Раздел земельного участка и находящегося на нем жилого дома при разводе

Коротко: Жилой дом и земельный участок под ним при разводе делятся вместе, по принципу единства судьбы (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, ст. 273 Гражданского кодекса РФ). Разделить их можно соглашением у нотариуса, брачным договором или через суд; в натуре — только если участок делим по предельным размерам, а часть дома можно выделить с отдельным входом и коммуникациями.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов: какое имущество считается общим, а какое личным, в какой суд подавать иск, какие экспертизы назначаются, когда вместо доли присуждают деньги и как делится дом с ипотекой или материнским капиталом.

Почему дом и земельный участок делят вместе?

В основе лежит принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов: все прочно связанные с участком объекты следуют судьбе участка, за исключением случаев, прямо установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Эту же логику закрепляет ст. 273 Гражданского кодекса РФ: при переходе права собственности на здание к приобретателю переходит и право на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования. Отчуждение здания без участка, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ).

Практический вывод простой: суд не станет присуждать дом одному супругу, а землю под ним — другому. Требования о разделе дома и участка заявляются в одном иске и разрешаются вместе, а границы выделяемых частей участка привязываются к тому, как разделён сам дом (кто каким входом и какой частью строения пользуется).

Какое имущество считается совместно нажитым, а какое личным?

Совместной собственностью супругов является имущество, нажитое во время брака: доходы каждого из супругов, приобретённые за счёт общих доходов недвижимость и вещи — независимо от того, на имя кого из супругов оформлено право (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Личным остаётся имущество, принадлежавшее супругу до брака, а также полученное во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (ст. 36 Семейного кодекса РФ). Здесь и возникает самая частая для загородной недвижимости ситуация: участок личный, а дом на нём — общий.

Отдельно стоит норма ст. 37 Семейного кодекса РФ: имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если установлено, что в период брака за счёт общего имущества, имущества другого супруга или его труда были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование). Именно на эту норму опирается супруг, который вкладывался в чужой по документам дом. Доказывают такие вложения договорами подряда, платёжными документами, чеками на материалы и заключением о стоимости объекта до и после работ.

Как разделить дом и участок без суда?

Закон предлагает два внесудебных способа, и оба удобнее и дешевле спора.

• Соглашение о разделе общего имущества. Общее имущество может быть разделено между супругами по их соглашению, которое по требованию супругов подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ). Соглашение заключается как в браке, так и после развода, и позволяет отойти от равенства долей: например, дом и участок остаются одному супругу, а второй получает деньги или другое имущество.
• Брачный договор. Супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности и определить режим долевой или раздельной собственности как на всё имущество, так и на отдельные его виды, включая будущее имущество (ст. 40–42 Семейного кодекса РФ). Брачный договор заключается в письменной форме и удостоверяется нотариально (ст. 41 Семейного кодекса РФ). Подробнее о выборе между этими двумя документами — в материале «Чем отличается брачный договор от соглашения о разделе имущества супругов?».

По любому из этих документов переход прав на дом и участок регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Пока запись в реестр не внесена, договорённость на бумаге третьих лиц — банк, покупателя, налоговый орган — не связывает.

В какой суд подавать иск о разделе дома и земельного участка?

Дела о разделе между супругами совместно нажитого имущества рассматривает мировой судья, если цена иска не превышает пятидесяти тысяч рублей (п. 3 ч. 1 ст. 23 Гражданского процессуального кодекса РФ). Всё, что дороже, — подсудно районному суду (ст. 24 Гражданского процессуального кодекса РФ). На практике жилой дом с участком почти всегда стоит дороже этого порога, поэтому спор о загородной недвижимости идёт в районном суде.

Место подачи иска определяется правилом об исключительной подсудности: иски о правах на земельные участки, здания и другие объекты, прочно связанные с землёй, предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов (ч. 1 ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ). То есть иск подаётся не по адресу ответчика, а по адресу дома и участка. Цена иска определяется стоимостью имущества, на долю в котором претендует истец, от неё же считается государственная пошлина по правилам ст. 333.19 Налогового кодекса РФ.

В исковом заявлении обычно заявляются требования: признать имущество совместно нажитым, определить доли супругов, разделить дом и участок в натуре (либо признать право собственности за одним супругом со взысканием компенсации в пользу другого), прекратить право общей совместной собственности и указать основание для внесения записей в ЕГРН. К иску прикладываются выписки из ЕГРН, свидетельство о заключении и расторжении брака, документы о приобретении и стоимости объектов, доказательства вложений.

Какие экспертизы назначает суд?

При возникновении вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу (ч. 1 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса РФ). По спорам о доме и участке назначаются, как правило, две.

• Строительно-техническая экспертиза — определяет действительную стоимость дома, техническую возможность выдела доли в натуре, варианты раздела с образованием изолированных частей, необходимость и стоимость переоборудования (отдельный вход, разделение отопления, водоснабжения, электроснабжения), а также размер компенсации при отступлении от идеальных долей.
• Землеустроительная экспертиза — устанавливает, можно ли разделить участок с соблюдением требований к образуемым участкам, предлагает варианты границ и координаты, оценивает доступ к каждой части (проход и проезд), соответствие видов разрешённого использования.

