Можно ли стать владельцем заброшенной недвижимости?

Вопрос о приобретении прав на заброшенную недвижимость — один из самых частых в сфере гражданского и имущественного права. Российское законодательство допускает возможность получения прав на бесхозяйные или длительное время неиспользуемые объекты, однако процедура всегда связана с формальными этапами и строгими юридическими условиями. Приобретение заброшенной недвижимости регулируется нормами Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и рядом положений жилищного и земельного законодательства.

Понятие и правовой статус заброшенной недвижимости

Термин «заброшенная недвижимость» не используется в законе, однако юридически такие объекты могут относиться к:

• бесхозяйным вещам (ст. 225 ГК РФ);
• имуществу с неизвестным собственником;
• имуществу, которое собственник фактически не использует, но юридически им владеет;
• имущество умершего без наследников (выморочное имущество, ст. 1151 ГК РФ).

Признать недвижимость бесхозяйной можно только в установленном законом порядке. Простое отсутствие ухода, заброшенный вид или долги по коммунальным услугам не означают, что у объекта нет собственника.

Как недвижимость может стать бесхозяйной

Недвижимое имущество может быть признано бесхозяйным в случаях, когда:

1. Собственник отказался от права собственности (ст. 236 ГК РФ).
2. Сведения о собственнике отсутствуют, а сам объект не стоит на кадастровом учёте, либо стоит, но право не зарегистрировано.
3. Имущество не имеет наследников, и оно переходит в собственность государства как выморочное (ст. 1151 ГК РФ).

В любом случае недвижимость должна быть поставлена на учет как бесхозяйная в соответствии с п. 3 ст. 225 ГК РФ. Это делает орган местного самоуправления, подав заявление о регистрации объекта как бесхозяйного в Росреестр.

После постановки на учёт недвижимость должна находиться в статусе бесхозяйной один год. Только после этого орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на неё.

Физические лица сами подать заявление о признании объекта бесхозяйным не могут, но могут инициировать процесс, обратившись в администрацию с соответствующим заявлением.

Можно ли приобрести заброшенную недвижимость в собственность

Да, но только после того как объект станет собственностью муниципалитета (или государства) и будет вовлечён в гражданский оборот. Есть три основных пути:

1. Покупка недвижимости у муниципалитета или государства
   После признания объекта бесхозяйным и регистрации права собственности за муниципалитетом имущество может быть выставлено:

• на торги,
• предоставлено по льготным программам,
• передано по спецрешениям (редко).

2. Приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ)
   Гражданин может стать собственником недвижимости по приобретательной давности, если:

• он добросовестно, открыто и непрерывно владеет объектом не менее 15 лет;
• у собственника отсутствуют возражения;
• фактическое владение похоже на владение собственника: ремонт, оплата коммунальных услуг, содержание и т. д.

Однако такой путь сложен: требуется доказать правомерность владения и отсутствие претензий собственника.

3. Приватизация выморочного имущества невозможна, но оно может быть продано государством на торгах, после чего любой гражданин вправе его приобрести.

Ограничения и риски

Получить права на заброшенную недвижимость сложно по ряду причин:

• собственник может объявиться в любой момент до признания имущества бесхозяйным судом;
• наличие обременений (ипотека, аресты, сервитуты);
• спорные права наследников;
• возможное нахождение объекта под охранными ограничениями (культурное наследие).

Кроме того, самовольное занятие недвижимости не создаёт никаких прав и может привести к обязанности освободить помещение или возместить ущерб.

Стать владельцем заброшенной недвижимости возможно, но только законными способами: через признание имущества бесхозяйным, приобретение его у государства или через приобретательную давность. Российское законодательство (статьи 225, 234, 236, 1151 ГК РФ) устанавливает чёткие механизмы обращения такого имущества в собственность, и в большинстве случаев процесс занимает продолжительное время и требует взаимодействия с органами власти.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.