ТСЖ и завышенная оплата сантехника: можно ли с этим спорить?

В квартире работает бригада ремонтников. Чтобы продолжить работы, нужно перекрыть общедомовые стояки. Сантехник ТСЖ требует за это большую почасовую оплату наличными. Есть ли у меня законные основания оспорить такое требование?

Здравствуйте!

Коротко: стояки и запорная арматура на ответвлениях от них — общее имущество дома (статья 36 Жилищного кодекса РФ), его содержание уже оплачено Вашими взносами в составе платы за содержание жилого помещения (статьи 154, 158 ЖК РФ). Требовать за перекрытие стояка отдельную плату «по договорённости» сантехник не вправе.

Ниже приведён подробный разбор норм, исключений и практических вариантов действий.

Относятся ли стояки и краны на них к общему имуществу дома?

Да, и это ключ ко всей ситуации. По статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одного помещения. Состав общего имущества детализирован в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491: пункт 5 относит к нему стояки холодного и горячего водоснабжения и ответвления от них до первого отключающего устройства вместе с самими этими устройствами, пункт 6 — систему отопления со стояками и запорной арматурой. Граница проста: стояк и первый кран на ответвлении общедомовые, а подводка, смеситель и разводка после этого крана — Ваше имущество, за которое Вы отвечаете по статье 30 ЖК РФ. Поэтому перекрытие стояка — не «услуга частного мастера», а операция с общим имуществом дома.

Должен ли собственник отдельно платить за перекрытие стояка?

По общему правилу — нет. Статья 154 ЖК РФ включает в плату за содержание жилого помещения работы по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, а статья 158 ЖК РФ обязывает каждого собственника нести эти расходы соразмерно своей доле. Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 27.06.2017 № 22 разъяснил, что содержание общего имущества — комплекс работ, направленных в том числе на постоянную готовность инженерных коммуникаций (пункт 14), и что плата вносится независимо от факта пользования имуществом (пункт 12). Минимальный перечень работ утверждён постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 во исполнение части 1.2 статьи 161 ЖК РФ, а обязанность поддерживать надлежащее техническое состояние общего имущества возложена на товарищество статьёй 138 ЖК РФ. Значит, манипуляция с общедомовым краном — исполнение уже оплаченной обязанности ТСЖ, а не работа, цену которой сантехник назначает себе сам.

Где проходит граница между содержанием общего имущества и платной услугой?

Граница проходит по первому отключающему устройству на ответвлении от стояка. Всё, что до него, — обязанность товарищества; всё, что после, — зона ответственности собственника, и такие работы ТСЖ выполнять не обязано. Замену смесителя, установку счётчика, монтаж внутриквартирной разводки товарищество вправе оказывать за плату, но как обычную возмездную услугу: по утверждённому перечню, с договором и платёжным документом. Конфликт чаще всего и строится на подмене одного другим.

Кто в ТСЖ вправе устанавливать плату за дополнительные услуги?

Кто угодно, кроме самого сантехника. Размер обязательных платежей и взносов членов товарищества определяют его органы управления в соответствии с уставом (часть 8 статьи 156 ЖК РФ): статья 145 ЖК РФ относит к компетенции общего собрания членов ТСЖ утверждение сметы доходов и расходов и установление размера платежей, правление действует в пределах статьи 147 ЖК РФ и устава. Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 27.06.2017 № 22 подчеркнул, что перечень работ и размер платы определяются решением собрания (пункт 15), плата не может устанавливаться произвольно и должна отвечать требованиям разумности (пункт 16, часть 1 статьи 156 ЖК РФ), а односторонне менять порядок её определения нельзя (пункт 17). Работник товарищества органом управления не является: он получает заработную плату от ТСЖ, а не гонорар от жильцов. Второе правило — порядок расчётов: плата вносится в кассу или на расчётный счёт товарищества с выдачей документа об оплате (при наличных расчётах применяется Федеральный закон от 22.05.2003 № 54-ФЗ). Деньги, переданные лично мастеру без документа, для товарищества как оплата не существуют.

Что делать собственнику, если оплату требуют лично в руки?

Спор такого рода выигрывается документами, а не устными препирательствами на лестничной клетке. Действуйте последовательно и письменно.

1. Подайте в ТСЖ письменную заявку на перекрытие стояка с датой, временем и причиной и зафиксируйте подачу: отметка о принятии на Вашем экземпляре, электронная почта товарищества или заказное письмо с описью вложения.
2. Письменно потребуйте обосновать плату: каким решением органа управления ТСЖ утверждены эта услуга и её стоимость, и предъявить смету либо утверждённый перечень платных услуг.
3. Деньги без документа не передавайте. Если оплата действительно предусмотрена решением товарищества, вносите её в кассу или на расчётный счёт ТСЖ и забирайте подтверждающий документ.
4. Обратитесь в правление товарищества (статья 147 ЖК РФ), а при подозрении на сбор денег мимо кассы — в ревизионную комиссию, которая по статье 150 ЖК РФ проверяет финансовую деятельность ТСЖ.
5. Если реакции нет, подайте жалобу в государственную жилищную инспекцию: соблюдение требований к содержанию общего имущества и к порядку определения размера платы — предмет государственного жилищного надзора (статья 20 ЖК РФ).
6. Параллельно обратитесь в Роспотребнадзор: к отношениям собственника с товариществом применяется Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной специальными нормами (часть 4 статьи 157 ЖК РФ).
7. При признаках систематического сбора денег без оснований подайте заявление в прокуратуру (Федеральный закон от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации»), а если вопрос так и не решён — иск в суд к ТСЖ как юридическому лицу, а не к работнику лично.

