (статья 39 Семейного кодекса РФ);
• заявить встречные требования о включении в раздел иного совместно нажитого имущества и зачесть стоимость доли в праве аренды за счёт этого имущества, не затрагивая сам договор с арендодателем.

В любом из вариантов арендодателя целесообразно привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, — тогда решение суда будет исполнимым и не потребует отдельного судебного спора уже с ним. Похожий подход применяется и при разделе земельных участков, которые находятся в собственности супругов, — см. материал «Раздел земельного участка и находящегося на нем жилого дома при разводе».

Таким образом, право аренды земельного участка как имущественное право может входить в состав общего имущества супругов, но переоформление сонанимательства зависит от согласия арендодателя, а требование выплатить компенсацию за 32 года аренды вперёд суд удовлетворить не вправе: компенсация, если она вообще причитается, рассчитывается из текущей рыночной стоимости права, а не из суммы будущих платежей.

Частые вопросы

Можно ли разделить сам земельный участок, если он находится в аренде, а не в собственности супругов?

Нет, в натуре делится только имущество, принадлежащее супругам на праве собственности. Участок, переданный в аренду третьим лицом, супругам не принадлежит, поэтому раздел касается лишь самого права аренды, а не земли как объекта (статья 606 Гражданского кодекса РФ).

Что будет, если арендодатель откажется оформлять второго супруга сонанимателем?

Тогда право аренды сохраняется за прежним арендатором, а второй супруг вправе получить компенсацию своей доли в этом праве деньгами или другим совместным имуществом. Переоформить договор аренды без согласия арендодателя нельзя (статьи 615, 617 Гражданского кодекса РФ), кроме отдельного случая аренды государственных или муниципальных земель на срок свыше пяти лет (статья 22 Земельного кодекса РФ).

Учитывается ли при разделе размер арендной платы по договору?

Да, косвенно: если арендная плата близка к рыночной, самостоятельная стоимость права аренды как актива обычно невелика — ценность для супруга не в возможности его перепродать, а в возможности пользоваться участком на выгодных условиях. Это учитывается при оценке для целей компенсации.

Можно ли решить вопрос о праве аренды земельного участка соглашением, не доводя дело до суда?

Да, супруги вправе заключить соглашение о разделе общего имущества в любой момент — до, во время или после расторжения брака (статья 38 Семейного кодекса РФ), включив в него договорённость о судьбе права аренды, и затем обратиться с этим соглашением к арендодателю.

Краткая сводка: раздел права аренды земельного участка при разводе

• Право аренды — обязательственное имущественное право, а не вещь, поэтому делится не как участок, а как право пользования им (статья 606 Гражданского кодекса РФ).
• Имущественные права, приобретённые в браке, входят в состав совместной собственности супругов (статья 34 Семейного кодекса РФ).
• Оформить второго супруга сонанимателем можно только с согласия арендодателя (статьи 615, 617 Гражданского кодекса РФ), кроме аренды государственных или муниципальных земель на срок свыше пяти лет (статья 22 Земельного кодекса РФ).
• Требование о выплате компенсации за 32 года аренды вперёд не основано на законе: арендная плата — периодический платёж за фактическое пользование (статья 614 Гражданского кодекса РФ).
• Денежная компенсация, если она присуждается, определяется по текущей рыночной стоимости права аренды на момент раздела, а не по сумме будущих платежей.

С дополнительной информацией по вопросу Вы можете ознакомиться по указанным ниже ссылкам:

1. СК РФ Статья 34. Совместная собственность супругов
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ГК РФ ч.2)

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Семейные дела
• Земельные дела