Могу ли я сдать в аренду комнату, если соседи против?

Здравствуйте. Могу ли я сдать в аренду комнату, если соседи против?

Адвокат Антонов А.П.

Здравствуйте!

Коротко: ответ зависит от того, чем Вы владеете. Если комната — самостоятельное жилое помещение в коммунальной квартире и она Ваша, согласие соседей не нужно: Вы сдаёте её по статье 30 Жилищного кодекса РФ. Если же квартира в общей долевой собственности или занята по договору социального найма, без согласия остальных не обойтись (статьи 246, 247 Гражданского кодекса РФ, статья 76 Жилищного кодекса РФ).

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Что именно Вы сдаёте: отдельную комнату или долю в квартире?

Комната прямо названа самостоятельным видом жилого помещения в статье 16 Жилищного кодекса РФ наряду с жилым домом, частью дома, квартирой и частью квартиры. Но одинаковое бытовое слово «комната» скрывает три совершенно разных правовых режима, и от того, какой из них Ваш, зависит и ответ про соседей. Определяется это не по договорённостям внутри квартиры, а по документам: выписке из Единого государственного реестра недвижимости либо договору социального найма.

• Комната как отдельный объект недвижимости. В выписке из ЕГРН вид объекта — «помещение (комната)», у неё свой кадастровый номер и своя площадь. Это классическая коммунальная квартира.
• Доля в праве собственности на квартиру. В выписке значится квартира целиком, а за Вами записана доля в праве (например, 1/2 или 1/3). Конкретная комната за Вами юридически не закреплена, даже если фактически Вы годами занимаете именно её.
• Жильё по договору социального найма. Квартира или комната принадлежит муниципалитету, Вы — наниматель или член семьи нанимателя. Собственником Вы не являетесь, и распорядиться помещением как своим не можете.

Нужно ли согласие соседей на сдачу комнаты в коммунальной квартире?

По общему правилу — нет. Собственник комнаты вправе предоставить её во владение и пользование другому гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании (статья 30 Жилищного кодекса РФ, статья 288 Гражданского кодекса РФ). Соседи по коммунальной квартире собственниками Вашей комнаты не являются, разрешения на сделку с ней не дают, и их несогласие само по себе не делает договор найма недействительным. Преимущественное право покупки, которое действительно есть у соседей по статье 42 Жилищного кодекса РФ, касается продажи комнаты, а не сдачи её внаём.

Другое дело — общие помещения квартиры. Кухня, коридор, санузел, кладовые и оборудование, обслуживающее более одной комнаты, принадлежат собственникам комнат на праве общей долевой собственности (статья 41 Жилищного кодекса РФ), а доля в этом праве следует судьбе права собственности на комнату (статья 42 Жилищного кодекса РФ). Ваш наниматель пользуется общим имуществом квартиры в том же объёме, что и Вы: его право производно от Вашего, и отдельное согласие соседей на это не требуется. Но пользоваться он обязан по назначению и с учётом прав соседей — это требование статьи 17 Жилищного кодекса РФ. Там же установлен и жёсткий запрет: размещать в жилом помещении гостиницу или оказывать гостиничные услуги нельзя, поэтому «мини-отель» из комнаты сделать не получится, хотя обычная сдача внаём, в том числе на короткий срок, законом не запрещена.

Как сдать комнату, если квартира в общей долевой собственности?

Здесь ответ противоположный: согласие остальных сособственников необходимо. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников (статья 246 Гражданского кодекса РФ), а владение и пользование таким имуществом — по соглашению всех, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (статья 247 Гражданского кодекса РФ). Вселение постороннего человека затрагивает всю квартиру: жилец пользуется кухней, санузлом, коридором, входной дверью. Поэтому передача комнаты внаём в такой квартире — вопрос, который решается не одним сособственником, а всеми.

Не спасает и сложившийся порядок пользования: даже если комната закреплена за Вами соглашением или решением суда, это определяет пользование между сособственниками, а не даёт права заселять в квартиру третьих лиц по своему усмотрению. Подробнее о правомочиях участников общей собственности мы писали в материале Общая долевая собственность и особенности осуществления правомочий ее участниками. Согласие лучше оформлять письменно — отдельным документом с подписями всех сособственников или прямым указанием в договоре найма. Если жильё находится в совместной собственности супругов, согласие второго супруга предполагается (статья 253 Гражданского кодекса РФ), но когда договор найма заключается на срок год и более и ограничение права подлежит государственной регистрации (статья 674 Гражданского кодекса РФ), безопаснее получить нотариально удостоверенное согласие супруга по пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ.

Можно ли сдать комнату в квартире по договору социального найма?

