Общая собственность на жилые помещения: особенности наследования по закону

Коротко: Наследуется не вся квартира, а только доля умершего. Из общего имущества супругов сначала выделяется супружеская доля — по общему правилу одна вторая (статья 1150, пункт 4 статьи 256 Гражданского кодекса РФ), и лишь оставшаяся доля делится между наследниками первой очереди, включая самого пережившего супруга.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Чем долевая собственность на жильё отличается от совместной?

Общая собственность возникает, когда жилое помещение принадлежит двум или более лицам, и закон делит её на два вида — долевую (с определением доли каждого) и совместную (без определения долей). По статье 244 Гражданского кодекса РФ общая собственность считается долевой во всех случаях, кроме тех, для которых законом прямо предусмотрено образование совместной собственности. На практике совместная собственность на жильё встречается в двух ситуациях: имущество супругов, нажитое в браке (статья 34 Семейного кодекса РФ), и квартира, приватизированная в общую совместную собственность членов семьи. Всё остальное — покупка доли, наследование, дарение доли, приватизация с определением долей — порождает долевую собственность. Различие принципиальное: чтобы наследовать долю в совместной собственности, её сначала нужно определить, тогда как размер доли в долевой собственности уже известен и подтверждён записью в Едином государственном реестре недвижимости.

Что получает переживший супруг при наследовании общей квартиры?

Это ключевой вопрос всей темы, и ответ на него даёт статья 1150 Гражданского кодекса РФ: право наследования, принадлежащее пережившему супругу, не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака и являющегося совместной собственностью. Иными словами, супружеская доля — это не наследство, а собственное имущество пережившего супруга, которое просто «отделяется» от наследственной массы. В состав наследства входит только доля умершего, и она определяется по пункту 4 статьи 256 Гражданского кодекса РФ: пережившему супругу принадлежит доля, равная одной второй, если иной размер не установлен брачным договором, совместным завещанием супругов, наследственным договором или решением суда. Личное имущество умершего — приобретённое до брака, полученное им в дар или по наследству, а также вещи индивидуального пользования (статья 36 Семейного кодекса РФ) — входит в наследство целиком, без выделения супружеской доли.

Оформляется супружеская доля свидетельством о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, которое выдаёт нотариус, ведущий наследственное дело (статья 75 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1). Переживший супруг вправе поступить и иначе — подать нотариусу заявление об отсутствии его доли в имуществе, приобретённом в браке; тогда всё это имущество войдёт в состав наследства. Отдельно стоит вопрос о брачном договоре: в пункте 33 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» прямо указано, что условия брачного договора, которыми договорный режим имущества супругов установлен только для случая расторжения брака, при определении состава наследства не учитываются. Договор, рассчитанный на развод, наследственную картину не меняет.

Что переживший супруг получает в итоге:

• супружескую долю — по общему правилу одну вторую общего жилья, вне наследства и вне очередей (статья 1150, пункт 4 статьи 256 ГК РФ);
• наследственную долю в оставшейся половине наравне с детьми и родителями умершего как наследник первой очереди (статья 1142 ГК РФ);
• преимущественное право на квартиру при разделе — как сособственник, владевший жильём совместно с наследодателем (статья 1168 ГК РФ);
• право отказаться от выделения супружеской доли заявлением нотариусу — тогда имущество наследуется целиком.

Кто наследует долю умершего собственника по закону?

Наследники по закону призываются в порядке очерёдности, и внутри одной очереди доли признаются равными, за исключением наследующих по праву представления (статья 1141 Гражданского кодекса РФ). Первая очередь — дети, супруг и родители наследодателя (статья 1142 ГК РФ); вторая — полнородные и неполнородные братья и сёстры, дедушка и бабушка с обеих сторон (статья 1143 ГК РФ); третья — полнородные и неполнородные братья и сёстры родителей, то есть дяди и тёти (статья 1144 ГК РФ); дальнейшие очереди перечислены в статье 1145 ГК РФ. Если наследник первой, второй или третьей очереди умер до открытия наследства или одновременно с наследодателем, его доля переходит к его потомкам по праву представления и делится между ними поровну (статья 1146 ГК РФ). Отдельная категория — нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, которые наследуют вместе с призываемой очередью (статья 1148 ГК РФ).

Если наследование идёт не только по закону, но и по завещанию либо наследственному договору, действует правило об обязательной доле: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители, нетрудоспособные иждивенцы получают не менее половины того, что причиталось бы им при наследовании по закону (статья 1149 ГК РФ). Для приватизированного жилья есть своё правило: наследники участника общей собственности вправе наследовать его долю по общим правилам, а доля умершего участника совместной собственности определяется исходя из равенства долей всех участников — это пункт 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 применительно к Закону РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». То есть если квартиру приватизировали четверо без определения долей, в наследство войдёт одна четвёртая.

Как принять наследство на долю в квартире и в какой срок?

Принять наследство можно двумя способами — подать нотариусу заявление либо совершить действия, свидетельствующие о фактическом принятии (статья 1153 Гражданского кодекса РФ). Срок один и тот же: шесть месяцев со дня открытия наследства (статья 1154 ГК РФ). Принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ, пункт 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9) — регистрация в реестре недвижимости лишь подтверждает уже возникшее право.

1. Обратиться к нотариусу по месту открытия наследства и подать заявление о принятии наследства или о выдаче свидетельства о праве на наследство — в течение шести месяцев (статьи 1153, 1154 ГК РФ).
2. Пережившему супругу — одновременно заявить о выделении супружеской доли и получить свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе (статья 75 Основ законодательства о нотариате).
3. Представить документы на жильё: правоустанавливающие документы, выписку из реестра недвижимости, документы о родстве или браке, отчёт об оценке — если требуется для расчёта долей.
4. Получить свидетельство о праве на наследство — по истечении шести месяцев или ранее, если нотариус убедился в отсутствии других наследников (статья 1163 ГК РФ), в подтверждение прав на долю (статья 1162 ГК РФ).
5. Зарегистрировать право в Едином государственном реестре недвижимости в порядке Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Если к нотариусу вовремя не обратились, спасает фактическое принятие. В пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 к таким действиям отнесены вселение наследника в жилое помещение наследодателя или проживание в нём на день открытия наследства (в том числе без регистрации по месту жительства), обработка земельного участка, оплата коммунальных услуг и страховых платежей, подача в суд заявления о защите наследственных прав, требование о проведении описи имущества. Действия могут быть совершены и по поручению наследника другими лицами, но обязательно в пределах шестимесячного срока. Подтверждают их квитанции, договоры на ремонт, справки о совместном проживании. Когда срок пропущен по уважительной причине, его восстанавливают в судебном порядке — обратиться в суд нужно в течение шести месяцев после того, как причины пропуска отпали (статья 1155 ГК РФ).

Как наследники делят квартиру и у кого преимущественное право?

Со дня открытия наследства имущество, перешедшее к двум и более наследникам, поступает в их общую долевую собственность (статья 1164 Гражданского кодекса РФ). Разделить его можно соглашением наследников (статья 1165 ГК РФ), а при недостижении согласия — в суде. Здесь важны сроки и последовательность: как разъяснено в пункте 51 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9, раздел производится по правилам статей 1165–1170 ГК РФ в течение трёх лет со дня открытия наследства, а по прошествии этого срока — по правилам статей 252, 1165, 1167 ГК РФ. Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимость, нельзя заключить до получения наследниками свидетельств о праве на наследство.

Квартиру, раздел которой в натуре невозможен, целиком получает наследник с преимущественным правом (статья 1168 ГК РФ). Очерёдность претендентов разъяснена в пункте 52 названного постановления Пленума.

Преимущественное право не бесплатно: несоразмерность полученного имущества наследственной доле устраняется передачей другого имущества или выплатой денежной компенсации (статья 1170 ГК РФ). По пункту 54 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 компенсация предоставляется остальным наследникам независимо от их согласия и величины их долей, но, по общему правилу, до осуществления преимущественного права; суд вправе и отказать в его реализации, если компенсация не является соразмерным возмещением или её предоставление не гарантировано. Стоимость наследственного имущества при разделе суды определяют по рыночной цене на время рассмотрения дела (пункт 57 того же постановления).

Что делать с унаследованной долей и по каким долгам отвечает наследник?

Оформленная доля даёт полноценные права собственника, но осуществляются они с оглядкой на остальных. Владение и пользование общим жильём происходит по соглашению всех участников, а при споре — по решению суда (статья 247 Гражданского кодекса РФ). Распорядиться своей долей — продать, подарить, завещать — можно свободно (статья 246 ГК РФ), однако при продаже постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки по той же цене: продавец обязан письменно известить их с указанием цены и прочих условий, и, если в течение месяца никто не купит долю в недвижимости, её можно продать любому покупателю (статья 250 ГК РФ). Сделки по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость по общему правилу удостоверяются нотариально (статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Если совместное владение не складывается, наследник вправе требовать выдела своей доли в натуре, а при невозможности выдела — выплаты стоимости доли (статья 252 ГК РФ).

