Новые правила внеплановых проверок земель: что меняется для правообладателей с 1 октября 2026 года

Коротко: С 1 октября 2026 года расширяется перечень индикаторов риска для государственного земельного контроля — их выявление даёт Росреестру и Россельхознадзору основание назначить внеплановую проверку. Сам индикатор нарушение не подтверждает и к ответственности автоматически не ведёт: он лишь запускает контрольное мероприятие по Федеральному закону от 31.07.2020 № 248-ФЗ.

Ниже приведён подробный разбор: что именно изменилось, какие признаки теперь выявляются автоматически со спутников и беспилотников, какие индикаторы применяются к сельхозземлям и какие гарантии сохраняются у правообладателя участка.

Что меняется в земельном контроле с 1 октября 2026 года?

Изменения реализованы постановлением Правительства РФ от 01.07.2026 № 811, которым скорректировано Положение о федеральном государственном земельном контроле (надзоре), утверждённое постановлением № 1081. Правовой основой самих контрольных мероприятий остаётся Федеральный закон от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации».

Смысл нововведений — развитие риск-ориентированной модели за счёт дистанционных и цифровых инструментов. Существенная часть новых оснований связана с автоматизированным выявлением признаков возможных нарушений. Для этого используются:

• сведения государственных информационных систем;
• материалы дистанционного зондирования Земли и космические снимки;
• аэрофотосъёмка;
• данные беспилотных воздушных судов;
• иные цифровые источники, применение которых допускается законодательством о государственном контроле.

Новые положения применяют органы государственного земельного надзора, в том числе Росреестр и Россельхознадзор.

Что такое индикатор риска и означает ли он нарушение?

Это принципиальный для правообладателя момент. Индикатор риска сам по себе не подтверждает факт нарушения — он лишь свидетельствует о вероятности его совершения. На основании индикатора контрольный орган вправе принять решение о проведении внепланового мероприятия в пределах предоставленных законом полномочий, не более того.

Решение о проведении контрольного мероприятия принимает уполномоченное должностное лицо на основании мотивированного представления после оценки полученной информации. Порядок принятия такого решения строго регламентирован Федеральным законом № 248-ФЗ, и его нарушение — самостоятельное основание для обжалования.

Какие индикаторы риска применяет Росреестр?

Новые индикаторы позволяют оперативно реагировать на автоматически выявленные признаки использования участков с нарушением земельного законодательства. Основанием для назначения контрольного мероприятия могут стать сведения, свидетельствующие:

• о фактическом использовании земельного участка не в соответствии с установленным видом разрешённого использования;
• о наличии объектов капитального строительства либо иных сооружений, если правовой режим участка запрещает их возведение и эксплуатацию;
• о признаках самовольного занятия земель;
• об изменении конфигурации участка;
• о наличии сооружений, сведения о которых отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости, при объективных признаках их существования.

Практический вывод для собственников: расхождение между фактическим положением дел на участке и данными реестра теперь видно дистанционно. Незарегистрированная хозяйственная постройка, сдвинутый забор или использование участка не по назначению перестают быть невидимыми до выездной проверки.

Какие индикаторы применяются к землям сельскохозяйственного назначения?

Для Россельхознадзора изменения затрагивают надзор за сельхозземлями и позволяют инициировать мероприятия при автоматическом выявлении признаков возможного нарушения требований по сохранению плодородия почв и целевому использованию участков. Основанием для решения о проверке может стать:

• автоматическая фиксация специальной техники, используемой для снятия или перемещения плодородного слоя почвы;
• признаки зарастания участка сорной растительностью при покрытии от 25 % площади и более;
• индикаторы эрозионных процессов либо иных негативных изменений состояния земель;
• повреждения мелиоративных систем;
• отклонения показателей плодородия от установленных нормативных значений.

Порог зарастания в 25 % площади заслуживает отдельного внимания владельцев неиспользуемых сельхозучастков: этот признак фиксируется по снимкам и не требует выезда инспектора на место.

Какие гарантии сохраняются у правообладателя участка?

Изменения не предусматривают автоматического привлечения правообладателей к административной ответственности. Выявление индикатора — только основание для контрольного мероприятия, в ходе которого устанавливаются фактические обстоятельства и соблюдаются процессуальные гарантии Федерального закона № 248-ФЗ.

Земельный контроль осуществляется с учётом требований Федерального закона № 248-ФЗ, Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и специальных норм о надзоре за землями сельскохозяйственного назначения. За контролируемым лицом сохраняются права:

• представлять объяснения и документы;
• пользоваться профилактическими инструментами, предусмотренными законом о государственном контроле;
• обжаловать решения, действия и бездействие контрольного органа.

На практике первое, что стоит сделать при получении уведомления о мероприятии, — запросить, какой именно индикатор риска послужил основанием, и проверить, соответствуют ли данные дистанционного наблюдения фактическому состоянию участка. Снимок фиксирует внешние признаки, но не правовые основания: разрешительные документы, сведения о видах разрешённого использования и агротехнические мероприятия подтверждаются Вашими документами.

Частые вопросы

Могут ли оштрафовать только по данным космического снимка?

Нет. Индикатор риска — основание для проверки, а не доказательство нарушения. Ответственность возможна лишь по результатам контрольного мероприятия, в ходе которого устанавливаются фактические обстоятельства и контролируемому лицу обеспечивается возможность представить объяснения и документы.

Что делать, если участок зарос, но он используется сезонно?

Готовьте доказательства фактического использования: договоры на агротехнические работы, акты, документы о севообороте, сведения о проведённых мероприятиях. Зарастание от 25 % площади — лишь признак вероятного нарушения, и он опровергается документами о реальном сельскохозяйственном использовании участка.

Нужно ли регистрировать все постройки на участке?

Обязанность регистрации зависит от характеристик объекта, но с 1 октября 2026 года расхождение между реальными сооружениями и сведениями Единого государственного реестра недвижимости само по себе становится индикатором риска. Разумно заранее сверить фактическую застройку с данными реестра и при необходимости оформить объекты.

Как обжаловать решение по итогам проверки?

Порядок обжалования решений контрольных органов установлен Федеральным законом № 248-ФЗ и предполагает досудебное обжалование в вышестоящий орган, а затем обращение в суд. Оспаривать можно не только итоговое решение, но и само основание назначения мероприятия, если индикатор риска применён произвольно.

Краткая сводка: новые правила внеплановых проверок земель

• Изменения внесены постановлением Правительства РФ от 01.07.2026 № 811 в Положение, утверждённое постановлением № 1081, и применяются с 1 октября 2026 года.
• Порядок контрольных мероприятий по-прежнему определяется Федеральным законом от 31.07.2020 № 248-ФЗ.
• Индикаторы выявляются дистанционно: данные государственных информационных систем, космические снимки, аэрофотосъёмка, беспилотные воздушные суда.
• Индикаторы Росреестра — использование не по виду разрешённого использования, недопустимые объекты, самовольное занятие земель, изменение конфигурации, незарегистрированные сооружения.
• Индикаторы Россельхознадзора — снятие плодородного слоя, зарастание от 25 % площади, эрозия, повреждение мелиоративных систем, отклонения показателей плодородия.
• Индикатор риска не влечёт ответственности автоматически: гарантии контролируемого лица по Федеральному закону № 248-ФЗ сохраняются полностью.

Таким образом, земельный надзор становится дистанционным и наступает быстрее, но объём прав правообладателя не сокращается. Разумная тактика — заранее привести в соответствие фактическое использование участка, разрешительные документы и сведения реестра, а при назначении проверки выяснить конкретный индикатор риска и опровергать его документами.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Земельные дела
• Административные дела