Как купить квартиру в общую долевую собственность?

Адвокат Антонов А.П.

При покупке квартиры несколькими лицами у покупателей возникает общая долевая собственность на такую квартиру: каждый становится собственником не квартиры целиком, а доли в праве на неё, а пользование, распоряжение общим имуществом и участие в расходах по его содержанию определяются законом и соглашением сособственников (п. п. 1, 3 ст. 244, п. 1 ст. 549 ГК РФ). Ниже — пошаговый порядок такой покупки: какие документы запросить у продавца, как оформить договор, как зарегистрировать право, какая госпошлина уплачивается и какой правовой режим действует у сособственников после сделки.

Информация актуальна на 1 сентября 2026 года.

Шаг 1. Получите у продавца необходимые документы

Для заключения договора купли-продажи рекомендуется запросить у продавца, в частности, следующие документы (п. 1 ст. 32, п. 1 ст. 33, п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 1 ст. 34, п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36, п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 5 ст. 19 ЖК РФ; ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; ч. 1, 7 ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ; ч. 2 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ):

1. правоустанавливающие документы на квартиру (например, договор приватизации, купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда или иной документ, на основании которого возникло право собственности продавца на квартиру);
2. свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, выданное до 15.07.2016, либо выписку из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП). Указанные документы не требуются, если право собственности продавца возникло до 31.01.1998. В этом случае на правоустанавливающих документах должен стоять штамп о регистрации, сделанный бюро технической инвентаризации (БТИ);
3. нотариальное согласие супруга продавца на продажу квартиры, если она приобреталась в браке и является совместно нажитым имуществом;
4. разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин;
5. выписку из домовой книги, в которой содержатся сведения о зарегистрированных в квартире лицах;
6. документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
7. технический паспорт квартиры или экспликацию и поэтажный план (необходимы для того, чтобы удостовериться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки).

Шаг 2. Заключите договор купли-продажи

Договор считается заключённым, если между его сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Договор купли-продажи должен содержать данные, позволяющие определённо установить продаваемую квартиру (адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену продаваемой квартиры. При отсутствии этих данных договор может быть признан незаключённым (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).

При наличии лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования квартирой после её продажи, договор купли-продажи также должен содержать перечень таких лиц с указанием их прав на пользование квартирой (п. 1 ст. 558 ГК РФ). При покупке квартиры в общую долевую собственность следует указать размер долей, приобретаемых каждым из покупателей (доли могут быть как равными, так и не равными) (п. 2 ст. 244, п. п. 1, 2 ст. 245 ГК РФ). Кроме того, рекомендуется указать в договоре сведения о правоустанавливающих документах на квартиру, о дате и номере государственной регистрации права собственности продавца, порядок расчётов, срок передачи квартиры покупателям, а также сведения о наличии/отсутствии обременений.

Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ). Он не требует обязательного нотариального удостоверения. Исключение составляют, в частности, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру (за исключением, в частности, сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, договоров, заключённых в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве). Именно к этому исключению относится и покупка квартиры сразу несколькими лицами в долевую собственность у единственного собственника: продавец отчуждает свою квартиру одной сделкой, в результате которой возникают доли покупателей, — такая сделка требует нотариального удостоверения;
• сделки по отчуждению квартиры, принадлежащей гражданину, находящемуся под опекой, несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

По желанию сторон договор может быть удостоверен нотариально и в остальных случаях (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате). В настоящее время возможно удостоверение сделки двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения квартиры (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).

Обратите внимание: правило о преимущественном праве покупки доли (ст. 250 ГК РФ) в этой ситуации не применяется. Оно действует, когда один из уже существующих сособственников впоследствии продаёт свою долю постороннему лицу, — тогда остальные сособственники вправе выкупить её на тех же условиях. При первоначальной покупке квартиры несколькими лицами доли возникают одновременно у всех покупателей по одному договору, поэтому преимущественное право никого из них не затрагивает.

