Выписка долевого собственника: права и ограничения для совершеннолетних детей

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, можно ли выписать сына из квартиры (40 лет сыну), который не проживает в этой квартире уже лет 15, но в этой квартире его 1/5 часть.

Здравствуйте!

Коротко: выписать сына нельзя, пока ему принадлежит 1/5 доли: право пользования жильем следует за правом собственности (статьи 209, 288 Гражданского кодекса РФ, статья 30 Жилищного кодекса РФ). Длительное непроживание это право не прекращает.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов, которые остаются у остальных сособственников квартиры.

Можно ли выписать из квартиры собственника доли без его согласия?

Нет, по общему правилу это невозможно. Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, а статья 288 Гражданского кодекса РФ прямо относит эти правомочия и к жилому помещению. То же закрепляет статья 30 Жилищного кодекса РФ: собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением. Если квартира находится в долевой собственности, дополнительно действует статья 247 Гражданского кодекса РФ — владение и пользование таким имуществом осуществляется по соглашению всех участников, а при недостижении соглашения порядок определяет суд. Отсюда следует ключевой вывод: пока за Вашим сыном сохраняется 1/5 доли, он имеет законное право пользоваться квартирой, и лишить его регистрации по месту жительства принудительно, не прекратив при этом само право собственности, нельзя. Регистрация здесь вторична: она лишь фиксирует место жительства и, по статье 3 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», не может служить основанием ограничения или условием реализации прав.

Чем регистрация по месту жительства отличается от права на долю в квартире?

В подобных ситуациях важно четко разделять два разных правовых института. Регистрация носит учетный, уведомительный характер: она подтверждает, где человек проживает, и нужна для взаимодействия с государственными органами, но сама по себе не создает и не отменяет право на жилое помещение. Право собственности, напротив, возникает из сделки, наследования или приватизации, вносится в Единый государственный реестр недвижимости и дает своему обладателю полный набор правомочий. Поэтому спор «о выписке» на деле почти всегда упирается в вопрос: есть ли у человека самостоятельное право пользования квартирой. Ниже сопоставлены типичные ситуации.

Почему статья 31 Жилищного кодекса РФ в этой ситуации не применяется?

Статью 31 Жилищного кодекса РФ часто вспоминают как универсальный способ «выписать» родственника, и это самая распространенная ошибка. Норма регулирует права граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, и позволяет прекратить право пользования у бывшего члена семьи собственника. Разъяснения о ее применении даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14. Но Ваш сын выступает не членом семьи собственника, а самостоятельным сособственником: его право пользования вытекает из его собственной доли, а не из семейных отношений с Вами. Все участники долевой собственности равноправны, и один из них не может прекратить право пользования другого по правилам статьи 31 Жилищного кодекса РФ. По этой же причине не сработает и ссылка на прекращение семейных отношений: юридически значим здесь не состав семьи, а запись в реестре недвижимости.

Влияет ли на права сына то, что он 15 лет не живет в квартире?

Само по себе длительное отсутствие не прекращает право собственности. Перечень оснований прекращения права собственности закреплен в статье 235 Гражданского кодекса РФ, и «неиспользование жилья» в него не входит; принудительное изъятие имущества у собственника допускается только в случаях, прямо названных законом. Более того, к требованиям собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения, исковая давность не применяется в силу статьи 208 Гражданского кодекса РФ — то есть ссылка на «прошло пятнадцать лет» не работает и в обратную сторону. При этом отсутствие в квартире не освобождает сына и от обязанностей: по статье 249 Гражданского кодекса РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию. Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, включая взносы на капитальный ремонт, следует из статей 153 и 158 Жилищного кодекса РФ. Если Вы много лет платите за всех, эти расходы в приходящейся на его долю части можно взыскать с сына в судебном порядке — и нередко именно такой иск становится поводом для переговоров о выкупе доли.

Можно ли выкупить долю через суд, если сын не согласен ее продавать?

Такой механизм существует, но он узкий. Пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ позволяет суду обязать остальных участников долевой собственности выплатить компенсацию собственнику доли и с ее получением прекратить его право на общее имущество. Разъяснения о применении этой нормы даны, в частности, в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8. Условия должны выполняться одновременно:

• доля собственника незначительна;
• эта доля не может быть реально выделена в натуре;
• собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Существенный интерес суд оценивает по конкретным обстоятельствам: возраст собственника, состояние здоровья, профессия, наличие у него другого жилья, нуждаемость в спорной квартире. Доля в размере 1/5 (то есть 20 процентов) обычно не признается судами незначительной, а выделить ее в натуре в квартире, как правило, технически невозможно — самостоятельное помещение с отдельным входом и коммуникациями из нее не образуется. Поэтому в описанной Вами ситуации вероятность принудительного выкупа доли невысока и зависит от площади квартиры, ее планировки и обеспеченности сына другим жильем.

Что можно сделать на практике и в каком порядке действовать?

1. Запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости и проверить правоустанавливающие документы: точные размеры долей, основание их возникновения, наличие обременений.
2. Предложить сыну продать долю остальным сособственникам. Распоряжение долей — его личное право по статье 246 Гражданского кодекса РФ, поэтому договоренность здесь основной путь. После перехода права собственности вопрос регистрации решается сам собой.
3. Если он решит продать долю постороннему лицу, помнить о преимущественном праве покупки: по статье 250 Гражданского кодекса РФ он обязан письменно известить остальных участников, и на приобретение доли в недвижимости дается месяц.
4. Оформить сделку у нотариуса: удостоверение сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость требуется в силу статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
5. При конфликте о самом пользовании квартирой обратиться в суд с иском об определении порядка пользования по статье 247 Гражданского кодекса РФ: суд закрепит за каждым сособственником конкретные помещения с учетом размера долей.
6. Взыскать с сына приходящуюся на его долю часть расходов на содержание квартиры и коммунальные платежи (статья 249 Гражданского кодекса РФ, статьи 153 и 158 Жилищного кодекса РФ), а при желании разделить лицевые счета.
7. Если сын или третьи лица создают препятствия в пользовании квартирой, заявить негаторный иск по статье 304 Гражданского кодекса РФ: собственник вправе требовать устранения любых нарушений своего права, даже не связанных с лишением владения.

Как снимают с регистрационного учета, если основание все же появилось?

Порядок установлен Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 № 713. Добровольно человек снимается с учета сам — заявлением через подразделение по вопросам миграции МВД России, многофункциональный центр или портал государственных услуг; при регистрации по новому адресу прежняя снимается автоматически. Принудительно орган регистрационного учета снимает гражданина с учета в случаях, названных в пункте 31 Правил, и ключевой из них — вступившее в законную силу решение суда о выселении или о признании утратившим право пользования жилым помещением. Такой иск предъявляется в районный суд по месту нахождения квартиры: по статье 30 Гражданского процессуального кодекса РФ для споров о правах на недвижимое имущество установлена исключительная подсудность. Дело рассматривается в срок до двух месяцев со дня поступления заявления (статья 154 Гражданского процессуального кодекса РФ), а решение вступает в силу по истечении месячного срока на апелляционное обжалование (статья 321 Гражданского процессуального кодекса РФ). Применительно к сособственнику такое решение возможно только после того, как его право собственности на долю прекратится, — например, после продажи доли или выкупа ее по правилам статьи 252 Гражданского кодекса РФ.

Частые вопросы

Может ли сын вселиться в квартиру спустя пятнадцать лет?

Да, как сособственник он вправе пользоваться квартирой (статьи 209 и 247 Гражданского кодекса РФ, статья 30 Жилищного кодекса РФ). Если остальные участники против, порядок пользования определяет суд с учетом размера долей и планировки. Само по себе долгое отсутствие права на вселение не лишает — оснований прекращения права собственности статья 235 Гражданского кодекса РФ для этого не дает.

Можно ли продать квартиру целиком без согласия сына?

Нет. Распоряжение имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников (статья 246 Гражданского кодекса РФ). Без сына можно продать только свои доли, и то с соблюдением его преимущественного права покупки по статье 250 Гражданского кодекса РФ. Сделка по отчуждению доли удостоверяется нотариально в силу статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Кто платит за квартиру, если сособственник в ней не живет?

Расходы распределяются соразмерно долям независимо от фактического проживания: это следует из статьи 249 Гражданского кодекса РФ, а обязанность вносить плату за жилое помещение, коммунальные услуги и взносы на капитальный ремонт — из статей 153 и 158 Жилищного кодекса РФ. Часть платежей за услуги по счетчикам при доказанном непроживании может быть пересчитана.

Что будет с долей сына, если он не выходит на связь?

Доля остается за ним. Если место жительства неизвестно длительное время, закон предусматривает процедуры признания гражданина безвестно отсутствующим и объявления умершим (статьи 42 и 45 Гражданского кодекса РФ), но это самостоятельные судебные дела со своими условиями. Автоматического перехода доли к другим сособственникам из-за молчания или отсутствия человека закон не допускает.

Краткая сводка: главное о выписке сособственника

• Право пользования квартирой у сына вытекает из его доли, а не из регистрации: статьи 209 и 288 Гражданского кодекса РФ, статья 30 Жилищного кодекса РФ.
• Регистрация носит учетный характер и не создает и не отменяет прав на жилье — статья 3 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1.
• Правила о бывших членах семьи собственника к сособственнику не применяются: статья 31 Жилищного кодекса РФ и постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14.
• Длительное непроживание не прекращает право собственности: закрытый перечень оснований дан в статье 235 Гражданского кодекса РФ.
• Принудительный выкуп доли возможен лишь при совокупности трех условий — пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, пункт 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8; доля 1/5 незначительной обычно не считается.
• Снятие с учета по решению суда оформляется по пункту 31 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 № 713, и только после прекращения права собственности.

Таким образом, ключевым фактором в Вашей ситуации является наличие у сына права собственности на 1/5 доли: пока это право сохраняется, снять его с регистрационного учета принудительно нельзя. Реальные пути — договориться о выкупе или продаже доли, определить порядок пользования квартирой через суд по статье 247 Гражданского кодекса РФ и взыскать причитающуюся с него часть расходов на содержание жилья.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

1. ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
2. ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
3. ЖК РФ Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении