Может ли человек сдавать комнату в муниципальном общежитии, если прописан, но не живёт в нём? Комната не приватизирована.

Здравствуйте. Может ли человек сдавать комнату в муниципальном общежитии, если прописан, но не живёт в нём? Комната не приватизирована.

Здравствуйте!

Коротко: Сдать комнату в поднаём можно, только если на неё распространяется социальный наём (например, бывшее ведомственное общежитие передано муниципалитету), и лишь с письменного согласия наймодателя и членов семьи.

Ниже — разбор того, когда на комнату распространяется социальный наём, как оформить поднаём и чем рискует человек, который давно не живёт в комнате, оставаясь в ней зарегистрированным.

Какой правовой режим у комнаты в муниципальном общежитии?

Общежития относятся к специализированному жилищному фонду (статья 92 ЖК РФ), а помещения в них по общему правилу предоставляются по договору найма специализированного жилого помещения, а не по договору социального найма (статья 94 ЖК РФ). Из этого правила есть важное исключение: если общежитие раньше принадлежало государственному или муниципальному предприятию либо учреждению и было передано в ведение органа местного самоуправления, то к пользованию жилыми помещениями в нём применяются нормы о договоре социального найма — независимо от того, когда гражданину выдали ордер или вселили в комнату (статья 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Именно от того, применяется ли это исключение к конкретному дому, зависит, можно ли сдавать комнату в поднаём. Уточнить статус можно по ордеру, договору найма или письменному ответу наймодателя — собственника общежития.

Можно ли сдать комнату в поднаём, если на неё распространяется социальный наём?

Если комната фактически находится на условиях социального найма, сдать её в поднаём можно, но с соблюдением ряда условий (статья 76 ЖК РФ). Нанимателю нужно получить письменное согласие наймодателя (администрации или организации, которой передано общежитие) и всех членов его семьи, проживающих совместно с ним. Если комната находится в блоке или секции с общими помещениями, которыми пользуются несколько нанимателей (по сути — коммунальной квартире), потребуется также письменное согласие всех других нанимателей и собственников этих помещений и проживающих с ними членов семей. Договор поднайма заключается в письменной форме на срок не более срока действия основного договора социального найма и подлежит оплате, размер которой стороны определяют сами (статьи 77 и 78 ЖК РФ). Поднаём не допускается, если в комнате проживает или в неё вселяется гражданин, страдающий одной из тяжёлых форм хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ним в одном жилом помещении невозможно (статья 76 ЖК РФ, пункт 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ).

Что если комната остаётся в статусе специализированного жилого фонда?

Если общежитие не исключено из специализированного жилищного фонда и комната предоставлена по договору найма специализированного жилого помещения, поднаём запрещён законом прямо: наниматель такого помещения не вправе передавать его в поднаём и не вправе его обменивать (статья 100 ЖК РФ, статья 105 ЖК РФ). В этом случае сдача комнаты третьим лицам — нарушение условий договора, которое может стать основанием для обращения наймодателя в суд о расторжении договора и выселении нанимателя и проживающих с ним лиц без предоставления другого жилого помещения. Подробнее о том, чем договор найма специализированного жилого помещения отличается от социального найма и как проходит его расторжение, — в материале «Договор найма специализированного жилого помещения: содержание, расторжение и выселение».

Можно ли приватизировать комнату в общежитии?

Комнаты в общежитиях по общему правилу приватизации не подлежат (статья 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Исключение — та же ситуация, что и с поднаймом: если бывшее ведомственное общежитие передано в муниципальную собственность и дом фактически используется на условиях социального найма, сложившаяся судебная практика признаёт за нанимателем право приватизировать такую комнату на общих основаниях (статья 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ). Поскольку в обращении указано, что комната не приватизирована, стоит отдельно уточнить у наймодателя или в МФЦ, относится ли дом к муниципальному жилищному фонду на условиях социального найма, — от этого зависит и возможность поднайма, и возможность приватизации.

Чем рискует человек, который прописан, но давно не живёт в комнате?

Сама по себе регистрация без фактического проживания не лишает человека прав по договору социального найма, если отсутствие носит временный характер: права и обязанности нанимателя и членов его семьи, временно отсутствующих, сохраняются в полном объёме, включая право сдавать комнату в поднаём (статья 71 ЖК РФ). Иначе обстоит дело, если выезд из комнаты фактически постоянный — человек переехал на другое постоянное место жительства и не несёт расходов по содержанию жилья. Такой выезд суды расценивают как односторонний отказ от прав и обязанностей по договору социального найма, и договор в отношении выехавшего считается расторгнутым со дня выезда (часть 3 статьи 83 ЖК РФ, постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14). Обратиться в суд с таким требованием может как наймодатель, так и другие заинтересованные лица, например оставшиеся проживать члены семьи. Как проходит такое разбирательство и что учитывает суд, подробно разобрано в материале «Порядок признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением».

Частые вопросы

Нужно ли письменное согласие наймодателя, если комнату снимает родственник?

Да. Форма поднайма не зависит от того, кто выступает поднанимателем, — согласие наймодателя и проживающих с нанимателем членов семьи требуется в любом случае, в том числе при сдаче близкому родственнику (статья 76 ЖК РФ).

Можно ли сдавать комнату посуточно через сервисы объявлений?

Жилищный кодекс не делит поднаём на долгосрочный и посуточный — правила одни: письменный возмездный договор и согласие наймодателя (статьи 76–78 ЖК РФ). Сдача без оформления и согласия остаётся нарушением условий договора социального найма независимо от срока, на который комнату отдают.

Что будет, если сдать комнату без согласия наймодателя?

Наймодатель вправе потребовать прекратить незаконный поднаём, а систематическое использование жилья не по назначению или нарушение прав соседей может стать основанием для расторжения договора социального найма и выселения в судебном порядке (статья 83 ЖК РФ).

Приобретает ли поднаниматель право на комнату, если наниматель долго не появляется?

Нет. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением независимо от срока проживания и обязан освободить комнату по истечении срока договора поднайма или его досрочного прекращения (статьи 76 и 79 ЖК РФ).

Краткая сводка: поднаём комнаты в муниципальном общежитии

• Поднаём возможен только если на комнату фактически распространяется режим социального найма — статья 76 ЖК РФ, статья 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ.
• Нужно письменное согласие наймодателя и членов семьи, проживающих с нанимателем, а в коммунальной квартире — и других нанимателей, собственников и их семей — статья 76 ЖК РФ.
• Договор поднайма заключается письменно, на срок не более срока основного договора, возмездно; поднаниматель не получает самостоятельного права и обязан освободить помещение — статьи 77–79 ЖК РФ.
• Если комната остаётся в статусе специализированного жилого фонда, поднаём запрещён законом — статьи 94, 100, 105 ЖК РФ.
• Комнаты в общежитиях приватизации не подлежат, кроме случаев фактического социального найма после передачи дома муниципалитету — статья 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1, статья 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ.
• Долгое непроживание без уважительной причины суд может признать отказом от прав по договору социального найма — статья 71, часть 3 статьи 83 ЖК РФ.

Таким образом, прежде чем сдавать комнату, нужно выяснить правовой статус помещения — социальный наём или специализированный жилищный фонд — и получить письменное согласие наймодателя и совместно проживающих членов семьи. Поднаём оформляется письменным возмездным договором на срок не более срока основного договора, а при долгом отсутствии в комнате стоит заранее подтвердить временный характер выезда, чтобы не лишиться права на жильё.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры