Здравствуйте! Возможно ли внесудебное выделение доли в натуре в доме на двух хозяев, если у каждой половины отдельный вход и нет общих помещений? Второй собственник готов к соглашению. И как в этом случае делится земельный участок, на котором стоит дом, если совладельцы уже поставили забор посередине и согласны с границами?
Здравствуйте!
Коротко: да — раздел дома по соглашению без суда возможен, если части полностью изолированы (ст. 252 ГК РФ). Но участок под домом делится отдельно, по ст. 11.4 Земельного кодекса РФ, и только если обе новые части участка пройдут по минимальному размеру и получат отдельный доступ к улице.
Ниже — подробный разбор: почему изолированность частей дома здесь ключевое условие, какие документы нужны для раздела дома, что при этом происходит с земельным участком, какие требования предъявляются к образуемым частям земли и что делать, если минимальный размер не соблюдается.
Можно ли разделить дом на два объекта без суда, если части полностью изолированы?
Да. Статья 252 ГК РФ прямо допускает раздел имущества, находящегося в долевой собственности, по соглашению между самими участниками — без обращения в суд. Судебный порядок нужен только тогда, когда сособственники не смогли договориться. В Вашей ситуации второй собственник согласен, а сам дом уже фактически поделён: у каждой половины отдельный вход, общих помещений нет. Это ключевое условие, потому что раздел допустим лишь тогда, когда он не причиняет несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строения — то есть не требует существенной перестройки, не ухудшает техническое состояние дома и не оставляет одну из частей без самостоятельного входа, отопления, электроснабжения и т.п. Именно этот критерий десятилетиями применяют суды при разделе жилых домов (постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», в редакции от 06.02.2007), и он же фактически используется кадастровыми инженерами и БТИ при подготовке технической документации на добровольный раздел. Поскольку в Вашем случае части дома изначально автономны, оснований считать раздел «несоразмерным ущербом» обычно нет — но убедиться в этом должен специалист, а не сами собственники на глаз.
Какие документы нужны, чтобы оформить раздел дома?
Чтобы раздел состоялся юридически, а не только фактически (по забору и разным входам), нужны два документа. Первый — техническое заключение о возможности реального раздела дома на два самостоятельных объекта без несоразмерного ущерба; такое заключение готовит кадастровый инженер, БТИ или иная специализированная организация, обследовавшая дом. Заключение фиксирует, что части дома действительно автономны и могут существовать как отдельные объекты недвижимости. Второй документ — письменное соглашение о разделе имущества, находящегося в долевой собственности (статья 252 ГК РФ); для сделок с недвижимостью закон требует письменную форму, а переход прав подлежит государственной регистрации в Росреестре. По результатам раздела образуются два самостоятельных объекта недвижимости — каждый со своим кадастровым номером, а общая долевая собственность на дом прекращается: с этого момента у каждого бывшего сособственника в реестре значится собственный, отдельный объект, а не доля в общем.
Как делится земельный участок под домом при разделе дома?
Раздел дома и раздел участка под ним — это два разных, хотя и связанных, юридических действия, и оформляются они отдельно. Раздел земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, регулирует статья 11.4 Земельного кодекса РФ: он проводится с согласия сособственников (в Вашем случае оно есть), а при разделе исходный участок прекращает своё существование — вместо него образуются несколько новых, самостоятельных участков со своими границами и кадастровыми номерами. То, что собственники уже фактически разграничили землю забором и согласны с его расположением, — хорошая основа для межевания, но само по себе забором раздел земли не оформляется: границы должны быть определены инструментально кадастровым инженером и внесены в ЕГРН.
Здесь есть важный нюанс, который часто упускают. Согласно пункту 3 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ, при разделе участка, находящегося в общей собственности, участники по умолчанию сохраняют право общей собственности на ВСЕ образованные в результате раздела участки — если иное прямо не установлено соглашением между ними. Это значит: если в соглашении о разделе явно не написать, что каждый из двух новых участков переходит в единоличную собственность соответствующего владельца, то формально земля разделится географически, но юридически оба новых участка так и останутся в общей долевой собственности обоих бывших сособственников — то есть цель раздела не будет достигнута. Поэтому в соглашении о разделе земли (как и в соглашении о разделе дома) нужно прямо зафиксировать переход каждого участка в раздельную собственность конкретного владельца, а не только описать линию раздела.
Какие требования предъявляются к образуемым частям участка?
Просто «поделить пополам» землю нельзя — статья 11.9 Земельного кодекса РФ устанавливает требования к любым вновь образуемым участкам. Во-первых, границы не должны создавать вклинивание, вкрапливание, изломанность границ или чересполосицу и не должны препятствовать разрешённому использованию расположенных на участке объектов. Во-вторых, и это самое важное на практике, каждый образуемый участок обязан соответствовать предельным — минимальным и максимальным — размерам, установленным правилами землепользования и застройки для той территориальной зоны, где расположен Ваш участок. Конкретные значения минимального размера различаются по регионам и муниципалитетам, поэтому точную цифру для Вашего участка стоит уточнить в местной администрации или у кадастрового инженера. В-третьих, к каждому образуемому участку должен быть обеспечен доступ — проход или проезд от земель общего пользования (например, от улицы): без этого кадастровый учёт и регистрация будут приостановлены (пункт 26 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Раз дом стоит на два хозяина с отдельными входами, у каждой половины участка, как правило, уже есть свой выход к улице, но кадастровый инженер обязан прямо отразить это в межевом плане; если у одной из частей доступа не окажется, его можно обеспечить через сервитут — право ограниченного пользования соседним участком (статья 274 ГК РФ).
