Самовольное вскрытие двери для ремонта крыши

Добрый день. Не могу решить, как поступить. Домовладение состоит из двух этажей и цокольных помещений. Половина дома принадлежит одному собственнику жилья, вторая половина принадлежит четырем собственникам жилья. По факту жилые и не жилые помещения домовладения разделены между собственниками жилья, однако на бумаге это не закреплено. Каждому собственнику жилья, согласно свидетельства на право собственности, принадлежит доля собственности домовладения. Свою половину один из собственников жилья отделил с помощью забора и стены в чердачном помещении, осуществив ремонт и полную замену крыши на своей стороне. Часть оставшейся крыши на нашей половине дома покрытой в 1963 году, требует незамедлительной замене и ремонту (во время дождя слышны удары капель воды об пол на третьем этаже). На потолке моего второго этажа отслаиваются обои и штукатурка. Двое собственников жилья, кому принадлежит третий этаж, проживают в другом городе, в доступе на чердак для ремонта крыши препятствуют, в замене крыши участвовать не желают, ссылаясь на занятость и отсутствие средств. При вышеуказанных обстоятельствах, я с двумя другими поддерживающими мою сторону собственниками жилья, могу ли с приглашенными двумя свидетелями (понятыми) вскрыть входную дверь третьего этажа с целью устранения протекания крыши и не будут ли в данном случаи мои действия расцениваться как уголовно наказуемыми?

Здравствуйте!

Коротко: Самостоятельно вскрывать входную дверь помещения, принадлежащего другому сособственнику, нельзя — присутствие свидетелей этого не оправдывает. Такие действия могут быть расценены как незаконное проникновение в жилище (статья 139 Уголовного кодекса РФ) или как самоуправство (статья 330 Уголовного кодекса РФ). Доступ на чердак для ремонта крыши добиваются через суд по статье 304 Гражданского кодекса РФ.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов действий: кто обязан ремонтировать общую крышу, какая ответственность грозит за самовольное вскрытие двери, как зафиксировать аварийную протечку и что именно требовать в суде, чтобы получить доступ к чердаку и вернуть потраченные на ремонт деньги.

Можно ли вскрыть дверь соседа-сособственника, если через крышу течёт вода?

Нет. Аварийное состояние кровли и бездействие остальных участников долевой собственности не дают права входить в чужое помещение без согласия его владельца. Право собственности включает владение, пользование и распоряжение имуществом (статья 209 Гражданского кодекса РФ), а жилище неприкосновенно: никто не вправе проникать в него без согласия проживающих в нём лиц иначе как в случаях и в порядке, которые прямо предусмотрены федеральным законом или на основании судебного решения (статья 3 Жилищного кодекса РФ). Ни аварийность крыши, ни доля в праве на общий дом, ни поддержка других сособственников такого «случая, предусмотренного законом», не создают.

Отдельно о свидетелях. Приглашённые Вами люди — это именно свидетели, а не понятые: понятые участвуют в процессуальных действиях должностных лиц по Уголовно-процессуальному кодексу РФ и Кодексу РФ об административных правонарушениях, гражданин привлечь их к своим действиям не может. Присутствие посторонних людей при вскрытии двери не делает вскрытие законным, а лишь фиксирует его обстоятельства — в том числе для будущего уголовного дела против самого инициатора.

Кто обязан ремонтировать общую крышу дома в долевой собственности?

Обязанность лежит на всех сособственниках соразмерно долям, и отказ отдельных лиц от участия в ремонте их от этой обязанности не освобождает. Имущество, принадлежащее двум и более лицам с определением доли каждого, находится в общей долевой собственности (статья 244 Гражданского кодекса РФ). Владение и пользование таким имуществом осуществляется по соглашению всех участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (статья 247 Гражданского кодекса РФ). Каждый участник обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 Гражданского кодекса РФ). Общее правило о бремени содержания имущества закреплено и в статье 210 Гражданского кодекса РФ.

