г. Самара, пр-т. Карла-Маркса, д. 192, оф.619
+7 (846) 212-99-71

Районы, кварталы, заборы: ВС объяснил, на что не имеют право застройщики и соседи

Можно ли преграждать соседям доступ к дворовой спортивной или детской площадке, какие обещания участнику долевого строительства застройщик обязан выполнить, позволяет ли закон собственникам таунхаусов объединиться, оградиться от других жилых домов забором и не пускать на свою территорию — в сложных взаимоотношениях соседей из подмосковного многофункционального жилого комплекса разбирался Верховный суд РФ.

Суть спора

ВС рассмотрел спор жителей многофункционального жилого комплекса с соседями, которые оградились от них забором и не пускают на свою территорию.

Истцы являются собственниками квартир на основании договоров участия в долевом строительстве, которыми было закреплено, что жилой комплекс располагается на территории площадью 65 га и в его состав входит выделенная охраняемая территория, объекты инфраструктуры и социально-бытового назначения.

Однако в нарушение проектов планировки и условий договоров соседи-владельцы таунхаусов незаконно сформировали из 9 земельных участков два и оградили свою территорию сплошным забором.

В результате заявители не могут пользоваться инфраструктурой во всех кварталах, в том числе для них перекрыты некоторые детские площадки, доступ к футбольному полю и проход к соседнему жилому комплексу, где расположено учебное заведение.

Между тем Красногорский городской суд в удовлетворении их требований отказал, а Мособлсуд поддержал это решение.

Суд первой инстанции не нашёл нарушений прав истцов в том, что они не могут дойти до школы, спортивных и детских площадок. Он сослался на то, что заявители не доказали, что объекты инфраструктуры и места общего пользования на спорных земельных участках были возведены и за их счет. Равно как суд посчитал, что не получил и доказательств, подтверждающих необходимость использования инфраструктурой в ограждённом квартале всеми жителями комплекса, в том числе и истцами.

Позиция ВС

Высшая инстанция считает, что суды проигнорировали положения договоров об участии в долевом строительстве, предметом которых являлось финансирование объектов во всем жилом комплексе, а не в конкретном квартале и, что согласно условиям договоров, истцы приобрели право пользования всей инфраструктурой комплекса, а не в выборочных кварталах, обособление которых проектом вообще предусмотрено не было.

Кроме того, напоминает ВС, закон обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования (статья 10 Закона от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей»).

Из анализа правовых норм закона о долевом строительстве следует, что застройщик также обязан предоставить участнику достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта строительства, но и иную информацию относительно строящегося объекта, которая обеспечивала бы участнику возможность свободного и правильного выбора, указывает ВС.

Он отмечает, что в данном случае застройщик не предупреждал будущих жильцов о возможности выделения в комплексе территорий, доступ на которые соседям из других кварталов будет ограничен. В связи с чем, приобретая квартиры в доме, расположенном согласно условиям договоров не в обособленном квартале, а в многофункциональном жилом комплексе, истцы разумно рассчитывали, что будут иметь доступ к спорным территориям и пользоваться расположенными в нем объектами инфраструктуры, отмечает ВС.

В проекте планировки территории жилого комплекса как 2007 года, так и 2016 года, а также генеральном плане строительства отражено, что на его территории предусмотрены зоны размещения культурно-бытового и социального обслуживания, зеленых насаждений, объектов образования, технического обслуживания, транспортной инфраструктуры, разработан баланс функционального использования, установлены красные линии, указывает ВС.

Отношения, возникающие при подготовке и принятии проекта планировки и межевания территории, направлены на регулирование общественных отношений, так как градостроительная деятельность имеет целью обеспечение комфортных и благоприятных условий проживания, комплексный учет потребностей населения, устойчивое развитие территорий и необходима для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области, отмечает ВС со ссылкой на положения статей 42-46 Градостроительного кодекса.

При этом земельные участки общего пользования — занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и др — могут включаться в состав различных территориальных зон, но не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 пункт 8 статьи 27 Земельного кодекса), напоминает высшая инстанция.

«Исходя из содержания понятия территории общего пользования и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы таких территорий, установленные в предусмотренном законом порядке, не могли быть включены застройщиком в образуемые им земельные участки, которые впоследствии были переданы собственникам недвижимости двух кварталов жилого комплекса», — отмечает ВС.

Он напоминает, что такая правовая позиция отражена, в частности, в пункте 18 Обзора судебной практики ВС №4 за 2017 год.

Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан, также как не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, в обход закона и с противоправной целью, указывает ВС.