Шаг 3. Зарегистрируйте право собственности на квартиру

Переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Для этого представьте в орган регистрации прав заявление и необходимые документы (ч. 1, 2 ст. 14, п. 1 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Если договор удостоверен нотариально, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, если стороны сделки не возражают против этого (ч. 2 ст. 53.1, ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате). В остальных случаях стороны сделки могут представить документы на регистрацию самостоятельно. Если договор удостоверен нотариально, то с заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона сделки. Если договор заключён в простой письменной форме, заявление о государственной регистрации должны представить все участники договора (п. п. 3, 5 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. При этом представлять документ об уплате госпошлины не требуется (заявитель вправе сделать это по собственной инициативе). Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти рабочих дней со дня подачи заявления заявление и прилагаемые к нему документы возвращаются без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Справка. Размер госпошлины

С 2026 года размер госпошлины за государственную регистрацию права собственности на недвижимость больше не является фиксированным независимо от стоимости объекта: он зависит от кадастровой стоимости квартиры (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если кадастровая стоимость квартиры не превышает 20 000 000 руб., госпошлина для физического лица составляет 4 000 руб. Если кадастровая стоимость квартиры превышает 20 000 000 руб., размер госпошлины увеличивается — точный расчёт зависит от кадастровой стоимости конкретного объекта. Итоговый размер госпошлины округляется до значения, кратного 100 руб.

При приобретении квартиры в общую долевую собственность по договору купли-продажи госпошлина уплачивается каждым из сособственников соразмерно его доле в праве собственности — то есть от суммы, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости квартиры (4 000 руб., если кадастровая стоимость не превышает 20 000 000 руб.), умноженной на размер доли конкретного покупателя.

При наличии возможности обратиться с заявлением и уплатить госпошлину через портал госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7, то есть для квартиры с кадастровой стоимостью до 20 000 000 руб. составит 2 800 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ; Письмо Минфина России от 16.08.2016 № 03-05-05-03/47976).

Шаг 4. Получите документы после регистрации

Срок государственной регистрации составляет (ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ):

• семь рабочих дней со дня приёма органом регистрации прав заявления и прилагаемых к нему документов;
• девять рабочих дней со дня приёма заявления и документов в МФЦ;
• три рабочих дня со дня приёма или поступления в орган регистрации прав заявления и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки (пять рабочих дней со дня приёма таких документов в МФЦ);
• один рабочий день, следующий за днём поступления заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки в электронной форме.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приёма документов. Однако если на момент представления заявления и необходимых документов в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию и документ о её уплате не представлен вместе с указанным заявлением, то течение срока государственной регистрации начинается со дня получения органом регистрации прав сведений об уплате госпошлины (ч. 7 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; п. 1 Приложения № 3 к Приказу Росреестра от 01.06.2021 № П/0241).

Правовой режим общей долевой собственности после покупки

После регистрации права каждый из покупателей становится участником общей долевой собственности на квартиру, и дальнейшее владение, пользование и распоряжение ею подчиняются отдельным правилам, о которых сособственникам стоит знать заранее.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом по иску любого из них (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Это означает, что порядок пользования квартирой (например, кто из сособственников занимает какую комнату) стороны определяют сами; если договориться не удаётся, спор решается в судебном порядке.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). На практике это касается налога на имущество физических лиц, взносов на капитальный ремонт и коммунальных платежей: их размер для каждого сособственника определяется пропорционально его доле в праве собственности на квартиру.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ) — то есть продать, подарить или иным образом распорядиться квартирой целиком можно только совместно. При этом каждый сособственник вправе самостоятельно распорядиться своей долей (продать, подарить, завещать); именно в этом случае — при последующей продаже доли постороннему лицу — у остальных сособственников возникает преимущественное право её покупки на тех же условиях (ст. 250 ГК РФ).

Краткая сводка: как оформить покупку квартиры в общую долевую собственность

Покупка квартиры несколькими лицами в общую долевую собственность оформляется в четыре шага: (1) проверка документов продавца, (2) заключение договора купли-продажи с указанием размера долей каждого покупателя — как правило, с обязательным нотариальным удостоверением, поскольку сделка приводит к возникновению долевой собственности; (3) государственная регистрация перехода права в Росреестре с уплатой госпошлины, размер которой с 2026 года зависит от кадастровой стоимости квартиры (4 000 руб. для физлица при кадастровой стоимости до 20 000 000 руб., пропорционально доле каждого сособственника); (4) получение выписки из ЕГРН. После регистрации у покупателей возникает не только право собственности, но и набор обязанностей друг перед другом — по порядку пользования квартирой и по несению расходов на неё соразмерно долям.

Таким образом, покупка квартиры в общую долевую собственность требует нотариального удостоверения договора (за исключением случая, когда все доли отчуждаются одним собственником в рамках специальных программ), уплаты госпошлины исходя из кадастровой стоимости квартиры соразмерно доле каждого покупателя и регистрации перехода права в Росреестре; после регистрации порядок пользования квартирой и распределение расходов на её содержание определяются соглашением сособственников либо, при его отсутствии, судом.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.