Важно правильно определить, по каким нормам живёт Ваш дом, — от этого зависит и набор требований, и круг ответчиков:

• Жилой дом в общей долевой собственности нескольких граждан (доли в праве на домовладение, помещения как самостоятельные объекты не выделены). Крыша — конструктивный элемент общего дома, отношения регулируются главой 16 Гражданского кодекса РФ: статьями 244, 247, 249, 252 Гражданского кодекса РФ. Управляющей организации у такого дома, как правило, нет, и содержать кровлю обязаны сами сособственники.
• Многоквартирный дом (у каждого — право собственности на конкретную квартиру, а общее имущество принадлежит собственникам помещений в силу закона). Тогда крыша прямо отнесена к общему имуществу статьёй 36 Жилищного кодекса РФ, а обязанность по её содержанию — на собственниках помещений и управляющей организации.

В описанной ситуации фактический раздел «по забору и стене на чердаке» юридически ничего не изменил: пока раздел домовладения или выдел долей в натуре не оформлен в порядке статьи 252 Гражданского кодекса РФ и не зарегистрирован, крыша остаётся общей, а ремонт своей части кровли одним из сособственников не снимает с остальных обязанности содержать оставшуюся часть. Подробнее о правомочиях участников долевой собственности — в материале Общая долевая собственность и особенности осуществления правомочий ее участниками.

Какая ответственность грозит за самовольное вскрытие двери?

Квалификация зависит от того, чем является вскрытое помещение и какие последствия наступили. Если третий этаж отвечает признакам жилища (индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, пригодное для постоянного или временного проживания, — примечание к статье 139 Уголовного кодекса РФ), речь идёт о нарушении неприкосновенности жилища. Если помещение к жилищу не относится, на первый план выходит самоуправство. Возможные последствия сведены в таблицу.

Дополнительный риск — гражданско-правовой: повреждённое имущество придётся возместить по правилам статьи 1064 Гражданского кодекса РФ, а сам факт самоуправства ослабит Вашу позицию в споре о крыше. Разбор состава по статье 139 Уголовного кодекса РФ и того, что суды считают незаконным проникновением, приведён в материале Уголовная ответственность за нарушение неприкосновенности жилища.

Считается ли вскрытие двери самозащитой права?

Закон действительно допускает самозащиту гражданских прав, но требует, чтобы способы самозащиты были соразмерны нарушению и не выходили за пределы действий, необходимых для его пресечения (статья 14 Гражданского кодекса РФ). Вскрытие чужой двери этим требованиям не отвечает сразу по нескольким причинам:

• нарушение (отказ пустить на чердак) носит длящийся характер и устраняется судебным решением, а не немедленным силовым действием;
• цель — ремонт кровли — достижима законными средствами: через согласование, обращение в компетентные органы, суд;
• затрагивается конституционно защищаемое благо — неприкосновенность жилища, а не только имущественный интерес;
• вред от вскрытия (взломанная дверь, доступ посторонних в чужое жилище) несоразмерен предотвращаемому вреду от протечки.

Крайняя необходимость (например, при непосредственной угрозе обрушения конструкций или при пожаре) теоретически может исключать ответственность, но оценивает наличие такой ситуации не сам гражданин, а следствие и суд — уже после того, как дверь вскрыта. Протечка кровли, длящаяся не первый сезон, к состоянию, не терпящему отлагательства, обычно не относится.

Как зафиксировать протечку и аварийное состояние крыши?

Фиксация — это не формальность, а Ваша доказательственная база: каждая сторона доказывает те обстоятельства, на которые ссылается (статья 56 Гражданского процессуального кодекса РФ). Порядок действий такой:

1. Составьте акт осмотра с описанием протечек и повреждений отделки. Участниками осмотра могут быть другие сособственники, представители управляющей организации (если она есть), специализированной организации либо органа местного самоуправления.
2. Проведите фото- и видеофиксацию: состояние кровли, следы воды на перекрытиях, отслоение обоев и штукатурки, дату съёмки.
3. Закажите техническое заключение (обследование) специализированной организации о состоянии кровли, объёме необходимых работ и их стоимости. Этот документ станет основой и для сметы, и для последующего взыскания расходов.
4. Направьте отсутствующим сособственникам письменные требования: предоставить доступ к чердачному помещению в согласованные дату и время и принять участие в ремонте с указанием стоимости работ и доли каждого. Отправляйте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу регистрации — так у Вас останется подтверждение попытки договориться.
5. При непосредственной угрозе разрушения конструкций обратитесь в аварийные службы, а при необходимости — в органы местного самоуправления, органы государственного жилищного надзора (статья 20 Жилищного кодекса РФ) или полицию для фиксации обстоятельств.

Обращение в перечисленные органы не даёт заявителю права самостоятельно вскрыть помещение. Аварийные службы, за исключением случаев, прямо предусмотренных законодательством (в том числе о защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций), также не уполномочены вскрывать помещения без согласия собственника либо без судебного акта. Ценность обращения в другом: оно документально подтверждает и аварийность, и Вашу добросовестность.

Что требовать в суде, если сособственники не пускают на чердак?

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса РФ). Это и есть законный ключ к чердаку. В исковом заявлении к уклоняющимся сособственникам обычно заявляют несколько связанных требований:

• обязать не чинить препятствий в пользовании общим имуществом и предоставить доступ к чердачному помещению для проведения ремонтных работ;
• определить порядок пользования общим имуществом домовладения (статья 247 Гражданского кодекса РФ), в том числе порядок и периодичность доступа на чердак;
• определить порядок и размер участия каждого сособственника в расходах на ремонт кровли соразмерно долям (статья 249 Гражданского кодекса РФ);
• при готовности прекратить общую собственность — произвести раздел домовладения или выдел доли в натуре (статья 252 Гражданского кодекса РФ).

Принимая решение, обязывающее ответчика совершить определённые действия, суд устанавливает срок их совершения (статья 206 Гражданского процессуального кодекса РФ). Если решение добровольно не исполняется, оно исполняется принудительно судебным приставом-исполнителем по правилам Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» — именно так доступ в помещение и обеспечивается законно. Практическая сторона подобных споров разобрана в материале Адвокат по жилищным спорам: устранение препятствий в пользовании жилым помещением.

Можно ли взыскать с уклоняющихся сособственников расходы на ремонт крыши?

Да, если ремонт был необходимым, а расходы подтверждены документально. Основание — статья 249 Гражданского кодекса РФ: издержки по содержанию и сохранению общего имущества несут все участники соразмерно долям. Сособственник, который оплатил работы один, вправе требовать с остальных возмещения приходящейся на них части затрат; общее правило о возмещении убытков закреплено в статье 15 Гражданского кодекса РФ.

Чтобы требование не «рассыпалось» в суде, важно заранее собрать: доказательства аварийного состояния кровли до ремонта (акт, фотографии, заключение специалиста), подтверждение того, что остальным сособственникам предлагалось участвовать в работах и они отказались либо промолчали, а также договор подряда, смету, акт выполненных работ и платёжные документы. Ссылки на занятость и отсутствие средств сами по себе от обязанности участвовать в расходах не освобождают, но суд оценивает, действительно ли работы были необходимы и не выходили ли они за пределы разумного (например, замена кровли вместо её ремонта требует обоснования).

Частые вопросы

Можно ли вскрыть дверь, если помещение пустует и никто в нём не живёт?

Нет. Жилищем по примечанию к статье 139 Уголовного кодекса РФ признаётся помещение, пригодное для проживания, независимо от того, находится ли там кто-то в момент проникновения. Даже если помещение не будет признано жилищем, самовольные действия остаются самоуправством (статья 330 Уголовного кодекса РФ или статья 19.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях) и влекут обязанность возместить причинённый вред по статье 1064 Гражданского кодекса РФ.