Жители ссылались на то, что из-за действий соседей они лишаются возможности пользоваться значительной частью объектов и элементов благоустройства поселка, улично-дорожной сетью, включая дороги, тротуары и проезды, им преграждается доступ к футбольному полю, проход в соседний ЖК, где расположена школа, в которой учатся дети собственников, а также на детские площадки в двух кварталах, предусмотренные проектом для детей разных возрастных групп.

На это суд первой инстанции возразил, что жители двух кварталов за счет собственных средств возвели спортивные площадки и сами обслуживают их. При этом суд не учёл, что соседи поставили новые площадки после самовольного демонтажа уже установленных и без согласия остальных собственников комплекса, поясняет ВС.

Кроме того, в коммунальные платежи заявителей включена стоимость ремонта, уборки и содержания всех общих территорий, в том числе и той, которую ответчики от остальных оградили.

Причём сами поставившие забор соседи спокойно могут пользоваться всей инфраструктурой комплекса, в том числе кварталов, от которых они отделились забором.

В обоснование исковых требований истцы также ссылались на то, что положения статьи 36 Жилищного кодекса не подлежали применению к правоотношениям собственников недвижимости, поскольку их дома в соответствии с проектами планировки территории являются не многоквартирными, а таунхаусами.

При этом Министерством экономического развития в пункте 2 письма от 14 марта 2017 г. № Д23и-1328 указано, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования. Таким образом, владельцы 9 участков не имели права преобразовывать их в два.

Между тем суды всем приведенным доводам оценки не дали и юридически значимые по делу обстоятельства не исследовали, отмечает ВС.

В связи с чем ВС отменил состоявшиеся по делу решения и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Алиса Фокс

Источник: РАПСИ

Чтобы записаться на бесплатную консультацию позвоните по круглосуточному номеру +7 (846) 212-99-71 или оставьте заявку ниже

Оставить комментарий

Ваш email не будет опубликован.

Оставьте здесь свой отзыв о нашей работе!
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» — качественная юридическая помощь по всей России. Ваш регион не имеет значения!
Подготовим для Вас любой процессуальный документ по Вашим материалам (проект иска, жалобы, ходатайства и т.д.)! Недорого! Для заказа просто напишите нам сообщение в диалоговом окне в правом нижнем углу страницы либо позвоните нам по номеру в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71
Каждому Доверителю гарантируем индивидуальный подход и гибкую ценовую политику, конфиденциальность и поддержку в течении 24 часов в сутки!
Оплачивайте юридическую помощь прямо с сайта
Добавляйтесь к нам в друзья
Подписывайтесь на наш канал
Наша практика
КонсультантПлюс: "Горячие" документы
Приказ ФНС России от 14.01.2021 N ЕД-7-21/9@ "Об утверждении форм документа о выявлении оснований, препятствующих применению порядка представления налоговой декларации по налогу на имущество организаций, предусмотренного пунктом 1.1 статьи 386 Налогового кодекса Российской Федерации, документа о выявлении оснований, препятствующих применению налогового вычета в соответствии с уведомлением о выбранном земельном участке, в отношении которого применяется налоговый вычет по земельному налогу, документа о выявлении оснований, препятствующих предоставлению налоговой льготы в соответствии с уведомлением о выбранном объекте налогообложения, в отношении которого предоставляется налоговая льгота по налогу на имущество физических лиц, уведомления о прекращении исчисления налога на имущество физических лиц в связи с гибелью или уничтожением объекта налогообложения, сообщения об отсутствии основания для прекращения исчисления налога на имущество физических лиц в связи с гибелью или уничтожением объекта налогообложения" (Зарегистрировано в Минюсте России 11.02.2021 N 62464)
Приказ МВД России от 10.12.2020 N 856 "Об утверждении Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по осуществлению миграционного учета иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации, форм заявления иностранного гражданина или лица без гражданства о регистрации по месту жительства, заявления о снятии иностранного гражданина или лица без гражданства с регистрации по месту жительства, уведомления о прибытии иностранного гражданина или лица без гражданства в место пребывания, отметок о регистрации (снятии с регистрации) иностранного гражданина или лица без гражданства по месту жительства, отметок о подтверждении выполнения принимающей стороной и иностранным гражданином или лицом без гражданства действий, необходимых для его постановки на учет по месту пребывания, проставляемых в том числе многофункциональным центром предоставления государственных и муниципальных услуг" (Зарегистрировано в Минюсте России 12.02.2021 N 62483)
ПРАВО.RU
ГАРАНТ: Новости
Свежие комментарии