Раздел земельного участка между наследниками: почему раздел в натуре часто невозможен и как оформить порядок пользования

Получение земельного участка по наследству несколькими лицами означает возникновение общей долевой собственности. Каждый наследник получает не конкретный участок земли, а долю в праве. 

Возможность раздела земельного участка регулируется не только волей наследников, но и императивными требованиями Земельного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ.

Основное препятствие содержится в пункте 4 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ, согласно данной норме Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Кроме того, в пункте 6 статьи 11.9 ЗК РФ закреплено, что Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Конкретная цифра предельного минимального размера не содержится в федеральных законах. Она устанавливается для каждой территориальной зоны правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципального образования. 

Правовой статус земли, которую нельзя поделить

Если раздел невозможен, участок остается в общей долевой собственности наследников. Правовое регулирование такой собственности осуществляется на основании главы 16 Гражданского кодекса РФ.

Ключевые моменты для сособственников:

1)Объектом права является весь участок целиком, а не его отдельные части.

2)Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников (статья 247 ГК РФ).

3)Распоряжение имуществом (продажа, дарение, залог всей земли) требует единогласия.

Именно здесь и возникает необходимость в формализации отношений между наследниками, чтобы избежать постоянных конфликтов.

Соглашение о порядке пользования как альтернатива разделу

Когда физический раздел земли в натуре запрещён, Гражданский кодекс РФ предоставляет механизм, позволяющий закрепить за каждым из наследников конкретную территорию в границах единого участка. Это соглашение об определении порядка пользования.

Юридическая природа:
Это сделка между сособственниками, которая не прекращает право общей долевой собственности и не создает новых объектов недвижимости. Ее суть — в детальном описании, какая именно часть общего участка передается в пользование каждому из наследников.

Возможность заключения такого соглашения вытекает из статьи 247 ГК РФ. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Что должно быть в документе:
Чтобы соглашение имело силу и исключало двойное толкование, его следует составить письменно и максимально детализировать:

1. Стороны: все наследники, принявшие наследство, с указанием размеров их идеальных долей.
2. Объект: кадастровый номер и адрес единого земельного участка.
3. Графическая основа: обязательным приложением к соглашению является план (схема) земельного участка, выполненная кадастровым инженером. На схеме отображаются координаты поворотных точек частей, выделяемых каждому пользователю. Без этого приложения соглашение легко оспорить из-за неопределённости предмета.
4. Предмет: указание, что стороны не производят раздел, а лишь определяют, кто какой территорией пользуется.
5. Порядок несения расходов: урегулирование вопроса об оплате земельного налога и содержании мест общего пользования (например, общей дорожки от ворот).

Если один из наследников продаст свою долю, возникнет вопрос: обязан ли новый покупатель соблюдать ранее заключённое соглашение? По смыслу статьи 247 ГК РФ, новый собственник может заявить о несогласии со старым порядком. Чтобы обезопасить стороны от этого, в текст договора купли-продажи доли обязательно включают условие о том, что покупатель ознакомлен с соглашением о порядке пользования и обязуется его соблюдать

Что нельзя сделать, имея только соглашение о порядке пользования

Наследники, подписавшие соглашение, должны чётко осознавать его пределы:

1)Участок остаётся единым объектом налогообложения и учёта.

2)Часть, которой пользуется наследник, не становится его собственностью. Её нельзя продать как отдельный участок, подарить или заложить. Продаётся только идеальная доля в праве на весь участок с соблюдением преимущественного права покупки других сособственников (статья 250 ГК РФ).

3)Строительство капитальных объектов (жилого дома) на своей части участка формально требует разрешения на строительство и, как правило, письменного согласия всех сособственников, поскольку земля находится в общей собственности.

Судебный порядок: если согласие не достигнуто

Если хотя бы один из наследников отказывается подписывать предложенный проект соглашения, спор об определении порядка пользования рассматривается в суде. Такие дела имеют исковой характер и требуют проведения судебной землеустроительной экспертизы.

При вынесении решения суд, руководствуясь статьей 247 ГК РФ, будет оценивать:

1)соответствие выделяемой в пользование площади размеру доли;

2)сложившийся порядок пользования (существовавший при жизни наследодателя);

3)необходимость обеспечения доступа каждого сособственника к выделяемой части с земель общего пользования.

Таким образом, возникновение общей долевой собственности на земельный участок в порядке наследования далеко не всегда позволяет наследникам произвести его физический раздел. Императивные требования статьи 11.9 Земельного кодекса РФ в совокупности с градостроительными регламентами муниципальных образований часто делают образование самостоятельных участков юридически невозможным.В таких обстоятельствах единственным правовым инструментом, позволяющим урегулировать отношения между наследниками, остаётся соглашение об определении порядка пользования.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Ю)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.