Как оспорить кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость недвижимости — это ключевой показатель, используемый для расчета налогов, арендных платежей, государственной пошлины и других финансовых обязательств, связанных с владением объектами недвижимости. Эта величина устанавливается на основании государственной кадастровой оценки, которая, несмотря на стремление к объективности, нередко оказывается завышенной. Такое расхождение может быть вызвано множеством факторов: устаревшими или неточными данными, ошибками в оценке, несоответствием методик реальным рыночным условиям или иными недочетами в работе оценщиков.

Завышенная кадастровая стоимость становится значительной проблемой для собственников, поскольку напрямую влияет на их финансовую нагрузку. Вместо справедливой оценки имущества владельцы сталкиваются с избыточными налоговыми обязательствами, что в долгосрочной перспективе может негативно сказаться на их экономическом положении. Особенно это актуально для коммерческих объектов, где затраты на налоги могут существенно влиять на прибыльность бизнеса.

В подобных ситуациях важно знать, что собственники имеют законное право оспаривать кадастровую стоимость своей недвижимости. Процедура пересмотра стоимости позволяет добиться справедливой оценки объекта, сэкономить средства и защитить свои финансовые интересы. Однако данный процесс требует знания законодательства, четкого следования установленным правилам и сбора необходимых документов. 

Согласно ФЗ от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственная кадастровая оценка — совокупность установленных частью 3 статьи 6 настоящего Федерального закона процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

 Кадастровая стоимость объекта недвижимости — полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость единого недвижимого комплекса — сумма кадастровых стоимостей объектов недвижимости, указанных в статье 133.1 Гражданского кодекса  Российской Федерации и объединенных в такой единый недвижимый комплекс, которые определяются с учетом функционирования в составе единого недвижимого комплекса данных объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется при расчете земельного налога и налога на имущество, арендной платы, выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности и для иных предусмотренных законодательством целей (п. 1 ст. 391, п. 1 ст. 403 НК РФ; п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ; ч. 2 ст. 3 Закона N 237-ФЗ; пп. «а» п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582).

Согласно ч. 1 ст. 22 ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость ( ч. 7 ст. 22 ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Порядок внесудебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости квартиры или земельного участка в комиссии по рассмотрению таких споров рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

1. Обратитесь в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается исполнительным органом государственной власти соответствующего субъекта РФ. Результаты определения кадастровой стоимости можно оспорить с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости до даты определения новой кадастровой стоимости (ч. 4 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

Для обращения в комиссию составляется заявление. В нем нужно указать Ф.И.О., адрес места жительства и основания оспаривания кадастровой стоимости. К заявлению необходимо приложить (ч. 9 ст. 22 Закона N 237-ФЗ):

1) выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2) копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

3) отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

4)иные документы (при необходимости).

Заявление не принимается к рассмотрению при отсутствии вышеперечисленных документов (п. 9 Порядка N П/0311; ч. 10 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

2.  Дождитесь  решения комиссии.

Срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости — 30 дней со дня его поступления. О дате рассмотрения заявления вам должны направить уведомление в течение семи рабочих дней со дня поступления заявления (ч. 13, 14 ст. 22 Закона N 237-ФЗ; п. 12 Порядка N П/0311).

 Согласно ч. 15 ст. 22 Закона N 237-ФЗ, комиссия вправе принять: решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; решение об отклонении заявления об оспаривании.

Комиссия в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения направляет в орган регистрации прав и бюджетное учреждение копию указанного решения. В случае принятия комиссией решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости комиссия в течение пяти рабочих дней со дня его принятия направляет в орган регистрации прав и бюджетное учреждение копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, который составлен на электронном носителе в форме электронного документа и на основании которого оспорена кадастровая стоимость. (ч. 19 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

Порядок судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости или если вы не оспаривали кадастровую стоимость в комиссии, то можно обратиться в суд. 

1. Составьте административное исковое заявление .

Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем, а после 15 сентября 2015 года — административным истцом в судебном порядке посредством предъявления следующих требований:

• об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
• об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде по основаниям для их пересмотра, предусмотренным частью 7 настоящей статьи ( ч.7 ст. 22 Закона N 237-ФЗ: Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость),  решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. (ч. 23 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

В зависимости от заявленных требований будет различаться порядок административного судопроизводства. Требования о пересмотре кадастровой стоимости будут рассматриваться по правилам гл. 25 КАС РФ, а требования об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии — по правилам гл. 22 и 25 КАС РФ (ч. 1.1 ст. 247 КАС РФ).

Помимо требований в административном исковом заявлении должны быть указаны, в частности (ч. 2 ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ):

1) наименование суда, в который подается административное исковое заявление;

2) Ф.И.О. (последнее — при наличии) административного истца, его место жительства или место пребывания, дата и место его рождения; Ф.И.О. представителя, адрес для направления ему судебных повесток и иных судебных извещений, сведения о высшем юридическом образовании, если заявление подается представителем; номера телефонов, факсов, адреса электронной почты административного истца, его представителя (при согласии лица на получение судебных извещений и вызовов посредством СМС-сообщения, факсимильной связи либо по электронной почте);

3) наименование административного ответчика, его место нахождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты (если известны), а в случае оспаривания решений, действий (бездействия) комиссии — орган (организация, лицо, наделенное соответствующими полномочиями), принявшие оспариваемое решение (совершившие действие или бездействие).