Вопросы эксперту формулируют стороны, но окончательно их определяет суд. От того, как поставлены вопросы, зависит исход дела: если в них не заложен вариант раздела, устраивающий доверителя, добиться его позже сложнее — потребуется дополнительная или повторная экспертиза (ст. 87 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Когда дом и участок можно разделить в натуре?

Раздел в натуре — это когда вместо долей на бумаге каждый супруг получает самостоятельный объект. Для этого должны совпасть два условия.

• Участок делим. При разделе земельного участка образуются несколько участков, а исходный прекращает существование (ст. 11.4 Земельного кодекса РФ). При этом каждый образуемый участок должен соответствовать предельным минимальным и максимальным размерам, установленным градостроительным регламентом (правилами землепользования и застройки), не порождать вклинивания, изломанности границ, чересполосицы и невозможности размещения объектов недвижимости (ст. 11.9 Земельного кодекса РФ). Если после деления хотя бы одна часть окажется меньше минимального размера для соответствующего вида разрешённого использования, участок признаётся неделимым и в натуре не делится.
• Дом технически делим. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу (п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса РФ). Применительно к жилому дому это означает: выделяемая часть должна быть изолирована, иметь отдельный вход, собственные инженерные коммуникации и сохранять пригодность для проживания, а переоборудование не должно приводить к разрушению конструкций и потере назначения строения.

Часто встречается промежуточный вариант: дом разделить невозможно, а участок — вполне. Как поступает суд в такой ситуации, разобрано в материале «Выдел доли земельного участка при невозможности раздела жилого дома». Если раздел в натуре невозможен полностью, суд определяет доли в праве общей долевой собственности и по требованию любого из сособственников может установить порядок пользования домом и участком.

Когда вместо доли присуждают денежную компенсацию?

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса РФ). Несоразмерность выделяемого имущества доле устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса РФ). В семейных спорах эту же логику закрепляет п. 3 ст. 38 Семейного кодекса РФ: если одному из супругов передаётся имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.

Выплата компенсации вместо выдела доли в натуре допускается без согласия собственника лишь в исключительном случае: когда его доля незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса РФ). Поэтому просто заявить «отдайте дом мне, я заплачу» недостаточно — нужно доказывать и незначительность доли, и отсутствие интереса второго супруга, и свою платёжеспособность (обычно внесением суммы на депозит суда).

Можно ли отступить от равенства долей супругов?

По общему правилу доли супругов в общем имуществе признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними (п. 1 ст. 39 Семейного кодекса РФ). Суд вправе отступить от начала равенства долей исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов — в частности, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи (п. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ). Само по себе проживание детей с одним из родителей автоматического увеличения доли не даёт: суду доказывают конкретные обстоятельства, ради которых отступление необходимо.

Вещи, приобретённые исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей, разделу не подлежат и передаются без компенсации тому супругу, с которым проживают дети (п. 5 ст. 38 Семейного кодекса РФ).

Как делится недостроенный дом?

Объект незавершённого строительства прямо отнесён законом к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ), поэтому он входит в состав общего имущества и делится по общим правилам. Верховный Суд РФ ещё в определении от 23.04.2001 № 57-В01-2 указал, что суд может разделить объект незавершённого строительства между супругами, если с учётом степени готовности возможно выделить отдельные части с последующей технической возможностью довести строительство до конца.

Если такой возможности нет, суд определяет доли в праве на незавершённый объект либо передаёт его одному супругу с компенсацией второму. Отдельная сложность — недострой без регистрации: до постановки объекта на кадастровый учёт делить формально нечего, и тогда сначала признают право собственности на объект незавершённого строительства, а затем делят. Стоимость такого объекта устанавливает экспертиза.

Что будет с ипотекой, общими долгами и материнским капиталом?

Общие долги супругов при разделе общего имущества распределяются между ними пропорционально присуждённым долям (п. 3 ст. 39 Семейного кодекса РФ). Но решение суда о разделе долга само по себе не меняет кредитный договор: перевод долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора, а без такого согласия он ничтожен (ст. 391 Гражданского кодекса РФ). Поэтому банк привлекается к делу, а вопросы о том, кто останется заёмщиком и на ком сохранится залог, решаются вместе с ним: через соглашение о переводе долга, замену созаёмщика или рефинансирование.

Если дом строился или покупался с использованием средств материнского (семейного) капитала, он оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ). Такое жильё нельзя делить только между супругами: доли детей выделяются из части, приходящейся на средства капитала, и лишь остальное является совместно нажитым. Практические ошибки в этой ситуации разобраны в материале «Ошибки при разделе квартиры с ипотекой и материнским капиталом: как не потерять свою долю».

Какой срок исковой давности по разделу имущества?

К требованиям супругов о разделе общего имущества, брак которых расторгнут, применяется трёхлетний срок исковой давности (п. 7 ст. 38 Семейного кодекса РФ). Считать его от даты развода — распространённая ошибка. Течение срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ), на что прямо указал Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 05.11.1998 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака».

Поэтому если после развода бывшие супруги продолжали пользоваться домом и участком сообща и никто не препятствовал другому, срок может не течь годами — и начнёт течь с момента, когда один из них, например, сменил замки, продал объект или заявил об исключительном праве на него. Применяется исковая давность только по заявлению стороны спора, сделанному до вынесения решения (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ).

Порядок действий при разделе дома и участка

1. Соберите правоустанавливающие документы: выписки из ЕГРН на дом и участок, договоры приобретения, документы о наследовании или дарении, разрешительную документацию на строительство.
2. Определите режим каждого объекта: что нажито в браке, что личное, были ли вложения, значительно увеличившие стоимость личного имущества (ст. 34, 36, 37 Семейного кодекса РФ).
3. Проверьте делимость: предельные минимальные размеры участков по правилам землепользования и застройки вашего муниципалитета (ст. 11.9 Земельного кодекса РФ) и техническую возможность выделить часть дома с отдельным входом.
4. Попробуйте договориться: соглашение о разделе у нотариуса (п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ) или брачный договор (ст. 40–42 Семейного кодекса РФ). Это быстрее и дешевле суда.
5. Если договориться не удалось — оцените имущество, рассчитайте цену иска и госпошлину (ст. 333.19 Налогового кодекса РФ) и подайте иск по месту нахождения недвижимости (ч. 1 ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ).
6. Заявите ходатайство о назначении строительно-технической и землеустроительной экспертиз и заранее сформулируйте вопросы эксперту с нужным вам вариантом раздела (ст. 79 Гражданского процессуального кодекса РФ).
7. После вступления решения в силу поставьте образованные объекты на кадастровый учёт и зарегистрируйте права в ЕГРН (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Частые вопросы

Можно ли разделить дом и участок, если брак ещё не расторгнут?

Да. Раздел общего имущества супругов может быть произведён как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов (п. 1 ст. 38 Семейного кодекса РФ). Развод для этого не обязателен: супруги вправе заключить нотариальное соглашение о разделе или брачный договор либо обратиться в суд, не прекращая брак.

Дом оформлен только на мужа — значит, он его?

Нет. Имущество, нажитое в браке, является общим независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено и кто вносил деньги (п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ). Запись в ЕГРН на одного супруга не отменяет режим совместной собственности, а лишь показывает титульного владельца. Иное может быть установлено брачным договором.

Нужно ли согласие второго супруга на продажу дома до раздела?

Да. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью, а также сделки, требующей нотариального удостоверения или государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Сделка без такого согласия может быть оспорена в суде.

Кто оплачивает экспертизу и судебные расходы?

Расходы на экспертизу предварительно несёт сторона, заявившая ходатайство (ч. 1 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса РФ). По итогам дела судебные расходы присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение, а при частичном удовлетворении иска распределяются пропорционально удовлетворённым требованиям (ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Что делать, если дом построен, но не зарегистрирован?

Незарегистрированный дом делить нельзя: сначала объект ставится на кадастровый учёт и права на него регистрируются (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ), при споре — признаются судом. Требование о признании права собственности на дом можно заявить в том же иске, что и требование о разделе имущества супругов.

Краткая сводка: раздел дома и участка при разводе

• Дом и участок делятся вместе — принцип единства судьбы (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, ст. 273 Гражданского кодекса РФ).
• Нажитое в браке — общее (ст. 34 Семейного кодекса РФ); добрачное, наследство и дар — личное (ст. 36 Семейного кодекса РФ), но при значительных вложениях личное может стать общим (ст. 37 Семейного кодекса РФ).
• Внесудебные способы — нотариальное соглашение о разделе (п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ) и брачный договор (ст. 40–42 Семейного кодекса РФ).
• Иск подаётся по месту нахождения недвижимости (ч. 1 ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ); при цене иска свыше 50 000 рублей дело рассматривает районный суд (п. 3 ч. 1 ст. 23, ст. 24 Гражданского процессуального кодекса РФ).
• Раздел в натуре возможен при делимости участка (ст. 11.4, 11.9 Земельного кодекса РФ) и технической возможности выдела части дома (п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса РФ); иначе — доли и компенсация (п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса РФ, п. 3 ст. 38 Семейного кодекса РФ).
• Срок исковой давности — три года (п. 7 ст. 38 Семейного кодекса РФ), он течёт со дня, когда супруг узнал о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ, постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15).

Таким образом, исход спора о доме и земельном участке определяется не столько равенством долей, сколько тремя обстоятельствами: происхождением каждого объекта (общий он или личный), физической делимостью участка и дома и качеством экспертизы. Готовиться к делу стоит заранее — собрать документы о вложениях, проверить предельные размеры участков по правилам землепользования и застройки и продумать вопросы эксперту: именно это чаще всего решает, получите Вы реальную часть дома или денежную компенсацию.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по семейным спорам в Самаре и области — раздел имущества, расторжение брака