Выдел доли земельного участка при невозможности раздела жилого дома

Здравствуйте.
Скажите пожалуйста, как можно выделить земельный участок из общей долевой собственности 1/4 земельного участка 25 соток и 1/4 жилого дома на этом участке. Физически выделить 1/4 жилого дома возможности нет. Могу ли я потребовать увеличить свою долю земельного участка в счёт отказа от доли в доме?

Здравствуйте!

Коротко: потребовать больше земли взамен отказа от доли в неделимом доме Вы вправе только по соглашению со всеми сособственниками. Если выдел доли дома в натуре невозможен, по пункту 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ Вам причитается денежная компенсация стоимости доли, а не дополнительные сотки.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Можно ли выделить долю в доме, если разделить его физически нельзя?

Право участника долевой собственности требовать выдела своей доли в натуре закреплено пунктом 2 статьи 252 Гражданского кодекса РФ. Но это право не безусловное: пункт 3 той же статьи допускает выдел только тогда, когда он не запрещен законом и возможен без несоразмерного ущерба имуществу. Жилой дом, который нельзя превратить в две и более самостоятельные части, для целей раздела рассматривается как неделимая вещь по правилам статьи 133 Гражданского кодекса РФ: выделить в нем «свои» 1/4 нельзя ни соглашением, ни решением суда. Критерии несоразмерного ущерба разъяснены в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 и в пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996: это существенное ухудшение технического состояния дома, невозможность использовать его по назначению, неудобство в пользовании, снижение стоимости.

На практике вывод о невозможности выдела делает не собственник и не суд «на глаз», а эксперт-строитель. О неделимости дома обычно говорят следующие признаки:

• дом представляет собой единое строение под общей крышей, без капитальной стены, по которой его можно разделить;
• нет технической возможности устроить для каждой части отдельный вход;
• инженерные сети (отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация) общие и не могут быть разведены на автономные контуры;
• после раздела площадь и состав помещений одной из частей не позволяют использовать ее как жилье;
• переоборудование, необходимое для раздела, приведет к недопустимому ухудшению состояния дома или к существенному снижению его стоимости.

Если выдел невозможен, право собственности на долю у Вас не исчезает — меняется лишь набор доступных требований. Вместо выдела в натуре Вы можете просить о выплате стоимости доли (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ) либо об определении порядка пользования домом (статья 247 Гражданского кодекса РФ). Второй вариант долю не прекращает: за каждым сособственником закрепляются конкретные помещения, а места общего пользования остаются совместными. Пункты 6 и 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 прямо разграничивают эти способы: выдел прекращает право на долю в общем имуществе, а определение порядка пользования — нет, и невозможность выдела не мешает установить порядок пользования с учетом сложившегося порядка и нуждаемости каждого собственника.

Можно ли выделить земельный участок, пока дом остается в общей собственности?

Выдел земельного участка в счет доли — самостоятельная процедура, она описана в статье 11.5 Земельного кодекса РФ. При выделе образуется новый участок, у выделившегося собственника возникает право на него, а остальные сохраняют право общей долевой собственности на измененный исходный участок. Формально Ваша 1/4 от 25 соток — это 6,25 сотки, и арифметически такой участок выделить можно. Практическое препятствие в другом: пока дом остается общим, земля под ним и вокруг него нужна всем собственникам для его обслуживания, поэтому «отрезать» пятно застройки и подходы к дому не получится.

Требования к образуемым участкам установлены статьей 11.9 Земельного кодекса РФ. Проверить придется каждое из них:

• размер и исходного, и образуемого участка не должен нарушать предельные минимальные и максимальные размеры, установленные градостроительным регламентом правил землепользования и застройки Вашего муниципалитета;
• границы не должны приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице;
• образование участка не должно делать невозможным разрешенное использование расположенных на нем объектов недвижимости — то есть жилого дома;
• к каждому участку должен сохраняться доступ (проход и проезд) с земель общего пользования;
• образование участков не должно нарушать иные требования земельного и градостроительного законодательства.

Отдельно действует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленный подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ: земля и стоящие на ней здания следуют общей судьбе, если законом не установлено иное. Этот же подход отражен в статье 271 Гражданского кодекса РФ (право пользования участком собственником недвижимости) и в статье 35 Земельного кодекса РФ. Поэтому суды рассматривают судьбу дома и участка комплексно: сначала выясняют, делится ли дом, и только потом определяют вариант раздела земли. Выдел «своей» земли без решения вопроса по дому обычно возможен лишь в части, свободной от застройки, и лишь если оставшийся участок сохраняет пригодность для обслуживания дома.

