Резервирование земель для государственных и муниципальных нужд

Правовая природа института резервирования земель

Резервирование земель для государственных и муниципальных нужд представляет собой правовой механизм временного ограничения оборота земельных участков с целью последующего их использования для публичных нужд. Данный институт урегулирован Земельным кодексом Российской Федерации (прежде всего ст. 70.1 ЗК РФ), Постановлением Правительства РФ от 22.07.2008 № 561 «О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд», а также положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации и иными федеральными нормативными актами.

По своей правовой природе резервирование не является изъятием земельного участка, однако устанавливает особый правовой режим, ограничивающий права собственников, землевладельцев и землепользователей.

Цели резервирования земель

В соответствии с законодательством резервирование земель осуществляется в целях обеспечения государственных и муниципальных нужд, включая:

• строительство и реконструкцию объектов транспортной инфраструктуры;
• размещение объектов энергетики, связи и обороны;
• развитие территорий в рамках документов территориального планирования;
• реализацию федеральных, региональных и муниципальных программ;
• создание особо охраняемых природных территорий;
• строительство водохранилищ и иных искусственных водных объектов;
• строительство объектов инфраструктуры особой экономической зоны;
• обеспечение нужд недропользования.

Ключевым условием является наличие публичного интереса, подтверждённого документами территориального планирования и градостроительного зонирования.

Основания и порядок принятия решения о резервировании

Решение о резервировании земель принимается уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления в пределах их компетенции.

Основанием выступают:

• документация по планировке территории;
• документы территориального планирования (в т. ч. ст. 9–10 Градостроительного кодекса РФ);
• схемы территориального планирования;
• проекты планировки территории;
• государственные и муниципальные программы;
• государственные программы геологического изучения недр, воспроизводства минерально‑сырьевой базы и рационального использования недр.

Решение оформляется нормативным или индивидуальным правовым актом, который вступает в силу только после официального опубликования в СМИ. К решению обязательно прилагаются:

• схема резервируемых земель;
• перечень кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель.

Содержание решения о резервировании

В решении о резервировании земель указываются:

• цели резервирования;
• описание и границы земельных участков или территорий;
• ограничения использования земель;
• срок резервирования (как правило, не более установленного законом периода);
• орган, ответственный за реализацию мероприятий;
• реквизиты градостроительных документов.

Установленные ограничения подлежат обязательному внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

С 1 января 2023 года сведения о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд вносятся в ЕГРН в виде объектов реестра границ (в т. ч. с указанием целей и сроков резервирования, ограничений прав и описанием местоположения границ) — данное требование закреплено Постановлением Правительства РФ от 1 августа 2022 года № 1362, которое внесло изменения в порядок ведения ЕГРН на основании Федерального закона от 30 апреля 2021 года № 120‑ФЗ.

Сроки резервирования

Срок резервирования устанавливается решением уполномоченного органа и не может быть неопределённым:

• общий срок — не более 3 лет;
• для земель в особых экономических зонах — до 2 лет;
• для строительства и реконструкции объектов транспорта (морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного), метрополитена и иных линейных объектов государственного или муниципального значения — до 20 лет.

По истечении срока резервирование подлежит отмене, если отсутствуют основания для его продления. Продление допускается при наличии обоснованных причин, подтверждённых документами территориального планирования или изменением государственных (муниципальных) программ.

В случае истечения срока без реализации публичных целей ограничения подлежат снятию, а сведения — исключению из ЕГРН. Орган, принявший решение о резервировании, обязан в течение 30 дней направить заявление о снятии ограничений в Росреестр.

Правовые последствия резервирования

Резервирование земель влечёт установление особого правового режима, который выражается в ограничении прав собственников и пользователей земельных участков.

В частности, могут устанавливаться:

• запрет на новое строительство;
• ограничение на реконструкцию объектов капитального строительства;
• ограничение на изменение вида разрешённого использования;
• запрет на совершение сделок без согласования с уполномоченными органами;
• запрет на регистрацию прав собственности.

При этом право собственности на земельный участок сохраняется, однако его содержание ограничивается публичным интересом. Если собственник самостоятельно построит новый объект недвижимости или произведёт реконструкцию существующего в период резервирования, то в случае изъятия земельного участка собственнику будет возмещена стоимость лишь за те объекты, которые были созданы и зарегистрированы до резервирования.

Соотношение резервирования и изъятия земель

Резервирование является предварительной стадией возможного изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 56.6–56.11 ЗК РФ).

В отличие от изъятия:

• резервирование не прекращает право собственности;
• изъятие влечёт принудительное прекращение права с выплатой компенсации;
• резервирование носит временный характер и направлено на подготовку к будущему изъятию или использованию.

Таким образом, резервирование выступает инструментом планирования и обеспечения будущих публичных потребностей.

Компенсационные механизмы

Само по себе резервирование не всегда влечёт обязанность по компенсации убытков. Однако при наличии доказанных ограничений, повлёкших фактическое лишение возможности использования земельного участка, собственник вправе требовать возмещения убытков на основании ст. 15 ГК РФ и ст. 57 ЗК РФ. Подлежат компенсации как прямые убытки, так и упущенная выгода. Размер компенсации рассчитывается по методикам, утверждённым Правительством РФ.

Кроме того, при последующем изъятии земельного участка компенсация определяется в соответствии со ст. 56.8 ЗК РФ и включает рыночную стоимость земельного участка и убытки, причинённые изъятием.

Судебная защита прав собственников

Собственники земельных участков вправе оспаривать:

• решение о резервировании (в т. ч. без достаточных оснований, с нарушением процедуры или с превышением полномочий органа, принявшего решение);
• установленные ограничения;
• действия органов власти по внесению сведений в ЕГРН.

Оспаривание возможно как в административном, так и в судебном порядке.

Основаниями для оспаривания могут являться:

• отсутствие надлежащих документов территориального планирования;
• нарушение процедуры принятия решения;
• несоразмерность ограничений;
• истечение срока резервирования;
• отсутствие официального опубликования решения о резервировании.

Судебная практика исходит из необходимости строгого соблюдения баланса публичных и частных интересов.

Резервирование земель для государственных и муниципальных нужд является важным инструментом градостроительного и земельного планирования, обеспечивающим реализацию публичных проектов. При этом данный институт представляет собой ограничение права собственности, требующее строгого соблюдения процедурных гарантий, установленных Земельным кодексом Российской Федерации и иными нормативными актами. Эффективность правового регулирования в данной сфере обеспечивается балансом между публичными интересами государства и защитой имущественных прав собственников, включая возможность судебного контроля за законностью установленных ограничений.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.