Что делать, если адрес отсутствующих сособственников неизвестен?

Требование направляется по адресу, известному из документов и по месту нахождения доли в доме; юридически значимое сообщение считается доставленным и тогда, когда адресат не получил его по обстоятельствам, зависящим от него (статья 165.1 Гражданского кодекса РФ). Иск подаётся по последнему известному месту жительства ответчика, а суд вправе запросить сведения о его регистрации; при неизвестности места пребывания назначается адвокат в порядке статьи 50 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Отвечает ли за крышу управляющая организация?

Только если дом является многоквартирным и находится в управлении такой организации: тогда крыша относится к общему имуществу по статье 36 Жилищного кодекса РФ и содержится за счёт платы за содержание жилья. В доме, принадлежащем гражданам на праве общей долевой собственности, управляющей организации обычно нет, и обязанность несут сами сособственники. Как действовать в первом случае, описано в материале С крыши протекает в квартиру: как заставить управляющую организацию устранить причину и возместить ущерб.

Освобождает ли от ответственности согласие остальных сособственников на вскрытие?

Нет. Владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (статья 247 Гражданского кодекса РФ), поэтому согласие большинства не заменяет согласия того, чьё помещение вскрывают. Более того, при отсутствии его воли уголовно-правовая оценка по статье 139 Уголовного кодекса РФ распространяется на всех участвовавших в проникновении, а не только на инициатора.

Можно ли добиться доступа быстрее, чем закончится судебный спор?

Быстрее всего работает письменное предложение с конкретными датой, временем и объёмом работ: получив документально оформленное требование, отсутствующие сособственники нередко соглашаются, поскольку понимают перспективу взыскания расходов по статье 249 Гражданского кодекса РФ. Параллельно имеет смысл выполнить те работы, которые возможны со своей стороны кровли, и фиксировать нарастающий ущерб — это усиливает позицию по статье 15 Гражданского кодекса РФ.

Краткая сводка: вскрытие двери ради ремонта крыши

• Самовольное вскрытие двери чужого помещения недопустимо: жилище неприкосновенно (статья 3 Жилищного кодекса РФ), а свидетели и понятые законности такому действию не придают.
• Риски — уголовные: незаконное проникновение в жилище (статья 139 Уголовного кодекса РФ) и самоуправство при причинении существенного вреда (статья 330 Уголовного кодекса РФ); при отсутствии существенного вреда — статья 19.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
• Вскрытие двери не является допустимым способом самозащиты: способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению (статья 14 Гражданского кодекса РФ).
• Крыша дома в долевой собственности содержится всеми участниками соразмерно долям (статьи 210, 247, 249 Гражданского кодекса РФ); в многоквартирном доме она относится к общему имуществу по статье 36 Жилищного кодекса РФ.
• Законный путь к чердаку — иск об устранении препятствий в пользовании общим имуществом (статья 304 Гражданского кодекса РФ) с определением порядка пользования и порядка несения расходов (статьи 247, 249 Гражданского кодекса РФ); срок исполнения решения устанавливает суд (статья 206 Гражданского процессуального кодекса РФ).
• Понесённые на необходимый ремонт расходы взыскиваются с уклонившихся сособственников соразмерно долям (статьи 15, 249 Гражданского кодекса РФ) при документальном подтверждении необходимости и стоимости работ.

Таким образом, вскрытие двери в отсутствие согласия иных собственников, в том числе в присутствии свидетелей, сопряжено с уголовно-правовыми рисками и не является допустимым способом защиты прав. Оптимальный порядок действий: зафиксировать аварийное состояние кровли актом и заключением специалиста, направить остальным участникам долевой собственности письменные требования о предоставлении доступа и об участии в ремонте, при необходимости привлечь компетентные службы и затем обратиться в суд с требованиями об устранении препятствий в пользовании общим имуществом, об определении порядка пользования и о взыскании понесённых расходов.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по жилищным делам
• Адвокат по гражданским делам
• Адвокат по уголовным делам