Адвокат по жилищным спорам: устранение препятствий в пользовании жилым помещением

Коротко: Если Вам мешают жить в квартире, менять замки, пользоваться комнатой или заходить в помещение, требование об устранении препятствий заявляется в суд по статье 304 Гражданского кодекса РФ. Иск подаётся в районный суд по месту нахождения жилья, исковая давность на такое требование не распространяется (статья 208 Гражданского кодекса РФ).

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Что входит в право пользования жилым помещением?

Под правом пользования жилым помещением понимается прежде всего право проживать в нём. Кроме того, граждане, законно проживающие в квартире или доме, вправе использовать помещение для профессиональной деятельности или для индивидуальной предпринимательской деятельности — при условии, что это не нарушает права и законные интересы других жильцов и соседей и соблюдаются требования к жилому помещению (статья 17 Жилищного кодекса РФ). Назначение жилого помещения — проживание граждан, размещать в нём промышленные производства, гостиницы или вести миссионерскую деятельность вне установленных законом случаев нельзя (статья 288 Гражданского кодекса РФ). Собственник осуществляет в отношении жилья права владения, пользования и распоряжения и вправе передать его во владение и пользование другому лицу по договору найма или безвозмездного пользования (статья 30 Жилищного кодекса РФ, статья 209 Гражданского кодекса РФ).

Круг пользователей жилого помещения определён законом достаточно широко. К ним относятся собственник и члены его семьи (статья 31 Жилищного кодекса РФ), наниматель по договору социального найма и вселённые в установленном порядке члены его семьи (статьи 69, 70 Жилищного кодекса РФ), наниматель по договору коммерческого найма, а также граждане, получившие право пользования по иным законным основаниям — например, по договору безвозмездного пользования или по завещательному отказу. Важно, что защита от помех предоставляется не только собственнику: тот, кто владеет жильём по закону или по договору, защищает своё владение теми же способами (статья 305 Гражданского кодекса РФ). Именно поэтому иск об устранении препятствий в пользовании квартирой может подать и вписанный в договор социального найма член семьи нанимателя, и сособственник, которого не пускают в общую квартиру.

Какие действия считаются препятствием в пользовании жильём?

Закон не содержит закрытого перечня помех: препятствием признаётся любое поведение, из-за которого законный пользователь фактически не может реализовать своё право, даже если он формально не лишён владения. Требование об устранении таких нарушений и восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, прямо отнесено к способам защиты жилищных прав (статья 11 Жилищного кодекса РФ). Дополнительная гарантия — неприкосновенность жилища: никто не вправе проникать в жилое помещение без согласия проживающих в нём на законных основаниях граждан, иначе как в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом или на основании судебного решения (статья 3 Жилищного кодекса РФ).

• смена замков и отказ передать ключи от входной двери или от отдельной комнаты;
• физическое недопущение в квартиру или дом, в том числе с привлечением третьих лиц;
• занятие всей площади помещения одним из пользователей и отказ выделить место другому;
• перегородки, замки на межкомнатных дверях и иные преграды, отрезающие доступ к части помещения или к кухне, санузлу, коридору;
• вывоз или удержание вещей проживающего, отключение воды, электроснабжения, отопления внутри квартиры;
• вселение посторонних лиц без согласия остальных пользователей, если такое согласие требуется по закону.

Если доступ в жильё утрачен полностью, требование об устранении препятствий обычно соединяется с требованием о вселении: суд одновременно и обязывает ответчика не чинить помех, и восстанавливает фактическое проживание истца. Такое соединение требований удобно и для исполнения: вселение принудительно исполняет судебный пристав-исполнитель, тогда как абстрактный запрет «не мешать» исполнить сложнее. Полезно сразу заявить и об обязании передать комплект ключей — это делает резолютивную часть решения исполнимой без дополнительных споров.

Как составить и подать иск об устранении препятствий и вселении?

Иск подаётся в письменной форме и должен отвечать требованиям к содержанию искового заявления (части 1, 2 статьи 131 Гражданского процессуального кодекса РФ). Заявление необходимо распечатать и подписать; вместо истца подпись может поставить представитель, если полномочия на подписание заявления и предъявление его в суд указаны в доверенности (части 1, 4 статьи 131 Гражданского процессуального кодекса РФ). Граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей, причём личное участие в деле не лишает гражданина права иметь по этому делу представителя (часть 1 статьи 48 Гражданского процессуального кодекса РФ).