Так, по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии заинтересованными лицами (административными ответчиками) являются комиссия и государственный орган, при котором она создана (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28).

Сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, или иных лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление, нарушены, или о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение (для иска об оспаривании кадастровой стоимости — сведения о правах и обязанностях административного истца, затрагиваемых кадастровой стоимостью);

4) основания и доводы, обосновывающие требования административного истца (для иска об установлении (оспаривании) кадастровой стоимости);

5) сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения — если такое обращение подавалось (для иска об установлении (оспаривании) кадастровой стоимости);

6) сведения о предпринятых стороной (сторонами) действиях, направленных на примирение, если такие действия предпринимались (для иска об установлении (оспаривании) кадастровой стоимости);

7) перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов.

Если оспаривается решение или действия (бездействие) комиссии, то в иске также следует, в частности, указать (п. п. 3, 4, 7 ч. 2 ст. 220 КАС РФ):

1) наименование, номер, дату принятия оспариваемого решения, дату и место совершения оспариваемого действия (бездействия). Если обжалуется бездействие, то необходимо указать на то, в чем оно заключается;

2) нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которыми надлежит проверить оспариваемые решение, действие (бездействие).

В зависимости от оснований обращения и заявленных требований к административному исковому заявлению нужно приложить в том числе следующие документы (ч. 1 ст. 55, ч. 4, 5, 8 ст. 57, ст. 126, ч. 3 ст. 220, ч. 2, 3 ст. 246 КАС РФ; п. 6 Обзора, утв. Решением Конституционного Суда РФ от 20.04.2017; п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28).

1) уведомления о вручении другим лицам, участвующим в деле, копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде, либо копии заявления и документов, подаваемых на бумажном носителе по числу административных ответчиков и заинтересованных лиц;

2) выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость (для иска об оспаривании кадастровой стоимости);

3) копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (для иска об оспаривании кадастровой стоимости);

4) отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, — если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (для иска об оспаривании кадастровой стоимости);

5) решение комиссии (при наличии);

6) квитанцию об уплате госпошлины;

7) документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании или ученой степени по юридической специальности, а также удостоверяющие полномочия — для представителя, не являющегося адвокатом;

8) документы, подтверждающие совершение стороной (сторонами) действий, направленных на примирение, если такие действия предпринимались и соответствующие документы имеются;

9) иные документы и материалы, подтверждающие требования административного истца.

2. Обратитесь с административным исковым заявлением и комплектом документов в суд.

Административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в суд города федерального значения (например, в Московский городской суд), областной суд, верховный суд республики, краевой, суд автономной области и суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (п. 15 ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 22, ч. 2 ст. 24, ч. 4 ст. 245 КАС РФ; п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28).

Если оспаривается решение или действия (бездействие) комиссии, административное исковое заявление может быть также подано в суд по месту жительства административного истца (ч. 3 ст. 24 КАС РФ).

Административное исковое заявление и прилагаемые к нему документы могут быть представлены в суд на бумажном носителе или, при наличии в суде технической возможности, в электронном виде в установленном порядке (ч. 2 — 2.3 ст. 45, ч. 1, 8 ст. 125, ч. 2 ст. 126 КАС РФ; ч. 2 ст. 7 Закона от 30.12.2021 N 440-ФЗ).

С административным исковым заявлением можно обратиться в следующие сроки (ч. 3, 3.1 ст. 245 КАС РФ):

• не позднее пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости;

• в течение трех месяцев со дня, когда гражданину стало известно о принятии комиссией решения, совершении оспариваемых действий (бездействия) — в случае оспаривания решения или действий (бездействия) комиссии.

3. Примите участие в судебном заседании.

По общему правилу суд должен рассмотреть административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение двух месяцев, а заявление об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии — в течение месяца (ст. 141, ч. 1 ст. 226, ч. 1 ст. 247 КАС РФ).

При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости административный истец должен доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ).

После вынесения положительного решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в его резолютивной части должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости, а также на дату подачи искового заявления (ч. 3 ст. 249 КАС РФ; п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 28).

Если судом принято решение об изменении сведений о кадастровой стоимости, копия вступившего в силу решения суда направляется в орган регистрации прав для внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН (ч. 4.1 ст. 249 КАС РФ).

Перерасчет сумм ранее исчисленного земельного налога и налога на имущество осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом. Перерасчет не производится, если влечет увеличение ранее уплаченных сумм указанных налогов (п. 2.1 ст. 52 НК РФ).

Для успешного оспаривания кадастровой стоимости недвижимости важно соблюсти установленные законодательством процедуры. Владельцу необходимо предоставить отчет о рыночной стоимости объекта, выполнить корректное оформление документов и обратиться либо в специальную комиссию, либо в суд. Если обращение в комиссию оказалось неэффективным или она отказала в пересмотре стоимости, собственник вправе инициировать судебное разбирательство. В процессе оспаривания требуется аргументированно доказать несоответствие установленной кадастровой стоимости реальной рыночной.

Успешное оспаривание кадастровой стоимости возможно, если правильно подготовить необходимые документы и выбрать соответствующий порядок действий — внесудебный или судебный. Это позволит уменьшить финансовую нагрузку и добиться справедливой оценки объекта.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».(Е)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.