Муниципальное жильё не «сдают» — его передают в поднаём, и правила здесь самые строгие. По статье 76 Жилищного кодекса РФ наниматель вправе передать часть занимаемого помещения или всё помещение в поднаём только с согласия в письменной форме наймодателя и всех проживающих совместно с ним членов семьи. Если речь о комнате в коммунальной квартире, требуется также письменное согласие всех нанимателей и проживающих с ними членов их семей, всех собственников комнат и проживающих с ними членов их семей. То есть здесь возражение соседа действительно блокирует сделку.

Кроме согласий, статья 76 Жилищного кодекса РФ ставит и объективные условия: поднаём не допускается, если после вселения поднанимателя общая площадь помещения на одного проживающего окажется меньше учётной нормы, а в коммунальной квартире — меньше нормы предоставления; не допускается он и тогда, когда в квартире проживает гражданин, страдающий тяжёлой формой хронического заболевания из установленного перечня. Договор поднайма заключается в письменной форме, экземпляр передаётся наймодателю, а если срок в договоре не указан, он считается заключённым на один год (статья 77 Жилищного кодекса РФ). Важно понимать: поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жильём, ответственным перед наймодателем остаётся наниматель. Общие вопросы применения норм о социальном найме разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Когда согласие нужно, а когда нет: сводная таблица

Как правильно оформить договор найма комнаты?

Договор найма жилого помещения с гражданином заключается в письменной форме (статья 674 Гражданского кодекса РФ), а его объектом может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе часть квартиры (статья 673 Гражданского кодекса РФ). Порядок действий выглядит так.

1. Закажите выписку из ЕГРН и убедитесь, что именно принадлежит Вам — комната как объект или доля в праве на квартиру.
2. Соберите согласия, если они нужны: письменные — от сособственников, а при социальном найме — от наймодателя и всех проживающих.
3. Опишите в договоре предмет предельно точно: адрес, номер и площадь комнаты, её расположение в квартире.
4. Отдельным пунктом зафиксируйте порядок пользования кухней, санузлом и коридором и укажите всех граждан, которые будут постоянно проживать с нанимателем (статья 677 Гражданского кодекса РФ).
5. Определите срок. Договор найма заключается не более чем на пять лет, а если срок не указан — считается заключённым на пять лет (статья 683 Гражданского кодекса РФ).
6. Пропишите размер платы, сроки внесения и то, кто и как оплачивает коммунальные услуги.
7. Подпишите акт приёма-передачи. Наймодатель обязан передать свободное и пригодное для проживания помещение и обеспечивать надлежащую эксплуатацию дома, предоставление коммунальных услуг и ремонт общего имущества (статья 676 Гражданского кодекса РФ).
8. Если договор заключён на год и более, зарегистрируйте возникающее ограничение права в Росреестре (статья 674 Гражданского кодекса РФ).
9. Оформите жильцу регистрацию по месту пребывания, если он будет жить дольше 90 дней (Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1, Правила, утверждённые постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713), и не забудьте о налоге с полученного дохода — НДФЛ либо налог на профессиональный доход по Федеральному закону от 27.11.2018 № 422-ФЗ.

Что делать, если соседи возражают против жильцов?

Сначала проверьте, есть ли у возражений правовая опора. Если комната Ваша как отдельный объект, а претензии сводятся к тому, что «чужие люди в квартире не нужны», — это позиция без юридического основания, и запретить сдачу соседи не могут. Если же квартира в долевой собственности или в социальном найме, возражение соседа юридически значимо, и действовать нужно через согласие либо через суд. Отдельный случай — когда возражения касаются поведения жильцов: шум в ночное время, антисанитария, порча общего имущества, самовольная перепланировка. Такие требования обоснованны независимо от режима собственности, и решать их лучше не спором о праве сдавать, а условиями договора и разговором с нанимателем.

• Зафиксируйте нарушение Ваших прав письменно: смену замков, недопуск жильца в квартиру, отключение воды или света в комнате — актом с подписями свидетелей, фотографиями, перепиской.
• Направьте соседям письменную претензию с требованием прекратить препятствия и сохраните доказательство отправки.
• При самоуправстве, то есть самовольном осуществлении своего действительного или предполагаемого права, обратитесь к участковому уполномоченному полиции (статья 19.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях).
• По вопросам содержания дома и общего имущества обращайтесь в управляющую организацию и в государственную жилищную инспекцию региона, по санитарным нарушениям — в Роспотребнадзор, при длительном бездействии органов — в прокуратуру.
• Если договориться не удаётся, спор разрешает суд: способы защиты жилищных прав перечислены в статье 11 Жилищного кодекса РФ.

Как определить порядок пользования квартирой через суд?

Когда сособственники не могут договориться, порядок владения и пользования общим имуществом устанавливает суд (пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ). Иск об определении порядка пользования жилым помещением подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры — для споров о правах на недвижимость действует исключительная подсудность (статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ). Суд закрепляет за каждым сособственником конкретную комнату, а кухню, коридор и санузел оставляет в общем пользовании, учитывая размер долей, планировку и то, как жильём пользовались раньше. Если выделить помещение, соразмерное доле, невозможно, участник вправе требовать от остальных соответствующей компенсации (пункт 2 статьи 247 Гражданского кодекса РФ). Ориентиром при подготовке документов может служить наш материал Исковое заявление об определении порядка пользования жилым помещением (образец).

Если Вам мешают пользоваться собственной комнатой или не пускают в квартиру Вашего нанимателя, заявляется требование об устранении препятствий в пользовании имуществом: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если они не связаны с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса РФ). Такие требования исковая давность не ограничивает (статья 208 Гражданского кодекса РФ). Обратная ситуация тоже возможна: сособственник, чьё согласие не получили, вправе требовать выселения жильцов и устранения нарушения его права, и суд, как правило, встаёт на его сторону.

Частые вопросы

Нужно ли согласие соседей, чтобы зарегистрировать жильца по месту пребывания?

Если комната — самостоятельный объект и принадлежит Вам, согласие соседей по коммунальной квартире не требуется: заявление подаёт собственник. В квартире в долевой собственности потребуется согласие всех сособственников, а при социальном найме — наймодателя и проживающих. Регистрация оформляется при проживании свыше 90 дней (Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1). Подробности — в материале Регистрация граждан по месту жительства и по месту пребывания и ее правовое значение.

Можно ли сдать комнату юридическому лицу?

Да, но не по договору найма, а по договору аренды: юридическому лицу жилое помещение предоставляется во владение и пользование именно так, и использовать его организация может только для проживания граждан (статья 671 Гражданского кодекса РФ). Размещать в комнате офис, производство или гостиницу нельзя — это прямо запрещает статья 17 Жилищного кодекса РФ.

Что грозит, если сдать комнату без согласия сособственников?

Договор сам по себе не даст жильцу устойчивого права: любой сособственник вправе требовать устранения нарушения его права и выселения посторонних (статьи 246, 247, 304 Гражданского кодекса РФ). Кроме того, он может потребовать компенсацию за пользование его долей. Расходы на юриста и на переезд в такой ситуации обычно ложатся на того, кто сдал помещение без согласия.

На какой срок заключают договор найма комнаты?

Максимум на пять лет; если срок в договоре не указан, он считается заключённым на пять лет (статья 683 Гражданского кодекса РФ). Договор до одного года считается краткосрочным: к нему по общему правилу не применяются нормы о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (статьи 683, 684 Гражданского кодекса РФ), если стороны не договорились об ином.

Обязан ли наймодатель ремонтировать общее имущество квартиры?

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное и пригодное для проживания помещение, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать предоставление коммунальных услуг и проводить ремонт общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг (статья 676 Гражданского кодекса РФ). Распределение мелких бытовых расходов внутри квартиры стороны фиксируют в договоре.

Краткая сводка: можно ли сдать комнату при возражении соседей

• Комната — самостоятельный вид жилого помещения (статья 16 Жилищного кодекса РФ), и режим сдачи зависит от того, что записано в ЕГРН или в договоре социального найма.
• Собственник отдельной комнаты в коммунальной квартире сдаёт её без согласия соседей (статья 30 Жилищного кодекса РФ, статьи 288, 671 Гражданского кодекса РФ).
• Общее имущество квартиры — кухня, коридор, санузел — принадлежит собственникам комнат в долевой собственности (статьи 41, 42 Жилищного кодекса РФ), жилец пользуется им наравне с Вами, но с учётом прав соседей (статья 17 Жилищного кодекса РФ).
• В квартире, находящейся в общей долевой собственности, вселение нанимателя требует согласия всех сособственников (статьи 246, 247 Гражданского кодекса РФ).
• В жилье по договору социального найма поднаём возможен только с письменного согласия наймодателя и проживающих, а в коммунальной квартире — и всех соседей (статья 76 Жилищного кодекса РФ).
• Спор о том, кто какой комнатой пользуется, разрешает суд по месту нахождения квартиры (статья 247 Гражданского кодекса РФ, статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ); препятствия в пользовании устраняются по статье 304 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, если комната оформлена как отдельное жилое помещение, Вы вправе сдать её внаём и при возражениях соседей; если же Вам принадлежит доля в квартире или жильё занято по договору социального найма, сначала нужно получить согласие сособственников либо наймодателя и проживающих, а при отказе — определять порядок пользования через суд.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Жилищные споры