В исковом заявлении следует указать:

• наименование суда, в который подается иск;
• сведения об истце; если иск подается представителем, указываются также установленные сведения о нём;
• сведения об ответчике (если они неизвестны, об этом заявитель должен указать в исковом заявлении);
• информацию о том, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов заявителя, и его требования;
• обстоятельства, на которых основываются требования, и доказательства, которые их подтверждают;
• сведения о предпринятых стороной (сторонами) действиях, направленных на примирение, если такие действия предпринимались;
• перечень прилагаемых документов; сами документы, подтверждающие обстоятельства дела, прилагаются к иску (статья 132 Гражданского процессуального кодекса РФ).

При наличии в деле третьих лиц нужно также указать сведения о них в исковом заявлении (статьи 34, 42, 43 Гражданского процессуального кодекса РФ). Третьими лицами по таким спорам часто становятся другие сособственники и совершеннолетние члены семьи, проживающие в помещении, а по муниципальному жилью — наймодатель. Порядок работы над иском обычно выглядит так:

1. Подтвердите своё право на жильё: выписка из Единого государственного реестра недвижимости, договор социального найма, свидетельство о праве на наследство, судебное решение.
2. Зафиксируйте помеху: письменное требование ответчику передать ключи, обращение в полицию или к участковому, акт с участием соседей, переписка, показания свидетелей.
3. Сформулируйте требования так, чтобы их можно было исполнить: вселить, обязать не чинить препятствий, передать комплект ключей, освободить конкретную комнату.
4. Подготовьте приложения к иску и оплатите государственную пошлину.
5. Подайте иск в районный суд по месту нахождения жилого помещения — лично, почтой или в электронном виде через личный кабинет на портале судов.

Иск об устранении препятствий в пользовании жилым помещением рассматривает районный суд, а поскольку спор касается прав на недвижимое имущество, действует правило об исключительной подсудности — заявление подаётся по месту нахождения жилого помещения (статья 24, часть 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса РФ). Соглашением сторон эта подсудность не изменяется, поэтому подача иска по месту жительства ответчика или истца приведёт к возвращению заявления.

Что нужно доказать в суде и сколько длится дело?

Требование об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, удовлетворяется, если истец доказал, что он является собственником или иным законным владельцем помещения и что действиями ответчика нарушается его право либо создана реальная угроза такого нарушения; при этом нарушение должно продолжаться на момент рассмотрения дела (пункты 45, 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010). Отсюда практический вывод: суду нужны не эмоции, а подтверждение права на жильё, подтверждение самой помехи и её сохранения к моменту спора. Подробный разбор предмета доказывания мы приводили в материале Спор о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением: что нужно доказать истцу.

Важное преимущество такого иска — исковая давность на него не распространяется: требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, заявляется независимо от того, сколько времени прошло с начала помех (статья 208 Гражданского кодекса РФ, пункт 49 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010). Ориентировочные сроки движения дела приведены в таблице.

Копия решения суда на бумажном носителе вручается лицу, участвующему в деле, под расписку либо направляется по почте. При наличии технической возможности суд направляет решение или его копию в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, в установленном порядке. Получить экземпляр решения важно сразу: с него начинается и обжалование, и принудительное исполнение.

Как определить порядок пользования жилым помещением?

Когда конфликт возник между сособственниками, устранения помех часто мало — нужно ещё закрепить, кто какой комнатой пользуется. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом; участник, лишённый возможности владеть и пользоваться частью, приходящейся на его долю, вправе требовать от других участников соответствующей компенсации (статья 247 Гражданского кодекса РФ). При разрешении такого спора суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может и не соответствовать точно долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996).

На практике это значит, что суд закрепляет за каждым изолированную комнату, а кухню, коридор, санузел оставляет в общем пользовании. Если изолированных комнат меньше, чем сособственников, или доля слишком мала для выделения отдельного помещения, в определении порядка пользования могут отказать, предложив взамен денежную компенсацию. Отдельно оценивается и вопрос вселения: для члена семьи нанимателя по договору социального найма право пользования подтверждается вселением в установленном порядке (статьи 69, 70 Жилищного кодекса РФ). Подробнее об этой категории требований — в статье Адвокат по жилищным спорам: определение порядка пользования жилым помещением.

Что делать, если решение суда не исполняется?

