Громкое дело певицы Ларисы Долиной, потерявшей квартиру и более 200 миллионов рублей из-за мошенников, наглядно демонстрирует: даже публичные люди с финансовыми ресурсами не застрахованы от сложных мошеннических схем «социальной инженерии». Суд встал на сторону Долиной и вернул ей квартиру, однако добросовестный покупатель — 34-летняя мать-одиночка Полина Лурье — осталась без жилья и без 112 миллионов рублей. Это дело создало опасный прецедент: по всей России участились случаи, когда продавцы после получения денег заявляют о воздействии мошенников и добиваются отмены сделок через суд.
Фактические обстоятельства
Продавец направила заявление в правоохранительные органы, указав на противоправные действия в отношении себя. Её позиция заключалась в том, что третьи лица убедили её продать квартиру по сниженной цене, хотя такого намерения у неё первоначально не было, и затем направили её на передачу денежных средств этим же лицам. Возбуждено уголовное преследование по признакам мошенничества в особо крупном размере (ч. 4 ст. 159 УК РФ).
Параллельно продавец инициировала судебное разбирательство об аннулировании договора купли-продажи, ссылаясь на стандартные основания недействительности сделок: состояние психического здоровья, препятствующее осознанию характера действий (ст. 177 ГК РФ), и совершение сделки под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ).
Со своей стороны покупатель подал встречное исковое требование о принудительном выселении как от своего имени, так и от имени своего ребёнка.
Решения судебных инстанций
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск продавца, признав сделку недействительной. Недвижимое имущество было переоформлено в собственность продавца. Однако суд не возложил на неё обязанность по возмещению денежных средств покупателю.
Примечание о необычности решения: Возникает вопрос о целесообразности применения двусторонней реституции (восстановления первоначального положения сторон) — когда имущество возвращается продавцу, а денежные средства — покупателю, что предусматривает закон при признании сделки недействительной.
Московский городской суд мотивировал своё решение следующим образом: денежные средства, полученные за квартиру, оказались в руках преступников в результате совершенного ими преступления. Лица, виновные в хищении, должны быть привлечены к ответственности в рамках уголовного судопроизводства. Суд счёл, что требования покупателя о возмещении убытков в отношении продавца необоснованны. Покупатель должен обращаться с требованиями к лицам, фактически присвоившим денежные средства, а не к своему контрагенту по сделке.
Ключевой вывод: Преступные действия были совершены в отношении продавца; участие покупателя в них не установлено либо не доказано. Соответственно, покупатель должен возмещать убытки путём предъявления претензий к преступникам, а не к продавцу.
Возможно впереди рассмотрение дела в кассационной инстанции.
Практический анализ ситуации
Конструкция правовых отношений в данном случае представляется спорной и порождает обоснованные сомнения. Некоторые участники рынка придерживаются позиции о целесообразности приобретения исключительно новостроек, избегая вторичного рынка. Такой вывод представляется чрезмерно категоричным. Более целесообразным подходом является повышение уровня предварительной проверки при совершении сделок с учётом факторов, выходящих за пределы самой сделки, а также надлежащее внимание к потенциально настораживающим обстоятельствам.
Факторы риска при приобретении недвижимости
Сниженная стоимость. Небольшое снижение цены относительно рынка допустимо в ходе переговоров, однако значительное снижение требует внимания . В договоре должна отражаться рыночная стоимость объекта.
Требование наличных расчётов. В современных условиях необходимость в крупных наличных суммах обычно отсутствует и может служить признаком риска . Оптимальным способом расчёта является банковский аккредитив, при котором денежные средства перечисляются на счёт банка и остаются там до завершения регистрации перехода прав. Альтернативой выступает аккредитивная схема, при которой деньги направляются непосредственно в кредитное учреждение для погашения ипотеки продавца.
Срочность совершения сделки. Само по себе ускоренное оформление не представляет опасности, но в сочетании с иными неблагоприятными факторами может быть признаком риска .
Наличие третьих лиц, зарегистрированных по адресу. Особенно это касается несовершеннолетних граждан. Хотя наличие детей не исключает возможность покупки, необходимо убедиться в их фактическом наличии и наличии у них жилья либо предусмотреть приобретение иного жилого помещения для их проживания.
Поведение продавца при совершении сделки. Признаками риска являются повышенная тревожность, невнимательность к деталям, предпочтение неформальных контактов (звонки, сообщения) .
Рекомендации по минимизации рисков
Проверка по открытым источникам. Необходимо изучить информацию о продавце в судебных реестрах общей и арбитражной юрисдикции (в частности, по делам о банкротстве), в системе Федеральной службы судебных приставов, а также в реестре по инициированию процедур банкротства.
Запрос документов и справок. Следует получить справки из учреждений психиатрического и наркологического профиля, справку из многофункционального центра о наличии или отсутствии брака, брачный договор или соглашение о реализации имущества (если брак зарегистрирован), развёрнутую выписку из Единого государственного реестра недвижимости, документы о зарегистрированных лицах, сведения об имущественных обязательствах, документы об основаниях приобретения объекта и платёжные документы, справку о кредитной истории продавца.
Медицинское освидетельствование. В отдельных случаях (особенно при наличии настораживающих факторов) целесообразно предусмотреть проведение медицинского осмотра продавца в день совершения сделки.
Включение гарантийных условий в договор. Рекомендуется предусмотреть в тексте договора гарантии того, что продавец не совершает действий, связанных с отмыванием денежных средств, и не направляет денежные суммы на счета иных лиц (со ссылкой на ст. 431.2 ГК РФ).
Проверка контактов. Целесообразно уточнить контактные данные членов семьи или близких родственников продавца для возможности дополнительной проверки намерений относительно реальности отчуждения объекта.
Нотариальное удостоверение с видеофиксацией. Данная мера необязательна, но может быть рекомендована в отдельных случаях.
Страхование титула. Титульное страхование — это защита права собственности на недвижимость. Оно гарантирует: если через какое-то время выяснится, что у продавца не было законного права продавать квартиру (например, появятся неизвестные ранее наследники или вскроется подделка документов), страховая компания возместит покупателю стоимость жилья. Важно понимать, что титульное страхование — это одно из разновидностей страхования. Оно не конкурирует с обычным страхованием имущества, а дополняет его. Ведь обычное покрывает физические риски: пожар, затопление, взрыв газа, кража. То есть защищает стены и ремонт. Титульное спасает не стены, а право собственности на них, покрывая определенные риски.
Заключение
При приобретении недвижимого имущества рекомендуется привлечение юридического сопровождения для проверки чистоты сделки и её надлежащего оформления. Данная рекомендация особенно актуальна при приобретении объектов на вторичном рынке.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Р)
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Список источников используемый для подготовки статьи:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