Можно ли увеличить свою долю в земле в счет отказа от доли в доме?

Сама по себе такая конструкция закону не противоречит: имущество, находящееся в долевой собственности, делится между участниками по соглашению между ними (пункт 1 статьи 252 Гражданского кодекса РФ), а условия соглашения стороны определяют сами в силу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса РФ). Вы вправе предложить сособственнику, у которого 3/4, забрать Вашу долю в доме, а взамен передать Вам часть своей доли в земельном участке или выделить Вам участок большей площади. Но принудить к такому обмену нельзя: это распоряжение чужой долей, а суд не может увеличить Вашу долю в земле за счет других собственников против их воли. По пункту 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ при невозможности выдела Вам причитается именно денежная компенсация стоимости доли, а не другое имущество.

Экономическую сторону сделки лучше просчитать заранее. Доля в ветхом доме и сотки земли могут стоить по-разному, и предложение, выгодное Вам, может оказаться невыгодным второй стороне. Поэтому переговорам обычно предшествует независимая оценка рыночной стоимости доли в доме и доли в участке — она же пригодится и в суде, если договориться не удастся.

Любой согласованный вариант оформляется письменно. Сделки по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость по общему правилу подлежат нотариальному удостоверению — это требование статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; исключение сделано, в частности, для случая, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке. Переход права возникает с момента государственной регистрации (статья 8.1 и статья 131 Гражданского кодекса РФ), поэтому до записи в ЕГРН никакие устные договоренности юридической силы не имеют.

Что требовать в суде, если договориться не удалось?

Если переговоры зашли в тупик, спор решается судом. Иск о правах на дом и земельный участок предъявляется по месту нахождения недвижимости — это исключительная подсудность, установленная статьей 30 Гражданского процессуального кодекса РФ. Порядок действий обычно такой:

1. Соберите документы: выписки из ЕГРН на дом и участок, технический паспорт или технический план дома, межевой план участка, документы-основания возникновения права.
2. Направьте сособственникам письменное предложение о разделе (выделе доли) — оно подтвердит попытку урегулировать спор миром и пригодится суду.
3. Закажите оценку рыночной стоимости доли в доме и доли в участке.
4. Подайте иск о выделе доли, а при доказанной невозможности выдела — о взыскании компенсации стоимости доли по пункту 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ с прекращением Вашего права на долю в доме.
5. Заявите ходатайство о назначении строительно-технической и оценочной экспертизы в порядке статьи 79 Гражданского процессуального кодекса РФ: именно эксперт определяет варианты раздела дома и участка и стоимость долей.
6. После вступления решения в силу зарегистрируйте изменения в ЕГРН.

Требование об увеличении Вашей земельной доли в счет отказа от дома в такой иск включать бессмысленно: суд разрешает спор по нормам статьи 252 Гражданского кодекса РФ и статей 11.5, 11.9 Земельного кодекса РФ, а не перераспределяет доли по желанию одной из сторон. Зато Вы вправе заключить мировое соглашение на любых условиях, не противоречащих закону, — в том числе и на условиях обмена доли в доме на дополнительные сотки. Такое мировое соглашение утверждает суд, и оно становится основанием для регистрации прав.

Когда компенсацию присуждают без согласия остальных собственников?

Пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ описывает исключительный случай: суд может обязать выплатить собственнику компенсацию вместо выдела доли и без его согласия, если доля незначительна, выделить ее в натуре нельзя и существенного интереса в использовании общего имущества у собственника нет. В пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 разъяснено, что существенный интерес выясняется в каждом деле отдельно — с учетом возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей и других обстоятельств, а не по формальным признакам. Пункт 5 статьи 252 Гражданского кодекса РФ добавляет главное последствие: с получением компенсации собственник утрачивает право на долю.

Для Вашей ситуации из этого следуют два вывода. Во-первых, доля в 1/4 редко признается незначительной, поэтому рассчитывать на принудительный выкуп Вашей доли по инициативе соседей не стоит — как и Вам не удастся принудить их к выкупу в обычном порядке: суды идут на это лишь в исключительных случаях, при доказанной совокупности условий пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ. Во-вторых, если выплату Вам все же присудят или Вы согласуете ее сами, право на долю в доме прекратится, а Ваша доля в земельном участке от этого автоматически не увеличится: судьба земли решается отдельно, по правилам статей 11.5 и 11.9 Земельного кодекса РФ.

Частые вопросы

Кто оплачивает строительно-техническую экспертизу?

По общему правилу расходы предварительно вносит сторона, заявившая ходатайство о назначении экспертизы (статья 96 Гражданского процессуального кодекса РФ). Если ходатайство заявили обе стороны, расходы распределяются между ними поровну. По итогам дела судебные расходы взыскиваются с проигравшей стороны пропорционально удовлетворенным требованиям в порядке статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Можно ли просто продать свою долю в доме и в земле?

Да, распоряжение долей — Ваше право по статье 246 Гражданского кодекса РФ. Но при продаже постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки по той же цене: их нужно письменно известить и дождаться месячного срока для недвижимости (статья 250 Гражданского кодекса РФ). Сделка удостоверяется нотариусом.

Сохранится ли право пользоваться домом, если я выделю себе участок?

Да. Выдел земельного участка прекращает Вашу долю только в праве на этот участок (статья 11.5 Земельного кодекса РФ). Доля в доме остается за Вами со всеми правами и обязанностями сособственника: пользование по соглашению или по решению суда (статья 247 Гражданского кодекса РФ) и участие в расходах на содержание дома соразмерно доле (статья 249 Гражданского кодекса РФ).

Обязательно ли решать судьбу дома и участка в одном процессе?

Формально это разные требования, но объединять их удобнее: вариант раздела земли зависит от того, делится ли дом и где проходит пятно застройки. Такой подход опирается на принцип единства судьбы участка и строений (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ) и позволяет назначить одну экспертизу сразу по обоим объектам, а не две подряд.

Что делать, если сособственники уклоняются от переговоров?

Направьте предложение о разделе заказным письмом с описью вложения по адресу регистрации каждого сособственника и сохраните почтовые документы. Молчание в разумный срок означает, что мирный путь исчерпан, и можно обращаться в суд. Переписка пригодится и при распределении судебных расходов, и при обсуждении мирового соглашения в процессе.

Краткая сводка: выдел доли земли при неделимом доме

• Выдел доли в натуре возможен, только если он не запрещен законом и не причиняет несоразмерного ущерба имуществу — пункты 2 и 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4.
• Дом, который нельзя разделить на изолированные части с отдельными входами и автономными коммуникациями, признается неделимым (статья 133 Гражданского кодекса РФ), и выдел 1/4 в нем невозможен.
• Вместо выдела доступны денежная компенсация стоимости доли (пункты 3 и 5 статьи 252 Гражданского кодекса РФ) или определение порядка пользования домом (статья 247 Гражданского кодекса РФ).
• Земельный участок выделяется по статье 11.5 Земельного кодекса РФ с соблюдением требований статьи 11.9 Земельного кодекса РФ: предельные размеры, отсутствие вклинивания и изломанности границ, сохранение возможности использовать дом.
• Увеличить свою долю в земле в счет отказа от доли в доме можно только соглашением сособственников или мировым соглашением; суд принудительно доли не перераспределяет — по пункту 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ он присуждает компенсацию.
• Компенсация без согласия собственника — исключение из пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ: доля незначительна, выдел невозможен, существенного интереса нет (пункт 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996).

Таким образом, идея получить больше земли взамен доли в неделимом доме имеет правовые основания, но реализуется она через договоренность, а не через принуждение: закон допускает раздел имущества по соглашению сособственников (пункт 1 статьи 252 Гражданского кодекса РФ), а суд при невозможности выдела присуждает денежную компенсацию (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ). Начните с оценки долей и письменного предложения сособственникам, при отказе — идите в суд с требованием о выделе доли и альтернативным требованием о компенсации, заявив ходатайство о строительно-технической экспертизе, а вариант обмена доли в доме на дополнительные сотки оставьте для мирового соглашения.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

С дополнительной информацией по вопросу Вы можете ознакомиться по указанным ниже ссылкам:

1. Статья 252 Гражданского кодекса РФ «Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли»
2. Статья 247 Гражданского кодекса РФ «Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности»
3. Статья 250 Гражданского кодекса РФ «Преимущественное право покупки»
4. Статья 133 Гражданского кодекса РФ «Неделимые вещи»
5. Статья 11.5 Земельного кодекса РФ «Выдел земельного участка»
6. Статья 11.9 Земельного кодекса РФ «Требования к образуемым и измененным земельным участкам»
7. Статья 1 Земельного кодекса РФ «Основные принципы земельного законодательства»
8. Статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ «Исключительная подсудность»