При необходимости принудительного исполнения решения суда — например, в части вселения истца в жилое помещение — потребуется исполнительный лист, который выдаётся после вступления решения суда в законную силу (часть 1 статьи 428 Гражданского процессуального кодекса РФ). На основании исполнительного листа возбуждается исполнительное производство. Вселение производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых: должнику обеспечивается беспрепятственный вход взыскателя в помещение и его проживание в нём, о чём составляется акт (статья 108 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Если после вселения должник снова препятствует проживанию, повторное исполнение возможно без нового судебного разбирательства, а за неисполнение требования неимущественного характера в срок, установленный приставом, назначается административная ответственность (статья 17.15 Кодекса РФ об административных правонарушениях). Дополнительный инструмент — судебная неустойка на случай неисполнения судебного акта, которая присуждается по требованию кредитора (статья 308.3 Гражданского кодекса РФ). Как это работает по спорам о доступе в жильё, мы разбирали в материале Взыскание судебной неустойки (астрента) за неисполнение решения о предоставлении доступа в жилое помещение.

Частые вопросы

Можно ли требовать устранения препятствий, если я не собственник, а прописан в квартире?

Да. Право на защиту принадлежит и тому, кто владеет помещением по иному законному основанию — договору социального найма, найма, безвозмездного пользования (статья 305 Гражданского кодекса РФ). Член семьи собственника пользуется жильём наравне с ним, если соглашением не установлено иное (статья 31 Жилищного кодекса РФ), а член семьи нанимателя — на основании вселения в установленном порядке (статьи 69, 70 Жилищного кодекса РФ).

Пропущен ли срок, если меня не пускают в квартиру уже несколько лет?

Нет. Исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 208 Гражданского кодекса РФ, пункт 49 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010). Однако длительное непроживание ответчик может использовать как довод об отсутствии нуждаемости, поэтому доказательства попыток вселиться лучше сохранять.

Обязательно ли обращаться в полицию до подачи иска?

Обязательного досудебного порядка для таких споров закон не устанавливает, в суд можно обратиться сразу. Но материал проверки по обращению в полицию, письменное требование о передаче ключей и ответ на него — удобные доказательства того, что помеха реальна и сохраняется. Сведения о действиях, направленных на примирение, если они предпринимались, указываются в самом иске (статья 131 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Можно ли одновременно взыскать компенсацию за то, что я не мог пользоваться жильём?

Участник долевой собственности, лишённый возможности владеть и пользоваться частью общего имущества, приходящейся на его долю, вправе требовать от других участников компенсации (статья 247 Гражданского кодекса РФ). Такое требование заявляется вместе с основным или отдельным иском, а его размер придётся обосновать расчётом и доказательствами фактического пользования помещением ответчиком.

Кого указывать ответчиком, если препятствия чинит не собственник, а его родственник?

Ответчиком указывается тот, кто фактически создаёт помеху, — именно к нему суд адресует обязанность не чинить препятствия и передать ключи. Остальные проживающие и сособственники привлекаются к участию в деле, поскольку решение затрагивает их права (статьи 42, 43 Гражданского процессуального кодекса РФ). Правильный состав участников важен: иначе решение будет неисполнимо в отношении реального нарушителя.

Краткая сводка: как убрать препятствия в пользовании жильём

• Требование об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, основано на статье 304 Гражданского кодекса РФ; тот же способ защиты доступен законному владельцу, а не только собственнику (статья 305 Гражданского кодекса РФ).
• Право пользования жильём принадлежит собственнику и членам его семьи (статьи 30, 31 Жилищного кодекса РФ), нанимателю по договору социального найма и вселённым членам его семьи (статьи 69, 70 Жилищного кодекса РФ).
• Иск подаётся в районный суд по месту нахождения жилого помещения и должен отвечать требованиям статей 131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ.
• Доказать нужно право на помещение и сохраняющееся нарушение или реальную угрозу нарушения (пункты 45, 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010).
• Исковая давность на такое требование не распространяется (статья 208 Гражданского кодекса РФ).
• Решение исполняется приставом: вселение производится с участием понятых и составлением акта (статья 108 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Таким образом, помехи в пользовании жильём устраняются судом даже тогда, когда Вы не лишены права на помещение, а лишь не можете в него попасть: требование заявляется по статье 304 Гражданского кодекса РФ, подаётся в районный суд по месту нахождения жилья, не ограничено исковой давностью и при необходимости соединяется с требованиями о вселении, передаче ключей и определении порядка пользования комнатами.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Адвокат по жилищным вопросам: что такое жилищные споры?