Вместе с долей переходят и долги. Наследники, принявшие наследство, отвечают по обязательствам наследодателя солидарно, но каждый — в пределах стоимости перешедшего к нему имущества (статья 1175 ГК РФ, статья 323 ГК РФ). Эта стоимость определяется рыночной ценой на время открытия наследства независимо от её последующего изменения (пункт 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9). Смерть должника не делает обязательство досрочным: по кредитному договору наследник продолжает платить в сроки и в порядке, установленные договором (пункт 59 того же постановления, статьи 810, 819 ГК РФ). Требования кредиторов сверх стоимости наследства удовлетворению не подлежат — в этой части обязательство прекращается невозможностью исполнения (статья 416 ГК РФ). Отдельно учитывайте ипотеку: если квартира в залоге, залог сохраняется и после перехода доли к наследникам.

Частые вопросы

Можно ли отказаться от наследства в пользу другого наследника?

Да, отказ возможен в течение срока принятия наследства и допускается в пользу других лиц из числа наследников по закону или по завещанию (статьи 1157, 1158 Гражданского кодекса РФ). Отказ нельзя впоследствии изменить или взять обратно. Отказ от части наследства не допускается: принятие или отказ распространяются на всё причитающееся наследнику имущество.

Нужно ли согласие других сособственников, чтобы вступить в наследство?

Нет. Наследование — это универсальное правопреемство, а не сделка по отчуждению доли, поэтому преимущественное право покупки по статье 250 Гражданского кодекса РФ здесь не действует и согласие сособственников не требуется. Другие участники общей собственности могут заявлять о своём преимущественном праве только при разделе наследства по правилам статьи 1168 ГК РФ.

Что делать, если наследников несколько, а жить в квартире негде?

Сначала стоит попытаться заключить соглашение о разделе наследства (статья 1165 ГК РФ) — доли можно перераспределить с денежной доплатой. Если договориться не удалось, обращайтесь в суд с иском о разделе, заявляя преимущественное право по статье 1168 ГК РФ и предлагая компенсацию остальным наследникам по статье 1170 ГК РФ. Порядок пользования жильём определяется по статье 247 ГК РФ.

Наследуется ли квартира, купленная в браке, но оформленная только на умершего?

В наследство войдёт только доля умершего. Имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью независимо от того, на чьё имя оно приобретено и кем из супругов внесены денежные средства (статьи 33, 34 Семейного кодекса РФ, пункт 33 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9). Переживший супруг выделяет свою долю у нотариуса, и она наследством не является (статья 1150 ГК РФ).

Краткая сводка: наследование жилья в общей собственности

• Наследуется доля умершего, а не весь объект: супружеская доля пережившего супруга в наследство не входит (статья 1150 ГК РФ).
• Доля пережившего супруга по общему правилу равна одной второй, если иное не определено брачным договором, совместным завещанием, наследственным договором или судом (пункт 4 статьи 256 ГК РФ).
• Брачный договор, рассчитанный только на случай развода, состав наследства не определяет (пункт 33 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9).
• Срок принятия наследства — шесть месяцев; принять его можно и фактически, вселением, проживанием, оплатой коммунальных услуг (статьи 1153, 1154 ГК РФ, пункт 36 постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 № 9).
• Квартиру, неделимую в натуре, получает наследник с преимущественным правом — прежде всего сособственник, затем проживавший в ней и не имеющий иного жилья, с компенсацией остальным (статьи 1168, 1170 ГК РФ).
• Долги наследодателя переходят вместе с долей, но ответственность ограничена стоимостью полученного имущества на день открытия наследства (статья 1175 ГК РФ).

Таким образом, наследование жилья в общей собственности сводится к двум последовательным действиям: сначала из общего имущества выделяется супружеская доля, и только затем оставшаяся доля умершего распределяется между наследниками призванной очереди. Практический порядок такой: обратиться к нотариусу в течение шести месяцев, заявить о выделении супружеской доли, получить свидетельство о праве на наследство и зарегистрировать право в реестре недвижимости, а при споре о квартире — заявлять преимущественное право по статье 1168 ГК РФ с компенсацией остальным наследникам. Если в семье есть спор о размере долей, о фактическом принятии наследства или о разделе единственного жилья, разумнее оценить перспективы до обращения в суд — вместе с юристом.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Наследство
• Жилищные вопросы