Обращения в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и прокуратуру рассматриваются в порядке, установленном Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», — по общему правилу в тридцатидневный срок. К жалобе приложите копию заявки, ответ товарищества либо доказательство того, что ответа не было, и переписку.

Что грозит ТСЖ за отказ перекрыть стояк и что делать при аварии?

Отказ выполнить работу по содержанию общего имущества, тем более обусловленный неоплатой не утверждённой никем суммы, — это неисполнение обязанности, возложенной на товарищество статьёй 138 ЖК РФ и Правилами, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, и повод для проверки жилищной инспекции с выдачей предписания (статья 20 ЖК РФ). Отдельно стоит аварийная ситуация: если стояк течёт, обращаться нужно не к конкретному мастеру, а в аварийно-диспетчерскую службу — порядок приёма и исполнения её заявок установлен Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416; заявка регистрируется, повреждение локализуется в установленный этими Правилами срок, номер и время заявки запишите. Самостоятельно перекрывать общедомовые краны не следует: несогласованное вмешательство в инженерные системы создаёт риск повреждения имущества соседей и претензий уже к Вам.

Можно ли вернуть уплаченное и взыскать убытки?

Да, и опирается это на две конструкции. Первая — неосновательное обогащение: деньги, полученные без установленного законом или сделкой основания, подлежат возврату по статье 1102 Гражданского кодекса РФ. Если плата за перекрытие стояка не предусмотрена ни решением общего собрания членов ТСЖ, ни договором, требование заявляется именно по этой статье. Вторая — убытки: по статье 15 ГК РФ возмещаются расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права; если из-за необоснованного отказа простаивала бригада или пришлось повторно оплачивать выезд подрядчика, эти расходы предъявляются товариществу — при условии, что они подтверждены договорами, актами и платёжными документами. Поскольку применяется законодательство о защите прав потребителей, дополнительно заявляются компенсация морального вреда и штраф за неудовлетворение требования в добровольном порядке по Закону РФ от 07.02.1992 № 2300-1. Практика в таких спорах исходит из того, что законность и обоснованность платы доказывает товарищество: именно оно предъявляет решение органа управления и расчёт.

Частые вопросы

А если товарищество вообще не отвечает на письменную заявку?

Молчание фиксируется так же, как отказ. Сохраните доказательство подачи заявки — отметку о вручении, опись вложения или электронное письмо — и обращайтесь в государственную жилищную инспекцию в порядке государственного жилищного надзора (статья 20 ЖК РФ). Отсутствие ответа само по себе становится доводом в Вашу пользу и в инспекции, и в суде.

Я не член ТСЖ, а просто собственник квартиры. Это что-то меняет?

Для содержания общего имущества — почти ничего: расходы на общее имущество несёт каждый собственник независимо от членства в товариществе (статьи 39, 158 ЖК РФ), и обязанность ТСЖ содержать это имущество действует в отношении всех. Разница касается управления: голосовать на общем собрании членов товарищества и утверждать сметы вправе только его члены (статья 145 ЖК РФ).

Соседей затопило, пока ждали перекрытия стояка. Кто отвечает?

Отвечает тот, чьё противоправное поведение привело к ущербу (статьи 15, 1064 ГК РФ). Если течь произошла на общем имуществе, а заявка в аварийно-диспетчерскую службу подавалась своевременно, ответственность возлагается на товарищество как на лицо, обязанное содержать общее имущество. Зафиксируйте время заявки и составьте акт о заливе с участием представителя ТСЖ и соседей.

Краткая сводка: плата за перекрытие стояка в ТСЖ

• Стояки и запорная арматура до первого отключающего устройства — общее имущество дома (статья 36 ЖК РФ, пункты 5 и 6 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
• Содержание общего имущества оплачено взносами собственников в составе платы за содержание жилого помещения (статьи 154, 158 ЖК РФ) — повторно за ту же работу платить не нужно.
• Плата не может определяться произвольно и должна отвечать требованиям разумности, а перечень работ утверждается решением собрания (пункты 15–17 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22, часть 1 статьи 156 ЖК РФ).
• Тарифы на дополнительные услуги устанавливают органы управления товарищества по уставу (часть 8 статьи 156, статьи 145, 147 ЖК РФ), а не работник лично; оплата идёт в кассу или на счёт ТСЖ с выдачей документа.
• Порядок защиты: письменная заявка — требование обосновать плату — правление и ревизионная комиссия (статьи 147, 150 ЖК РФ) — жилищная инспекция (статья 20 ЖК РФ) — Роспотребнадзор и прокуратура — суд.
• Уплаченное без основания возвращается как неосновательное обогащение (статья 1102 ГК РФ), понесённые расходы — как убытки (статья 15 ГК РФ).

Таким образом, требование сантехника о произвольной почасовой оплате за перекрытие общедомового стояка законных оснований не имеет: эта работа относится к содержанию общего имущества и уже оплачена Вашими взносами. Подайте письменную заявку в товарищество, потребуйте назвать решение органа управления ТСЖ, которым утверждена спорная плата, и не передавайте деньги без платёжного документа. Если товарищество настаивает или отказывается перекрывать стояк, обращайтесь в правление и ревизионную комиссию, затем в жилищную инспекцию и Роспотребнадзор, а уплаченное без основания возвращайте через суд.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Юридическая помощь гражданам