Подробнее о том, как соблюдение минимальной площади влияет на возможность раздела, — в материале «Образование земельного участка путём выдела, раздела земельного участка возможно при соблюдении установленных значений минимальной площади».
Какой порядок действий: с чего начать раздел дома и участка?
- Получить у кадастрового инженера, в БТИ или в специализированной организации техническое заключение о возможности реального раздела дома на два самостоятельных объекта без несоразмерного ущерба зданию.
- Оформить письменное соглашение о разделе дома между сособственниками (статья 252 ГК РФ), прямо указав в нём, что каждая часть переходит в единоличную собственность соответствующего владельца, а общая долевая собственность на дом прекращается.
- Заказать у кадастрового инженера межевой план для раздела земельного участка, одновременно закрепив в соглашении, что каждый образуемый участок переходит в единоличную, а не общую собственность (статья 11.4 Земельного кодекса РФ) — с проверкой соответствия предельным размерам и наличия доступа к землям общего пользования (статья 11.9 Земельного кодекса РФ).
- Подать технический план на дом, межевой план на участок, соглашение и заявления на кадастровый учёт и государственную регистрацию прав — лично, через МФЦ или через нотариуса. В результате в ЕГРН появятся две самостоятельные записи по дому и два самостоятельных земельных участка.
Частые вопросы
Нужно ли нотариально заверять соглашение о разделе дома и участка?
По общему правилу сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению. Но из этого правила есть исключение — для случая, когда все участники долевой собственности распоряжаются своими долями одновременно, по одной сделке (часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Раздел, в котором участвуют оба сособственника сразу, подпадает под это исключение, поэтому обязательного нотариального удостоверения не требуется — хотя стороны вправе заверить соглашение у нотариуса по своему желанию.
Что если один из образуемых участков не дотянет до минимального размера?
Тогда разделить участок в натуре не получится ни по соглашению, ни через суд — предельные размеры по статье 11.9 Земельного кодекса РФ обязательны в обоих случаях. Участок в этой ситуации остаётся в общей долевой собственности при уже разделённом доме, а порядок пользования землёй закрепляется отдельным соглашением или в судебном порядке — похожая ситуация подробно разобрана в материале «Раздел земельного участка между наследниками: почему раздел в натуре часто невозможен и как оформить порядок пользования».
Дом после раздела становится «частями жилого дома» или отдельными домами?
Итоговое оформление зависит от того, как кадастровый инженер опишет объекты в технической документации. Когда части дома полностью изолированы — отдельные входы, отсутствие общих помещений, как в Вашем случае, — они нередко оформляются как самостоятельные дома блокированной застройки: это понятие с 1 марта 2022 года ввёл Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ. Конкретный вариант оформления определяется исходя из фактических характеристик дома — это стоит уточнить у кадастрового инженера на этапе технического заключения.
Можно ли разделить участок, если граница по забору определена «на глаз», без документов?
Нет, сам по себе фактический забор не создаёт два юридических объекта. Раздел земли оформляется только межевым планом, в котором координаты границ определяются инструментально и вносятся в ЕГРН (статья 11.4 Земельного кодекса РФ). То, что стороны согласны с расположением забора, упрощает работу кадастрового инженера, но не заменяет само межевание.
Что делать, если второй собственник передумает уже в процессе раздела?
Раздел по соглашению — двусторонняя сделка: довести его до конца во внесудебном порядке без согласия второго собственника нельзя ни по дому, ни по участку. В этом случае остаётся обратиться в суд с требованием о выделе доли в натуре (пункт 3 статьи 252 ГК РФ) — суд будет оценивать ту же техническую возможность раздела и те же требования к образуемому участку.
Краткая сводка: раздел дома и участка на два самостоятельных объекта
- Раздел дома между сособственниками возможен по письменному соглашению без обращения в суд, если части дома изолированы и разделяются без несоразмерного ущерба (статья 252 ГК РФ; постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 10.06.1980 № 4).
- Перед соглашением нужно техническое заключение кадастрового инженера, БТИ или иной специализированной организации о возможности реального раздела дома на два самостоятельных объекта.
- Раздел земельного участка в общей собственности проводится по соглашению сособственников; исходный участок прекращает существование, образуются два новых, самостоятельных участка (статья 11.4 Земельного кодекса РФ).
- В соглашении нужно прямо указать, что каждый образуемый участок переходит в единоличную собственность соответствующего владельца — иначе по умолчанию оба новых участка останутся в общей долевой собственности (пункт 3 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ).
- Каждый образуемый участок обязан соответствовать предельным размерам по правилам землепользования и застройки и иметь доступ (проход или проезд) от земель общего пользования (статья 11.9 Земельного кодекса РФ; пункт 26 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
- Нотариальное удостоверение соглашения не обязательно, если все сособственники делят имущество одной сделкой (часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ), но государственная регистрация прав в Росреестре обязательна в любом случае.
Таким образом, при полностью изолированных частях дома внесудебный раздел вполне реален: начните с технического заключения кадастрового инженера о возможности раздела дома, затем оформите письменное соглашение о разделе дома и отдельное соглашение о разделе земельного участка, прямо указав в обоих, что каждая часть и каждый участок переходят в единоличную собственность соответствующего владельца. Если по итогам межевания хотя бы один из образуемых участков не укладывается в минимальные размеры, установленные для Вашей территориальной зоны, разделить землю в натуре не получится — тогда участок остаётся в общей собственности при уже разделённом доме, а порядок пользования им закрепляется отдельно, либо стороны обращаются в суд.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
